原创：一号地产 作者: 一号君

一号说：
疾风知草劲 困境见真金

过去的一年时间，可以说是房地产行业的灰暗时刻，自去年年中“三道红线”以来，集中供地等调控措施频出，对房地产行业的全链条都产生了重要影响，说“行业巨变”毫不为过。

整个房地产行业的发展逻辑也产生了根本性变化，从过去的单纯追求规模利润，转向高质量发展为目标。

今年的中报，恰是对房企高质量发展成果的检验。这其中，一号君认为旭辉控股(0884.HK)可作为业绩稳中有增、规模跑赢大势、财务平稳健康的案例进行观察。

与许多一发布中报就遭市场看空的房企不同，旭辉控股中报发布次日，股价一度涨幅达4.33%；且头部投行也纷纷看多，如花旗就发布研报称重申旭辉控股买入评级 目标价7.8港元。

花旗认为，旭辉控股对未来盈利年复合增长率达10%以上有清晰的目标，包括长远毛利达20%，而销售年复合增长率达15%、2021至2023年租金年复合增长率达50%、资产负债表稳健等，且派息比率达35%，股本回报率22%。

业绩稳中有升 未来销售持续向好

旭辉控股的半年报显示，公司上半年实现营业收入363.7亿元，同比增长58%；净利润53.6亿元，同比增长13%。这两项业绩增速，在前20强房企中名列前茅；

上半年实现合约销售额1362亿元，同比增长69%，完成全年2650亿元销售目标的51.38%，销售增速位列TOP20房企第二位。

与此同时，旭辉的财报数据显示，其上半年实现了核心ROE（净资产收益率）约22.3%，已连续6年持续20%以上。

（图：旭辉控股2021年中期业绩数据）▼

如此看来，无论是营收，还是销售，业绩表现十分不俗。更难得的是，在上半年如此严峻的调控之下，旭辉还实现了超过90%的签约回款率和71%的新开盘去化率。

仅凭上述这4条，旭辉控股上半年的表现就足以成为业内研究的样板。

此外，在土储方面，上半年旭辉控股集团新增43个项目，总建筑面积为770万平方米，权益建筑面积为440万平方米，权益占比为57.14%；总代价为539亿元，权益代价为277亿元。

截至上半年，旭辉控股集团累计拥有土地储备5840万平方米，公司应占土地储备建筑面积约为3230万平方米，权益占比为55.31%。

稳步增长的土储规模，为旭辉控股的可持续发展奠定了坚实基础。在业绩发布会上，旭辉管理层透露，公司上半年新增货值1279亿元，一二线占比达82%，总土储一二线占比85%，大概率在入市后能快速去化。

（图：旭辉控股2021年中期业绩发布会）▼

据了解，旭辉下半年可售货值2600亿元，全新项目53个，其中货值超过25亿的大盘就超过10个。

具体表现来看，仅上半年销售超过10亿元的项目则达14个。良好的销售态势让旭辉的预收账款达到935亿元，较2020年末增加25%。

因此，旭辉管理层对完成全年的业务目标表现出了极大的信心。

财务稳健向好

观察房企样板意义的另一维度就是它的财务稳健性和健康度。

从旭辉控股的半年报中，我们发现，负债方面旭辉控股的负债总额为1107.47亿元，净负债为583.41亿元，净负债率为 60.4%，较2020年末下降3.6个百分点；剔除预收款后的资产负债率为72.1%，已基本接近监管要求；拥有现金524.06亿元，现金短债比 2.68。

从“三道红线”的情况看，旭辉控股虽然目前仍处“黄档”企业，但整体稳中向好，无论是净负债率还是现金短债比，均有所优化，目前唯一处在黄档的为剔除预售款后的资产负债率一项。

业绩发布会上，公司管理层表示，有信心通过经营提效夯实基础，在2021年末进入绿档。为此，旭辉控股将从资产端、预收端、负债端和权益端四个层面发力，助力年末三道红线达标。

融资方面，旭辉控股的半年报显示，其上半年的加权融资成本降至5.1%，较2020年末已下降0.3个百分点，可以说财务稳健性亮眼。

（图：旭辉控股发债情形一览）▼

我们注意到，今年5月旭辉控股发行了5亿美元绿色债券，利率仅在4.45%-4.8%；8月份旭辉控股发行了30亿境内公司债，利率也仅在4.2%，达到了同期民营房企最低水平。

目前旭辉控股的平均债务账期4.6年，其中一年内到期债务占比仅为17.7%，旭辉控股已完成下半年主要到期债务的再融资。

对于旭辉控股的稳健财务表现，国际评级机构纷纷表达了认可。据了解，标普、惠誉、穆迪三家国际评级机构分别给予旭辉BB、BB、Ba2的主体评级，展望均为稳定。

多元业务 各呈精彩

除了房地产开发主业之外，旭辉控股其他的多元化业务也进展顺利，逐步进入丰收硕果期。

从半年报显示，旭辉控股上半年来自房地产开发业务的收入为319.39亿元，同比增加64.7%，不过占已确认收入总额的87.8%。

这几个数据说明什么？来自房地产开发业务的收入占比，较业内同行属于偏低的，这说明旭辉控股围绕房地产主业开展的多元化业务，其收入占比在逐步提升。

多元化业务从最初的“副业”或辅助角色，正在逐步成为旭辉未来业务增长的新触点。

据旭辉控股的半年报显示，旭辉商业租金收入同比增长79%，出租率保持在94.3%，而且下半年还将新开4个商业项目。

旭辉永升服务（01995.HK）营业收入上半年同比增长53.1%至20.6亿，在管面积则较2020年末增长68.4%至1.3亿平方米。

此外，在推动绿色建造方面，旭辉控股通过不断完善和迭代建造技术，大力推进节能减排，2020年通过四大绿色建造工艺的推广，实现生产过程减少二氧化碳排放86.3万吨。

（图：旭辉控股可持续发展模式）▼

在行业创新方面，旭辉通过技术创新全面推行旭辉透明工厂，让客户能提前体验房子的建造过程、见证建造质量。自2019年以来，旭辉透明工厂已落地全国36个城市的60多个项目。2021年预期落地60座。

旭辉控股董事局主席林中表示，“长效机制作用下房地产业正走向平衡健康的发展道路，行业进入高强度、全方位的竞争阶段，资源将向稳健、优秀的大企业集中。旭辉坚持看好中国城市化，看多房地产行业，要通过提高经营效益，保持财务稳健和业务均衡及可持续发展，来达成经营业绩的平稳增长。”