作者：公子不悔

影响一个城市的房价，因素很多。长期来看，有人口、经济、产业。而短期来看，土地价格与供需，会来得更为直截了当。

以土地价格来说，地王就像兴奋剂，当一个城市诞生了新地王，这个地王立刻会将整个城市的房地产带向躁动不安。

比如西安，今年2月份在曲江推出的一块地，被15家房企围猎竞拍，最终西安本地房企西安曲江上和置业有限公司（曲江大明宫置业）以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”竞得该地块，溢价率141.43%，综合楼面价25342元/平方米，远超周边一二手房售价，成为西安新的“单价地王”。

在这之后，西安在短短不到四个月的时间里，上演了三场万人摇号抢房场景。而西安的房价，则继续延续着接连上涨的纪录，至今已经连续上涨了61个月。

再比如重庆，去年12月，重庆诞生了新地王，楼面地价为13549元/平方米。这块地王，或许会将重庆新房价格带入“2万元时代”。

进入2021年，地王再现。2021年2月，佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地，溢价率57.6%，再次刷新了西永大学城楼面价纪录。

4月末的首次集中供地，重庆中央公园地块，楼面价高达15711元/平方米，刷新了重庆楼面价的天际线，成为新地王。

在地王频出的背景下，2021年的重庆躁动不安，成交量大涨，房价涨幅位居全国前列，4月份更是领涨全国。

同样的，楼市供需也对一个城市短期的楼市走向，非常关键。

去年十月份以来，在全球货币超发的背景下，引发了购房客与炒房客们对房价上涨的预期，加速入市，导致新房供不应求，加剧了供需矛盾。当时的合肥楼市，一房难求。

克而瑞数据显示，2021年3月份，合肥的存销比只有2.8，也即合肥的新房库存只够2.8个月买的。如此尖锐的供需矛盾，会加大合肥的房价上涨压力。

在这种背景下，合肥在4月初立刻出台了新一轮调控，收紧了限购政策，压缩了需求，才缓解了合肥的供需矛盾。

由此可见，地价与供需，对于一个城市短期房价的影响，有多重要。以地价和供需来看，目前上海、杭州、厦门、宁波四个城市，房价上涨压力非常大。

首先是供需方面。这4个城市的去化周期都没有超过6个月。

按照住建部的指示，对消化周期在36个月以上的，应停止供地，因为供应远远大于需求，房价下行压力大。

消化周期在36至18个月的，要减少供地，同样是因为供应大于需求。

18个月至12个月之间，最为合理，这时候可以视情况而定。去化周期在12至6个月的，要增加供地，因为供需矛盾在加大。

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏，因为供需矛盾非常大，房价上涨压力非常大。

按照这个标准来看，上海、杭州、厦门、宁波上涨压力最大，苏州、南宁、温州也有压力。广州、深圳、南京最为合理。泉州有下行压力。

上海、杭州、厦门、宁波不但有供需压力，还有土地压力。

上海方面，土地供应短缺。

厦门方面，不久前厦门进行的首次集中供地，5宗地块的成交溢价率达29.4%，较2020年全年成交溢价率增长9.3个百分点；本批次成交楼面价为35823元/平方米，较2020年全年成交楼面价增长71.9%。

宁波方面，首次集中供地，共推出29宗地块，全部顺利出让，揽金358亿。其中，19宗地块竞拍触及“封顶价”，占比65.5%。地价继续攀升。

杭州方面，首次集中供地揽金近千亿。

集中供地的方式，不但没有让中心城市的土地市场降温，反倒升温了不少。在地价上涨，供需加剧的背景下，以上点名的4个城市，房价很难摁住。

目前，杭州5月份的楼市销量爆表。

数据显示，5月（截至5月28日）的杭州商品房累积成交套数35936套，是近十年以来，杭州商品房月度成交量的新高。

房价方面，根据中国房价行情网数据显示，5月杭州二手房均价35432元/平方米，同比上涨16.1%。

上海、宁波、厦门，同样压力山大。这4个城市，或许会引发新一轮楼市调控打补丁。

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