作者| 小债看市

来源| 小债看市

华夏幸福遇到流动性危机后，同为环京房企的荣盛发展经营状况备受瞩目。

6月8日，荣盛发展（002146.SZ)公告称，为下属公司融资提供担保，涉及担保金额12.55亿元。

为下属公司融资提供担保公告

公告显示，截至公告披露日，荣盛发展实际担保总额为654.57亿元（不含本次），占其最近一期经审计净资产的141.25%。

值得注意的是，公告中特别风险提示称，荣盛发展及控股子公司对外担保总额超过其净资产100%、对资产负债率超过70%的公司担保金额超过净资产50%，提请投资者充分关注担保风险。

《小债看市》统计，目前荣盛发展存续8只债券，存续规模46.6亿元，集中兑付期主要在2023年，短期偿债压力不大。

据最新评级报告，荣盛发展主体和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”。

存续境内债券到期分布

在离岸债券方面，目前荣盛发展存续3只美元债，存续规模10.5亿美元，均将于一年内到期，美元债集中兑付压力较大。

据悉，荣盛发展已为今年7月到期的2.5亿美元优先票据安排好资金，其亦考虑在合适的市场窗口发行新债以“借新还旧”。

存续美元债情况

对于明年到期的两笔美元债，荣盛发展管理层在近期举办的会议中表示对于2022年4月到期的5亿美金美元债，已向发改委申请新的发行额度，预计不久后可收到审核通过通知。

近日，惠誉确认荣盛发展长期外币发行人违约评级为“BB-”，展望“稳定”，并确认其高级无抵押评级为“BB-”。

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据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，2007年登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

目前，荣盛发展已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，并成长为全国性知名大型多产业集团公司。

荣盛发展官网

从股权结构看，荣盛发展控股股东为荣盛控股，直接持股比例为35.65%，公司实际控制人为耿建明。

股权结构图

2020年，荣盛发展实现全口径合约销售金额1270.97亿元，同比增长10.18%，低于百强房企平均12.4%的销售业绩增速。

据克而瑞数据，2020年荣盛发展以1249.8亿操盘金额位居房企第22位；以1179万平方米操盘面积居第18位。

克而瑞2020年房企排名

土储方面，2020年荣盛发展新增土地储备建筑面积714.6万平方米，同比减少近三成；购地金额为281.61亿元，投资节奏明显放缓。

截至2020年末，荣盛发展土地储备建筑面积为3835.98万平方米，其中分布最多的是河北省，总面积占比达四成。

2020年，荣盛发展实现竣工695.80万平方米，结转项目面积600.81万平方米，同比下降8.98%；结算收入620.76亿元，同比下降2.1%。

由于竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，去年荣盛发展的经营状况并不理想。

2020年，荣盛发展实现营收715.11亿元，同比微增0.85%；实现归母净利润75.01亿元，同比下降17.75%。

可以看出，自2018年以来荣盛发展营收增速持续放缓，盈利能力近五年来首次下滑。

盈利能力

除此之外，荣盛发展的毛利率和经营获现能力也在持续恶化。

2020年，荣盛发展综合毛利率为27.82%，同比下降2.26个百分点，较2018年下降3.64个百分点。

2018年-2020年，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.2亿元、13.67亿元，今年一季度已跌至-50.07亿元，经营获现能力持续恶化。

毛利率水平

截至今年一季末，荣盛发展总资产为2943.04亿元，总负债2388.72亿元，净资产554.32亿元，资产负债率81.17%。

2016年以来，荣盛发展财务杠杆水平上升较快，明显高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。

财务杠杆水平

从房企融资新规“三道红线”看，截至2020年末荣盛发展剔除预收账款后的资产负债率为73.78%，净负债率80.18%，现金短债比为1.23，踩中一道红线，归属“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的80%。

截至今年一季末，荣盛发展流动负债有1918.19亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有225.83亿元。

相较于短债规模，荣盛发展流动性尚可，其账上货币资金有263.87亿元，除去受限资金后可以覆盖短债，短期偿债风险不大。

在备用资金方面，截至2020年9月末，荣盛发展银行授信有952.8亿元，未使用授信额度有556.46亿元，可见其财务弹性较好。

银行授信情况

在负债方面，荣盛发展还有470.53亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计453.55亿元。

整体来看，荣盛发展刚性债务有819.49亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为34%。

有息负债高企，荣盛发展融资成本上升，2019和2020年其财务费用支出均超9亿元，另外销售费用和管理费用也逐年增长，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。

期间费用高企

从偿债资金来源看，荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。

盈利和经营性现金流下滑压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。

截至今年4月末，控股股东荣盛控股已质押9.11亿荣盛发展股权，占其所持股份的58.77%，荣盛建设股权质押率为62.83%。

可见，荣盛发展主要股东质押公司股份比例较高，若股价下行可能面临被平仓风险。

股权质押比例

在资产质量方面，截至今年一季末，荣盛发展其他应收款项已超300亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。

另外，荣盛发展受限资产规模较大，截至2020年末该指标为635.6亿，是净资产的1.2倍，其中主要为用于融资抵质押的受限存货。

总得来看，2020年荣盛发展盈利和经营获现能力下滑，对债务和利息保障下降；有息负债高企，财务费用增长较快，存在一定短期偿债压力和融资成本上升压力；受限资产规模较大，影响资产流动性。

早年，耿建明在部队当了3年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。

1996年，在外人看来仕途一帆风顺的耿建明，却毅然抛下金饭碗辞职下海，他怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。

凭着过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。

当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。

1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。荣盛首个住宅项目 “方州花园”

南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。

2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。

在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。

2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

耿建明在荣盛上市时敲钟（右）

2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。

随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。

2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。

2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，踏入“千亿俱乐部”。华夏幸福遇到流动性危机后，同为环京房企的荣盛发展经营状况备受瞩目