中指研究院企业事业部研究副总监 刘水

未来房地产行业的融资调控政策将持续，对房企的资金面将具有一定的挑战性，行业的收并购力度或将继续。房企应确立自身定位，将风险防控放置首位的同时，也应把握时机，实现企业规模和市场地位的跃升。

在房地产金融审慎管理和偿债高峰双重压力下，房企需在发展中解决降负债问题，单纯依赖刹车减速无法完成债务优化，甚至会引发存量债务恶化的风险。因此房企尤其是踩线企业，将更加依赖销售端资金来源，理性拿地、加快周转将成为企业必要动作。保持高销售回款率是保证现金流健康和穿越地产周期的重要环节。

同时，分档管理政策将对行业产生结构性影响，绿档企业有望获得融资倾斜，红档企业中，大中型企业可能相对于同等规模企业会逐渐降速，中小型企业面临一定程度的经营困难，行业格局也逐步趋于固化。

在假设未来“三道红线”全面实施的背景下，房企需要迅速改善指标，完成降档，可以从以下几个方面入手。

第一，营销：快销售，高周转。加快销售和回款可以为企业直接带来现金，减少负债压力。提高项目周转速度，缩短从预售到竣工交付的时间，可以改善净负债率和现金流状况。第二，投资：控制拿地节奏。市场容错空间缩小的背景下，投资能力将成为决定项目成败的关键因素。第三，融资：（1）加大权益融资。房企通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行企业的权益融资，可以同时改善剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标，可以称作是极佳的选择。（2）进行类REITs融资。类REITs是将底层不动产出售给SPV，是一种解决财务杠杆的有效方式。（3）加大产业链融资。经营杠杆来自于产业链上下游的应付账款，由于中大型房企在产业链中更具有话语权，所以这类型企业在这个方法中更具有优势。第四，经营：发展房地产轻资产业务，如代建业务。