撰写｜贾晨雨 编辑｜LZ

华夏幸福是一家产业新城运营商，坚持核心都市圈聚焦战略，以产业新城及相关业务、商业地产及相关业务双轮驱动，致力于成为核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。

2020年华夏幸福实现营业收入1012.09亿元，同比下降3.8%；归母净利润36.65亿元，同比下降74.91%；销售额940.66亿元，同比下降34.30%。

业务构成，59%收入来自于房地产开发、24.2%来自产业发展服务、6.11%来自基础设施建设、5.88%来自土地整理、1.31%来自园区运营维护、1.22%来自物业管理服务、2.29%来自于其他，这一数据现与2019年差别甚微。

华夏幸福从2020年第四季度开始出现流动性阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，对融资产生较大影响，融资回款在四季度近乎停滞，并且部分债务逾期对经营产生了影响，导致净利润、经营性回款等业绩指标同比出现下降。

因此导致公司基本面动摇，2020年进行计提坏账准备、计提合同资产减值准备、计提存货跌价准备、计提商誉减值准备、计提债权投资减值准备，共进行计提资产减值准备95.69亿元，影响利润总额96.69亿元，影响归母净利润86.72亿元。

总资产和总负债

2020年公司总资产4887.62亿元，总负债3973.32亿元，凭借总资产4887.62亿，排在A/H股房地产行业总资产第十六位；从2016年开始华夏幸福总资产规模在逐渐扩大，负债率长期维持在80%以上，其中，2020年有息负债1952.5亿元，占总资产的比例39.95%。

2021年6月华夏幸福公告，公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额67.87亿元，累计未能如期偿还债务本息合计635.72亿元。

资产规模近5000亿的房产“巨头”，因还不上67.87亿的债务而进行了违约公告，说明公司资金链断裂，有债务重组的风险。

早在2021年4月，中诚信国际就对华夏幸福及其受评债项启动定期跟踪评级，并将定期跟踪所需资料清单及访谈提纲发送至企业，但华夏幸福未提供评级所需关键材料且无法安排进场访谈，故中诚信国际于6月11日公布，终止华夏幸福主体及相关债项信用评级，并不再更新华夏幸福的信用评级结果。中诚信的公告意味华夏幸福失去继续发债等融资能力。

应收账款周转率

2016年-2020年应收账款周转率呈持续下降的趋势，2020年相较2019年加速下跌。

2020年房地产行业应收账款周转率中位数为21.87，华夏幸福低于同行业多数企业，连续5年下降导致华夏幸福的收款速度持续变慢，平均收账期变长，偿债能力越来越弱。再结合库存周转率低于同行业多数企业，说明华夏幸福整体的营运能力逐年下降。

营收与盈利

2020年收入1012.09亿元，销售毛利率为37.19%，销售净利率为4.75%，分别较上年同期下降6.49%和9.21%，说明华夏幸福获利能力变弱；销售费用率、管理费用率分别为1.52%和5.1%，分别较上年同期下降0.35%和2.85%，企业期间费用率下降，企业成本管控能力提升。

2016年-2019年营业收入与净利润都在持续增长，但2020年出现营收与利润“双降”的情况，营业收入同比下降3.8%，净利润同比下降67.27%，其中归母净利润同比下降74.91%。

华夏幸福2016年-2020年的净资产收益率(ROE)依次为33.39%、28.12%、29.05%、31.15%、6.54%，2020年房地产行业的平均值为6.9%，可以看到前4年华夏幸福的获利能力良好，但2020年出现大幅度下滑，并且低于行业平均水平，对股东的投资回报不理想。

现金流

2020年经营活动产生的现金流量净额依旧为负，企业主营业务造血能力不足，资金状况欠佳；投资活动产生的现金流量净额由正转负，说明企业又进行了投资；筹资活动产生的现金净流量净额为正，说明企业通过借钱和股权融资进行筹钱；现金及现金等价物净额为负，说明企业现金水平较低，现金余额由年初的411.44亿元，下降到期末的254.62亿元，下降幅度为61.59%。

综合来看，企业现金路紧张，主营业务也不赚钱，企业想通过投资新项目来改变企业经营压力，但会面临很高的财务风险，极易造成资金链断裂。

“三道红线”

华夏幸福2020年“三道红线”(即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比不小于1倍)中三项全踩位于红色档；与2019年相比，债务杠杆水平加重，剔除预收账款后的资产负债率小幅下降至76.61%；净负利率小幅下降至181.52%；但现金短债比下降到0.28，企业短期债务风险增大。

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来源：睿蓝财经