地产进入白银时代，在“活下去”、“稳定压倒一切”成为行业主旋律的情况下，新城控股（601155.SH）再次交上了一份优异的成绩单。8月27日，新城控股发布的2021年半年度报告显示，上半年公司实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。

在“住宅+商业”双轮驱动下，新城控股构筑了可持续发展的核心竞争力，尤其是商业地产表现持续靓丽。与此同时，截至报告期末，新城控股在手现金552亿元，净负债率仅为60%，财务指标保持安全稳健，第三方评级、融资能力持续提升。凭借各方面的优异表现，新城控股正成为高质量成长性房企的范本之一。

业绩稳增财务指标持续优化

基本面保持高质量水平

今年上半年，新城控股坚持稳中求进，在天津、江苏、浙江等优势区域持续深耕，并把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。上半年新城控股共实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。

更重要的是，在稳字当头的当下，新城控股在扩张同时保持了较高水平的财务稳健度。截至上半年底，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；净负债率为60.48%，维持行业低位；公司在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

与此同时，新城控股上半年融资方面表现亮眼。今年二月成功发行一笔4.04亿美元、5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%。期内，新城控股还成功发行了首笔规模3亿美元的绿色美元债，期限4.25年，票面利率4.625%，这标志着新城控股迈出了绿色金融的关键一步，也是拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。

值得一提的是，新城控股在资产证券化领域也走在了行业前列。据悉，公司正筹划通过境外控股子公司，将9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。在当下的房企融资困境之下，新城控股此举不仅显示了资本市场对于公司底层商业地产资产的认可，更拓展了宝贵的融资渠道。

而财务的稳健表现，也获得了资本市场和评级机构的认可。去年12月，惠誉将新城发展的长期本外币发行人评级及新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”，同时将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。今年一月，穆迪将新城发展及新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，将新城控股、新城发展现有票据的高级无担保债务评级分别从“Ba2”调升至“Ba1”、从“Ba3”调升至“Ba2”。今年三月，标普将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“BB”上调至“BB+”，展望“稳定”。

继国际三大评级机构在短短数月内纷纷上调新城控股的主体评级，7月16日，国内规模最大的评级机构中诚信国际旗下的中诚信亚太宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

商业运营表现突出

抵御波动、稳健经营能力显著提升

作为新城控股“双轮驱动”另一轮的商业地产业务，则继续展现出稳健发展势头，半年报显示，上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比增长近73%。

在2020年吾悦广场开启百店时代之后，今年上半年吾悦广场又新开业5座。截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万方，同比增长62.06%。截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。

值得注意的是，作为近年崛起的商业地产品牌，吾悦广场不仅稳步发展，更保持了良好运营，即使在疫情影响尚未完全消退的情况下，平均出租率仍处行业较高水平，达到97.12％，出租及管理毛利率高达70.58%。

根据计划，下半年，吾悦广场还将新开业25座。考虑到下半年开业潮叠加去年新开业项目成熟度提升，华泰证券预计，吾悦广场完成全年新开30座、总收入85亿元的目标是大概率事件。

在房地产市场波动明显、外部周期变化的当下，房企正纷纷打造多元化业务应对市场变化。在业内人士看来，商业项目运营得好，不仅利润较高，还能为企业带来数量可观且持续的现金流，更能有效平滑周期影响，助力企业在市场波动中成功实现经营稳健。从近年来新城控股在该商业地产领域的综合运营情况来看，公司双轮驱动机制已趋于成熟，不仅有效平滑周期波动，形成了良好的内生循环，还具有较强对外延展性，为新城控股的长期稳健发展提供了日益充足的动力。