6分钟拍一宗!郑州9成地块零溢价成交,华润高溢价抢地
郑州首轮集中供地火速完结,结局或早有预见。
6月3日,郑州首批集中供地出让,共推出49宗地块,合计供应面积226.43万平方米(折合3396.45亩),总起拍价373.69亿元。其中包括金水区10宗、经开区7宗、郑东新区6宗、惠济区6宗、管城区5宗、高新区5宗、中原区4宗、二七区4宗、上街区2宗。
与其他城市不同的是,郑州此次供应地块多数为城改用地,49宗地中纯净地块约15宗,剔除产业项目,仅有3宗纯住宅用地。克而瑞认为,在郑州市场年初“小阳春”和众房企“僧多粥少”的现状下,纯住宅用地成为热拍地块,竞争激烈。
亦有河南本土房企对记者表示,大部分的城改项目都涉及项目后续用地,基本上已经“名花有主”。
如其所言,49宗地块竞拍6小时全部出让,多数地块一锤定音底价成交,共收金超414亿元。
6分钟拍一宗
由于城改用地较多,竞拍3个小时,拍至第32宗地块时,方才出现第一宗有溢价出让地。这也意味着,前半场郑州平均每6分钟便拍出1宗地,且均为底价成交。
第一次掀起竞拍小高潮的是郑政经开出[2021]9号地块,该地块位于经开第五大街以西、南三环以北、经开第四大街以东、经南六路以南,出让面积103599.08平方米,规划为城镇住宅、地下交通服务场站用地。
地块一经开拍便迅速达到熔断价,最终被金茂以约31.6亿元总价摇中,溢价率30%,折合楼面价约10190元/平方米。
早在竞拍前,市场便有消息称,该地块是不少房企关注的焦点,共吸引近70家企业缴纳保证金,单笔保证金约12.2亿元,总额接近800亿元。
《国际金融报》记者发现,该地块地处供应稀缺的老经开区,熔断后的楼面价约10190元/平方米,加上装修后的销售指导价22614元/平方米,拿地后的利润空间并不低。
下午的竞拍氛围明显高出很多。
郑东新区北龙湖的10号、11号地块入市也接连达到了熔断价。其中10号地块由万科+河南睿盛房屋租赁有限公司以19.5亿元总价摘得,溢价率30%,折合楼面价24652.34元/平方米;11号地块则由保利以19.5亿元拿下,溢价率30%,成交楼面价23665元/平方米。
根据出让文件,10号、11号地块限价均突破了32000元/平方米,毛坯综合限价提高至37300元/平方米,装修限价5600元/平方米,合计单价为42900元/平方米。
此外,经过近一小时的持续竞拍,华润、杭州建杭和诚置业有限公司以67.8亿元夺得综合用地3地块,平均成交楼面价0.97万元/㎡,溢价率55.5%。综合用地3包括两宗地,其中郑政东出〔2021〕8号和9号地块,总出让面积达127129平方米,地块定位是集科研、金融、企业总部、购物中心、奢华酒店、产业配套、公寓及住宅等功能于一体的城市综合体。
在开拍前,该地块被认为是将由本土老牌房企某地产与银泰集团联合开发,结果显然出乎市场预料。
开拍6小时后,郑州市首批集中供地49宗地全部出让成功,总成交价超过414亿元。其中,有溢价地块仅5宗。
本土房企无缘热点地块
不难发现,上述竞拍火热的地块最终都流入大型房企囊中,本土房企的主战场则聚焦在城改项目上。
河南房企康桥分别以3.9亿元、5.3亿元拿下郑政高出[2021]4号地块和5号地块,成交楼面价均为0.43万元/平方米。上述两宗地块即是长椿路社区棚改用地。
建业则以总价1.5亿元竞得郑政出[2021]27号地块,成交楼面价0.38万元/平方米。该地块位于二七区,金沙江路(杏贾路)北、尧山路(杏园路)东,宗地面积11909平方米,该地块即荆胡村城改项目。
而综合用地2的郑政东出〔2021〕7号和17号地块即被启迪+永威以总价346800万元摘下,成交楼面价1.19万元/平方米,两地块分别规划为清华启迪住宅地与清华启迪商务用地。
同策研究院研究总监宋红卫分析称,从本土房企在郑州的销售业绩来看,具有较强的实力,考虑到他们在郑州的土地储备较为充足,避开高溢价的土地也是情理之中的事情。
克而瑞数据显示,截至5月31日,康桥、永威、建业分别以45.95亿元、31.49亿元和22.32亿元位列大郑州企业销售榜的第1名、第6名与第9名。
有趣的是,竞拍前夜不少郑州本地的销售人员便在朋友圈内“打鸡血”,宣传自家楼盘将于今日启动封盘,直至6月3日土拍结束新一轮调价后再启动开售。
如今,49宗地块火速成交的结果,不知又会让这群“自嗨”的销售们如何看待。
值得注意的是,郑州首批集中供地供应总面积为3496亩,尚不及郑州去年总供应计划的四分之一。根据政府计划供应安排,郑州市本年度住宅用地第二批、第三批集中出让时间预计为7月、10月,初步规划第二批“双集中”供应住宅用地59宗,面积约5200余亩,规模较首批更高一筹。
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