旭辉瓴寓张爱华:做重资产要考虑退,更要有“做轻”的能力丨火花谈
作者 | 韩玮烨 吴林 编辑丨苏建红 排版 | 苏建红
来源丨地产资管网
旭辉瓴寓CEO张爱华
快还是慢?规模还是效益?估值还是盈利?不同的选择决定了企业不同的发展方向。
旭辉瓴寓CEO张爱华从创业之初,就选择了稳中求进,哪怕以错失行业高光机会为代价,也要坚守底线,“做正确的事情”。
睿和智库创始人韩玮烨对话张爱华,前半个小时,后者变成了发问者,虚心请教前者“有哪些头部企业的模式值得借鉴”。在韩总做分享时,张总认真倾听,还不时做笔记。
她称自己愿意多听不同声音,接触不同视角,以此触发自己更多的思考。但是,“在各种声音袭来时,需要保持自我的定力,这其实是自我修炼的过程。”
事实也是如此,当下,张爱华带领的旭辉瓴寓正在修炼内功,欲在三年内上市。
01 以终为始做资管
在确定了三年上市目标后,旭辉瓴寓采取“轻重并行”的扩张方式。对于退出路径,张爱华的思路很清楚,重的部分可以通过REITs做资产证券化,而轻资产运营部分也可独立上市,类似于房企物业上市的逻辑。
睿 问
瓴寓作为开发商系的代表,优势是什么?
张爱华:瓴寓是具有开发商背景的一家企业,首先,经过20年,积累了较强的地产开发能力和建设能力。地产行业近几年从土地红利走向产品赋能,但还没真正走到服务为王的时代。目前各企业都在以产品拓展市场,只有更专业的建设开发体系做支撑,才能构建出完整的产品。
第二,资本运作能力较强,积累了一批投资人。在大资管链条,融和退两个环节上我们比酒店系、创业系企业有优势。
第三,整合优势较强。过去谈租赁产品很局限,只是一间房或者一栋楼,未来真正适合长期去做的产品是租赁社区。这就要求企业从拿地报批报建到产品建设开发再到大运营规划,成本控制、供应链都要有优势,而不仅限于某个细分领域,开发商系在这方面有天然的优势。
一般租赁社区,都涵盖公寓管理、物业管理、社区商业、教育配套等方面。比如,四点半学堂等。瓴寓就有教育配套、基金,各个业务模块协同,整合能力较强,可以带动综合管理能力的提升。
第四,独立市场化操作。和大部分地产公司不同,瓴寓不是地产的某一个业务模块,定位是独立的、市场化的资管公司。在进入公寓板块时,也不是被动考虑,而是战略性地进入。团队有着自己清晰的目标,比如上市。这样可以吸引行业合伙人共同赋能,地产不具备的,我们可以植入进来。
旭辉瓴寓总部办公室
睿 问
从投融建管退的链条来分别看,瓴寓的资金来源是?
张爱华:瓴寓有很好的朋友圈,具有开放性、专业性,得到合作伙伴认可,也会有国际资本进入。在行业向机构化、专业化发展的当下,和谁合作,旭辉瓴寓也有自己的思考。发挥各自优势,实现1+1>2的效能,才是合作的意义。
目前看,瓴寓的资本整合能力是有目共睹的。不管是2020年1月与GIC设立5.7亿美金长租公寓投资平台,还是与平安不动产签订100亿人民币资产投资与管理平台,再到现在跟险资合作拿地等,在合作阶段做到全链条灵活合作。
旭辉瓴寓&平安不动产长租公寓合作
睿 问
租赁社区拿地价格只有普通住宅用地的1/5左右,看似便宜,但实际算账成本还是不低,收益很慢(关于这点,在之前的文章《七问租赁社区》有说明。)这点您怎么看?
