原标题：3000元可买百万房产，325倍杠杆，金科股份利用重庆网络小贷公司怂恿炒房

来源：开甲财经

作者：开甲君

金融监管机构多次三令五申，严禁“首付贷、消费贷、信用贷、经营贷款“等信贷资金流入房地产市场，然而，还是有房地产企业在销售压力下，联合小额贷款公司，逆风发放“首付贷”。A股上市公司金科股份就是此种高手，过去几年，金科股份利用其控股的重庆两江新区科易小额贷款有限公司在全国各地的楼盘向意向买房人推广“首付贷”，更宣称3000元即可上车，让大批不具有买房能力的用户加数百倍杠杆炒房。

2020年9月16日，为规范小额贷款公司经营行为，银保监会办公厅印发了《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》，其中要求小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资；房地产市场违规融资。而在2017年，全国小贷重地重庆市金融办也曾下发《关于印发2018年重庆小贷公司监管工作要点的通知》，其中明确提出，禁止小贷公司发放“首付贷”、“校园贷”和“现金贷”。

但是，对房地产公司来说，有令不行，逆风而上是常态。A股上市公司金科股份(SZ:000656)就是最好的例证。

3000元可买百万房产

据媒体报道，金科股份开发的佛山金科—集美山水在销售时公然宣称可以使用“首付贷”解决购房首付款问题。金科—集美山水销售人员在广告中宣称“首付2万再度来袭”即可购买滨湖美宅。

公开资料显示，佛山金科—集美山水户型面积在85-120平米之间，销售均价大约6800元—7300/平方米。按照最低两成首付计算，购买一套房子需要15万元首付款。金科—集美山水所谓的2万元首付是如何做到的呢？

据销售人员称，金科股份可以为意向购房人提供“首付贷”，具体方式为，可以先交一半首付，另一半可以向小贷公司申请1年分期，前5个月免利息，后面按照先息后本还款。但是，即便是按照这一方式，首付也不止2万元。

首付贷是违规的，金科股份当然很清楚这一点。为了逃避监管，金科股份的销售人员称，申请贷款时买房者需要多用几张卡转账，贷款先转到新银行卡里，然后转到支付宝提现，最后再将现金存入亲友银行卡里。这样，就很难追查到买房者的真实资金来源。

金科股份对于操作“首付贷”如此轻车熟路，显然不是新手。在搜索引擎里搜一下，就会发现，至少从2018年、2019年起，金科就开始猛烈地宣传“首付贷”。

2020年4月份，河南商丘网报道，金科·天湖湾项目为了吸引客户购房，先后推出了“首付分期”和“首付小额贷款”等违规销售活动。销售人员称，以一套面积107㎡、优惠后的单价6500元/㎡的特价房为例，原本需要首付21万元，经过开发商的首付小额贷款操作后，首付只需15万就可以买了。

但是，小额贷款利息很高。以贷款10万元为例，日息万分之五，折合年化利率18%。对于借款买房人来说，除了要还房贷外，还要承担高息小贷，压力不言而喻。

除了佛山、商丘两地推广首付贷外，金科股份在山东济南、泰安、日照，其大本营重庆等地区的项目都存在“首付贷”。

2020年7月份，金科在多地区推出金科超燃置业计划”，其宣传资料赤裸裸地声称“首付3.8万起、首付贴息1年、超长分期长达2年”，而且还可以“免费更名一次”。

前一个自然是“首付贷”，后一个则显然是为炒房人短期炒作转让提供便利。通过这些宣传，金科股份怂恿买房人借贷支付首付、短期炒作的态度一目了然。

在广西、云南两省的的金科云广区域项目中，金科股份更是宣称“首期只需交3000元，即可享N年超长分期（最高5年）”。公开资料显示，仅金科在南宁的项目就有金科城、金科博翠山、金科博翠天宸、世茂金科博翠江山、金悦湾等。

这些项目售价普遍在13000-16000元/平方米。按100平米计算，房价至少130万起，两成首付需要26万元。而金科股份号称3000元即可拿下，其余首付款如果全部通过5年期小额贷款解决，投资人的杠杆高达325倍！

