迟到一个月，杭州终于掀开了第二批集中供地的“面纱”。

7月30日，杭州市发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，将供应31宗地块，总面积2873亩，总建筑面积466万平方米，总起价633.8亿元，将于9月7日、8日两天集中出让。

从本次供地情况来看，31宗地散布于杭州市区10个区，其中22宗地共2279亩位于“一核九星”格局的星城范围内，约占本次土拍总面积的80%，供应向星城倾斜。

针对杭州首轮集中供地过热的情况，杭州市还对房企报名方式、竞价规则以及配建模式等做出了全新调整。其中，竞价规则的变化备受瞩目，包括提高资金门槛、调低溢价率、取消“竞自持”三大方面。此外，杭州还首次提出“竞品质”，并在十城区开展试点。

20%保证金

公告显示，杭州取消了最高5000万保证金制度，要求房企需足额缴纳20%保证金方可参拍。若报名“竞品质”试点地块，还需须取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》，如不符合前述条件，竞得（入选）资格无效且竞买保证金不予退还。

从保证金来看，本次出让31宗地块平均每幅需缴纳4.39亿元，较此前的5000万大幅提高了门槛。除拱墅区、临安区各有一幅地保证金低于5000万以外，其余地块保证金均在1.2亿以上，与此同时，有2幅地块保证金超过10亿，最高的杭腾未来社区地块达27.9亿元，保证金占比高达30%。

有业内人士认为，提高保证金门槛或可有效抑制企业报名多幅地块的热情，避免土拍市场过热；同时，也增加了企业退地成本，进而有利于控制如宋都股份拿地后再反悔的情形。

7月20日，宋都股份宣布放弃在杭州首轮集中供地中竞得的一副地块，该地被其以17.83亿元总价+21%自持竞得，封顶溢价率29.9%，宣告退地后，宋都股份缴纳的5000万元保证金不予退还。但若按照此次新规计算，其需要缴纳的保证金将超2.7亿元，这或会使得宋都股份在选择退地时会更多一分斟酌。

不过，诸葛找房数据也提出，“提高保证金门槛对房企的现金流有着较大的考验，中小房企或将面临更大压力。”

此外，继2019年将50%的溢价率调至30%后，杭州又将这一指标调低至20%，而“竞品质”试点地块的溢价率上限为不超过10%。

同时，本批次地块将以“限房价，限地价，竞无偿移交政策性租赁住房”的出让方式，取代此前的“竞自持”。“由于自持房屋对房企在资金沉淀和技术方面均有较高要求，本次转变一定程度上降低了参拍门槛，有利于提高对‘自持’无意的房企的积极性。”亿翰智库如是说。

“竞品质+现房销售”

本次集中出让，杭州首次推出“竞品质”试点地块，全部实行现房销售。

《国际金融报》记者了解到，杭州并非首个推出“竞品质”的城市，早有北京示范在前。今年2月，北京市住建委推出“限地价、竞政府共有产权份额、竞高品质方案”的方案，并在首轮土拍中予以实践。但与北京“先竞价、再竞方案”不同，杭州先在“竞品质”环节筛选出得分最高的建设品质标准表，然后将其作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准，想以此从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

待建成后，房企还需完成竣工备案等验收手续、通过政府组织的履约监管核验环节，方可进行销售。此外，杭州还要求细化商服用地。从保障住宅布局空间、提高住宅环境品质的角度，对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

“先‘竞品质’再竞地价模式或将利好品牌房企。”诸葛找房分析称，质量成为主要考察因素，规模房企的资金及品牌影响等方面的实力较为雄厚，对于后续项目的质量也将有更大程度的保障。

亿翰智库也认为，“竞品质+现房销售”将重击高周转、利好品质建设，政府虽是在摸索试点，但对房企来说参拍积极性是有提高的，在控热度政策利好下，绿城、大家等本土龙头房企，保利、招商、万科等国央企，在杭高销售额新增货值不足的房企或许会加快入局。

值得一提的是，杭州本次集中供地公告较此前计划的6月发布延后了一个月，计划出让面积也由3500亩压缩至2873亩，减少了627亩。亿翰智库认为，“供地量较原计划减少或是为第三批集中供地留政策调控空间”。

根据公告，第三批将在12月公告，用地面积约2600亩，预计将于次年1月出让。