张爱华:首先这不是暴利的行业,而是具有长期稳定现金流的行业。战略机遇的确在于政府提供的相对低成本的土地,但实际运营过程中,项目经过长期爬坡才能实现收益。
第二,投资人一定要有前瞻性的眼光,相对回报要求不那么高,但需要高稳定性和低风险偏好,长期稳定的基金模型更适合。REITs是长期稳定收益的产品,以基础设施REITs为例,有产权的年稳定回报率在4%~5%之间,但资产还有增值的空间。
在这个投资逻辑下,行业租金回报比较稳定,底层资产相对价格不高,租金可控,做成常规运营,可以达到5%回报。如果专业能力强,不管是产品端还是运营服务端,效率更高,成本则更低,回报率大于5%也是有可能的。
这就是好的资管人与普通的资管人最大的区别。
睿 问
瓴寓在营的规模,轻、中、重资产的比例分别是多少?未来更偏重哪种模式?
张爱华:数据每个月甚至每周都在实时变化,现在管理规模逾74,000间,开业28,000间左右。目前,租赁社区轻、中、重占比分别为50%左右、20%左右、30%左右。
旭辉瓴寓已开项目资产类型占比图
来源:睿和智库制图
未来,中资产这一比例会越来越少,原因在于没有增量。而以租赁社区为主的重资产则是未来瓴寓主要市场打法,原因在于:一是政策红利,从供应端可以找到优质且价格合理的资产。二是聚焦用户端的需求。长租公寓客户平均居住周期8个月~10个月,不管分散式还是集中式公寓都以小空间为主,只局限于“住”的概念,不适合长期居住。时间久了,客户还是会回到销售型的商品房居住。
瓴寓是行业内最早提出“租赁社区”概念的企业,一直在不断深耕。真正居住的概念不只是物理的居住场所,而是链接多元生活场景,并具有休闲、娱乐、办公等丰富功能在内的适合长期居住的生态圈,甚至是一种生活方式。
瓴寓柚米社区
对标海外租赁社区,居住时长达到3年~5年,德国甚至更久。可见,在租赁社区运营逻辑上,国内企业要针对有限资源,学会聚焦,不断给客户创造更大价值。
退是投的前提。重资产模式最重要的是资管,不仅仅是简单持有。
——张爱华
睿 问
目前来看,租住不动产公募REITs上市还有待时日,您怎么看退出的问题?
张爱华:重资产模式最重要的一点是资管,退出问题是回避不了的,如果不解决退出问题,就很容易走到瓶颈期。不管投资人投资多少,5亿还是30亿,因为资产价格太贵,能做的事情还是很有限。
公募REITs只是退出的途径之一,退是投的前提。如果产品品类没有想好退,投资只能考虑机会型,而不是战略型。企业如果有能力做轻,需要真正形成资管,而不是简单持有。
睿 问
瓴寓的对标是美国EQR,目前来看瓴寓有多大差距?
张爱华:美国公寓市场非常成熟,EQR经历过几轮行业调整才走到现在,围绕核心地段的核心资产,拥有8万多间房源,REITs资产股权在20%~30%之间,目前是美国最大的公寓REITs资产管理人。
国内公寓行业还在调整期和摸索期。一家企业如果想要在行业内形成核心竞争力,不是短时间可以做到,至少需要10年左右。在不同的发展阶段,要求企业侧重不同的能力。
这一两年,瓴寓已经进入跑通投融建管退模式的阶段,不管是平台搭建,还是投资项目选择,或是过程的建设管理直到退出的全链条,已经形成若干项目模型。可以说,2021年~2022年是瓴寓重要的发展期。
02 技术驱动业务,连通资管链条
瓴寓从一开始就在数据系统上投入巨大,因为要做到投资的精准决策,必须用技术驱动。和别家长租公寓的系统不同,瓴寓的系统不仅是赋能运营服务端,更重要的是支持投资决策。
睿 问
瓴寓提出成为双脑驱动(人脑和人工智能)协同作战,让技术驱动业务,覆盖大资管环节的公司。但是各个长租公寓公司都在打造系统,瓴寓的系统有何“硬核”?