重庆网络小贷公司成“首付贷”帮凶

为金科股份违规提供房地产融资的帮凶就是重庆两江新区科易小额贷款有限公司。公开资料显示，重庆两江新区科易小额贷款有限公司成立于2014年，注册资本11亿元，金科控股集团为科易小贷公司控股股东，占股比例55.54%。

科易小贷官网介绍称，公司经重庆市金融办批准授予“全国网络小贷运营牌照”资质，是重庆市注册资本规模最大、服务能力最强的小额信贷机构。公司以“优质客户+可靠银行”模式做好信贷投放和股债联动；小微贷业务围绕金科股份等品牌开发商社区服务体系，以“社区+平台+产品群”模式打造互联网消费金融生态圈。

截至目前，公司总资产20亿，累计服务客户30000户，实现投放200亿，累计收入15亿、利润近10亿，业务规模和资产质量稳居行业前列。

科易小贷的主要业务包括：短拆业务，即劵商资管计划过桥资金需求、银行贷款续贷等过桥性超短期融资业务；银票、商票贴现业务；针对有抵押物的企业提供短期流动性贷款；房抵贷业务；小微金融服务，主要产品是邻客钱包，主要面向金科员工以及金科业主，员工最高授信100万元，金科社区业主最高授信50万元。据媒体报道，首付贷即属于临客钱包里的业主贷。

由于投向多为房地产相关领域，科易小贷此前曾踩了大雷。2018年3月19日，重庆巴南区法院拍卖重庆“君禧天地”项目烂尾项目，鉴定总价为14.132734亿元，起拍价9.8929138亿元。而这次拍卖缘由就是重庆两江新区科易小额贷款有限公司申请法院强制执行其债权。

此外，小微信贷方面，科易小贷也面临大量逾期无法收回，只能通过司法途径催收。企查查显示，截至2021年6月，科易小贷共有277起司法诉讼，其中绝大多数都是小额信贷纠纷，借款人借款金融从一、二万元到二三十万元不等，这里面有多少是金科股份推广的“首付贷”用户呢？

负债高企，股价不到一年“腰斩”

金科股份盯着监管严令推广首付贷背后，是其面临巨大去化压力，公司股价持续下跌，债务高企。

成立于1998年的金科股份，2011年通过借壳“ST东源”上市，迄今刚好满10年。2018年，金科股份销售规模突破千亿元大关，2020年销售规模超过2000亿元，金科股份更是提出了2025年销售规模不低于4500亿元的宏伟目标。

但是，金科股份销售大跃进的同时，其股价表现却惨遭腰斩。2020年8月，金科股份股价为11.27元，目前，金科股份股价为5.56元，和高点相比，惨遭腰斩。

股价的惨淡反映了金科股份业绩不容乐观的现状。2020年财报显示，金科股份实现营业收入877亿元，同比增长29.41%；归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%。虽然净利润仍在增长，但房地产销售毛利率下降6.08个百分点至23.01%。

2021年1-5月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约849亿元，房地产销售面积约818万平方米。按照此前计划，金科及所投资公司2021年计划全年销售目标不低于2500亿元， 由此计算，金科地产前5月仅完成全年销售目标约33.9%，剩下7个月销售压力较大。

此外，金科股份的负债压力较大。2020年年报显示，金科股份负债高达3076.59亿元，其中有息负债837.7亿元，短期借款从2019年的30.6亿元飙升至2020年的104.7亿元，增幅342%！

截至2020年6月末，金科股份资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为0.98，踩中了全部“三道红线”。但是，到了2020年末，金科股份剔除预收款后的资产负债率为69.85%，净负债率为75.07%，现金短债比为1.34，均低于“三道红线”的标准，成为“绿档”企业。

金科股份负债水平下降速度如此之快，引发外界质疑。有媒体称，金科股份可能通过永续债、优先股、可转债、少数股东权益等多种手法“明股实债”隐藏负债。