8月27日，合景泰富发布2021年中期业绩报告。

2021年上半年，合景泰富实现签约金额562亿元，同比增长53%；实现营收222.22亿元，同比增加10.8%；核心利润为人民币33.24亿元，同比上升4.6%，归属股东净利润27.53亿元。

合景泰富所售项目平均销售价格约为19,600元╱平方米，与2020年相比增长17%；按区域贡献划分，目前在售130个项目中，43%来自粤港澳大湾区，31%来自长三角区域，其中93%来自一二线城市。

在利润及利润率层面，合景泰富均跑赢大市，上半年的核心利润为33.25亿元，较2020年上升4.6%；按权益合并核心毛利率及核心利润率分别为32.8%及25.6%。

近年来，随着调控政策的层出不穷，房企利润及收益大多受到影响，合景泰富在利润层面有所提升，主要源于在改善型住房和高端产品方面的布局比例提升。

此外，一二线城市高达93%的项目销售贡献，也意味着合景泰富目前的战略布局为的高毛利率有着较大贡献。

大湾区战略之下的城市更新业务保证利润不断释放，合景泰富也在不但提升自身旧改的操盘影响力。旧改业务的利润贡献率很高，合景泰富孔健岷表示“旧改对公司的整体毛利有很好的补充，旧改业务的整体毛利在30%-40%之间。”

合景泰富2021年销售目标为1240亿元，同比增长20%。千亿后的规模支撑需要不断增厚的优质土储。

2021年上半年，合景泰富一二线城市新增项目合计总建筑面积51万平方米，其中权益建筑面积37万平方米，权益土地成本为9亿元，新增土地权益比达72%，新增土地并表比例达100%。

在“三条红线”层面，合景泰富进入“绿档”。其中剔除预收款的资产负债率为71.8%，非受限现金短债比升至1.8倍，净负债率为54.1%。

对于合景泰富的降杠杆动作，确实存在“明股实债”的可能性。2020年，合景泰富的少数股东权益103.8亿元，在2019年这一数字为24.47亿元。少数股东权益的短期保障同样预示着合景泰富可能存在较大体量的合作开发，同样不排除一部分债务被置于“表外”。

“表内债务”方面，合景泰富总流动负债为1198.11亿元，其中非流动负债为 613.93亿元，同比增加7.39%；负债比率为54.1%，同比下降7.6%。截至6月底，现金及银行结余的账面金额约473亿元，其中，受限账面金额约46.85亿元。

在未来两年，合景泰富面对的将是千亿规模后的债务问题如何处理，其有较大量的投资性物业，虽然能够带来持续现金流，但疫情的不确定性同样也会影响其商业收益。

合景泰富对于投资性物业一向较为关注，投资性物业能够提供稳定的现金流和利润，在疫情较为缓解的2021年，合景泰富的投资性物业客流与零售业均有所回升。

2021年上半年，合景泰富运营半年以上的商场整体出租率达89%，客流量同比增长88%，不将客流数字与疫情影响的2020年数据相比，2021年上半年数据相较于2019年同期依旧有33%的增长率；零售额同2019年数据相比也有65%的增长。

在瑞信最近发布的报告中，合景泰富的目标价由14.7港元降至11.3港元，预计2021-2023年盈利预测下降3%-9%。但报告认为，目前合景泰富核心溢利同比增至32亿元，应占毛利率增至32.8%，在同业大多处于下行趋势的情况之下，合景泰富依旧获得“跑赢大市”的评级。

在业绩会上，其管理层提出“财务稳健，指标优化”的口号，能看出合景泰富上半年重点在于三线转绿。其三道红线之后，未来将主要围绕粤港澳大湾区和长三角两个区域针对高溢价产品及旧改项目继续发力。