张爱华:瓴寓和行业公司最大的区别是定位资产管理者,技术覆盖运营端、用户端、商户端、财务端、管理端及系统公共服务端,而并非只是赋能运营服务端。
瓴寓的数据系统是核心中台,不仅支持投资决策,还要构建产品打造、定价、开源、节流四个维度的数据体系。从营销体系看,通过精准数据分析客户行为,反推市场上哪些是高溢价高需求产品,哪些是低价值不好租的产品,促使我们做数字化产品设计,做好高性价比的产品匹配。
如何做好匹配?如何控制合理的空置率?收益管理很重要,低价租售显然不是一个好状态,在长达8个月的平均租住周期内无法合理提升价格,爬坡会变慢,增加时间成本(沉没成本),减少收入。
我们系统会更多覆盖在使资产管理产生更好回报的所有环节,切分点不一样。
睿 问
瓴寓的系统和企业内部ERP系统有何区别?
张爱华:完全是两个不同的概念,系统最初级的阶段是ERP,即线下业务线上化。而瓴寓数据技术支撑的是决策,7万多间房源的细化分析,人脑无法完成,系统可以辅助决策。未来,需要人工智能进行模型搭建,进行验证,当准确率越来越高时,可以慢慢趋向自动决策。
回归商业逻辑,考虑冒险、守底线、控风险三者的平衡。
——张爱华
03 让长租公寓行业回归本质
张爱华爱跑马,性格中有冒险的一面,但她绝不会赌博式地冒险,这在她做职业选择时体现得很明显。
睿 问
两年前睿和智库采访您的时候,您就提出:公寓运营必须回归本质。当时还是行业的高光阶段,您基于什么样的判断提出这样的观点?
张爱华:当时看不到真正让行业健康发展的要素,底层逻辑不成立,才提出回归本质的观点。最核心的问题是行业赚钱难,如果商业的本质不以盈利来支撑,我认为是不能持续的,本质上是有风险的。
只有创造价值,企业才有可能在竞争市场上获胜,再带来新的价值和利润。
在这个逻辑下,包租模式并非完全走不通,但前提是基于合理的商业模型。包租模式本身是成立的,但当某个要素发生改变,即不少企业在资本的驱动下,唯规模论,在供应端通过恶性竞争抬高底层资产价格,不能盈利,那么,规模越大,亏损越大。
我当时有这样的观点,是回归到商业底层逻辑。不管是市场一片火热,还是企业一路狂奔,如果行业不挣钱,高光时刻是不能持续的。
未来行业分工会越来越细,资管的链条很长,不一定要做全链条,只要在某一个或者某几个链条上找到自己擅长的点,奠定自己的优势,就可以成为细分领域很好的公司。在某几点上具备优势以后,去做长链条整合型公司的机会也会出现。
但总的来说,能够活下去,守底线很重要,我情愿先守底线,哪怕在守底线的过程中也许会失去机会,这样我也认了。
睿 问
和前两年相比,现在行业形势是更好了还是更不好了?
张爱华:我认为是更好了。
第一,从供给端来看,有更便宜的资产和地。“十四五”明确加大租赁土地的供应,租赁土地价格是原先开发性土地的1/4~1/5这个区间,是适合作为租赁住房资产的。
第二,从税收端来看,租赁住房可以享受税收优惠,降税幅度甚至能到原来税收的1/3,大大降低支出。
第三,政策端,“十四五”强调要尽最大的努力给年轻人提供适合长期居住的产品,很多规范性文件出台,行业的规范性更有保障。
随着政策和税收持续支持,行业会呈现健康、稳步、细分的状态,发展空间很大。
结语
公寓行业规模化发展到第二个五年之时,头部企业逐渐分野。旭辉瓴寓有了自己的上市时间表,也有了自己想深耕的租赁社区,接下来要做的,恐怕还是:无惧波动,深扎根、广积粮。Good luck!
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