祥生集团上市半年后，陈国祥的物业板块也开始向资本市场发起冲击。

5月28日晚间，祥生活服务集团有限公司（下称“祥生活服务”）递交招股书拟港股IPO。与祥生集团上市前的情况相似，“老乡”寿柏年的身影也同样突击出现在祥生活服务的股权架构中。

4月12日，寿柏年以860万元的价格从朱国玲手中收购了祥生活服务2%的股权，剩余98%股权则由陈国祥、朱国玲夫妇的家族信托持有。从组织架构来看，祥生活服务与祥生集团并没有股权方面的交叉。

“拉”来寿柏年做背书无非是想为祥生活服务的IPO及后续发展增添助力。公司在招股书中直言，寿柏年有着丰富的投资经验，并且在中国房地产、物业开发及物业管理服务行业深耕多年，将有助于提升公司形象、扩展股东基础。

寿柏年为原绿城行政总裁，在绿城集团任职多年，是仅次于宋卫平的“二号人物”。2018年，正在退休“进行时”中的寿柏年清仓了手中的绿城股票。但退休的寿柏年显然没有“退圈”，其两次在上市前夕入股陈国祥的“祥生系”企业就便是一个讯号。

但从招股书来看，寿柏年看好的祥生活服务业务模式并无新意。并且，与不少物企一样，祥生活服务也存在着业务集中、业务多依赖祥生集团的问题。

业务区域集中

截至2020年12月31日，祥生活服务共有116个在管项目，总在管建筑面积从2018年的689万平方米增至1842万平方米，覆盖9个省26个城市。公司同期签约管理项目210个，总签约建筑面积为3734.3万平方米。

得益于规模的增长，公司的收益也所有增加。2018年至2020年（下称“报告期”），祥生活服务实现营收分别为2.45亿元、3.39亿元、4.59亿元；同期对应的归母净利润为1243.7万元、2950.5万元、4634.8万元。

由于与祥生集团业务关系密切，祥生集团深耕浙江的发展战略也延续到了祥生活服务身上。报告期内，祥生活服务分别向浙江省的25个、44个及66个项目提供物业管理服务，分别占同期物业管理服务的在管项目总数的53.2%、55.7%及56.9%。

公司同期来自向浙江省的项目提供物业管理服务的收入分别为4560万元、7460万元及1.41亿元，占公司同年物业管理服务总收入的56.8%、58.4%及61.6%，占比逐年上升。

从公司的发展规划来看，业务地域过于集中这一情况在短期内难以得到改变。据祥生活服务预计，公司向浙江省项目所提供的服务未来将继续贡献大部份收入。

这也意味着公司所面临的市场风险会更高。“我们的业务、财务状况可能尤其容易受到浙江省房地产或物业管理市场的影响。相较于其他业务地域覆盖更为广阔的竞争对手，公司所面临的地域集中风险更高。”祥生活服务在招股书中坦言。

依赖症待解

除了区域过于集中外，祥生活服务对祥生集团的依赖也在日益加深。

从业务模式来看，祥生活服务的业务条线仍为“老三样”：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，物业管理服务以及非业主增值服务是公司的收入大头。

2018年至2020年三年间，祥生活服务来自物业管理服务的收入占比分别为32.8%、37.7%、50%，来自非业主增值服务的收入占比则分别为63.4%、57.4%、41%。尽管二者的收入占比变化趋势相反，但大部分收入皆来自祥生集团及其相关企业。

物业管理服务方面，上述报告期内，祥生活服务来自祥生集团所开发物业提供物业管理服务的收入分别为5380万元、9950万元及1.97亿元，分别占来自物业管理服务收入的66.9%、77.9%及85.9%。

同期，公司来自祥生集团、祥生集团合营企业及联营公司的非业主增值服务收入占该业务收入总额的比例分别约为83.76%、98.64%、97.42%，占总收入的比例分别为53.1%、56.6%、40%。

除此之外，祥生活服务来自关联方的应收贸易账款也在增多。报告期内，公司的应收贸易账款分别为7592.7万元、9675.8万元、1.76亿元，其中来自关联方的款项占比达到70.45%、59.40%、65.43%。

据该公司在招股书中所言，这部分款项主要来自非业主增值服务，尤其是向关联方提供的案场服务。2020年，祥生活服务来自关联方的应收贸易账款同比增长100%至1.15亿元，其称该情况主要是收款周期变动所致，“由于2020年的大部份应收贸易账款均来自我们于下半年所提供的服务，我们于2021年初收取大部份有关应收账款，此举令截至2020年12月31日的结余相对较高。”

截至2020年末，祥生活服务来自关联方的应收票据为346.5万元，主要与公司向关联方提供的物业管理服务及增值服务有关，相关付款由关联方以票据结算。

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