房价跌回14年前,这些三四线城市麻烦了!
作者:公子不悔
01
东北总是能够给人惊吓,最近就传来了两个惊吓。
第一,人口惊吓。
几天前公布的第七次人口普查数据显示,过去十年,东北三省人口大量流失,黑龙江流失最为严重,十年减少了646.2万人,吉林减少了338.9万人,辽宁减少了115.5万人,三省合计减少了超1100万人。
这让人大跌眼镜。都知道东北人口流失严重,但1100万的减少量,还是超出了很多人的预期。
第二,房价惊吓。
早在2017年,鹤岗楼市白菜价的消息,就刷屏了整个网络,也让很多人关注到了东北的楼市。
此后,辽宁阜新也上演了白菜价。而近日,黑龙江另一座城市牡丹江,传来消息,其二手房价格跌回到14年前(2007年)。
据贝壳研究院统计,牡丹江在不考虑通胀的前提下,2020年二手房房价跌回5年前的价格水平,而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。
另外,根据国家统计局的数据显示,今年1月牡丹江二手房价环比跌去4.9%,跌幅全国第一(今年1月开始定基数据从2015年变更为2020年);3月环比跌幅达5.1%,依旧稳居全国跌幅之首;从3月份同比数据来看,牡丹江二手房价跌幅同样位居全国第一,同比下跌9.4%。
制图:城市财经;数据:国家统计局
从上图可以看到,跌幅靠前的城市,有9个是北方城市,其中东北城市就占了4个。
02
从房价绝对量来看,牡丹江房价为5549元/平方米,位居全国倒数第83位。倒数第一是其兄弟城市鹤岗,倒数第二也是其兄弟城市双鸭山。
5549元/平方米,这一价格相比于均价已经突破9万元/平方米的深圳来说,有云泥之别,而按照牡丹江的这种跌势来看,早晚也会和鹤岗、双鸭山一样,沦为白菜价。
像这样的白菜价城市,并不在少数,黑龙江的鹤岗、双鸭山、七台河、黑河、佳木斯、鸡西、伊春;辽宁的阜新、铁岭、盘锦;吉林的辽源、白山、松原;新疆的博州、哈密、塔城、阿克苏;宁夏的石嘴山、中卫;甘肃的张掖、嘉峪关、金昌;山西的朔州;广西的百色、崇左等。
这些城市不但已经是“白菜价”,而且房价依旧在下跌。
究其原因,无非是人口流失。所以,东北传来的人口惊吓和房价惊吓,其实是同一个逻辑。
以此前的鹤岗来说,由于人口常年流失,这里已经不公布常住人口数据了,只能等黑龙江公布第七次人口普查数据才能知晓。
但从户籍人口来看,2019年鹤岗户籍人口98.5万人,2015年是105.6万人,四五年时间减少了7.1万人。
再看同样上演白菜价的阜新。
制图:城市财经;数据:阜新市统计局
阜新也是一样,由于人口常年流失,自2016年开始阜新市不再公布常住人口数据,只公布户籍人口。
从户籍人口数,同样能看到流失的痕迹。
阜新市2015年末全市户籍总户数67.4万户,户籍总人口189.5万人,2016年末全市户籍总户数67.8万户,总人口188.9万人;2017年末全市户籍总人口186.2万人;2018年末全市户籍总人口185万人;2019年末全市户籍总人口183.7万人。
2015年至2019年,阜新市的户籍人口减少了5.8万人。
牡丹江又是个什么情况?目前没有公布2020年的人口数据,仍以2019年的数据来看,
根据牡丹江统计局数据显示,截至2019年末,牡丹江市常住人口260.5万人,其中市区90.9万人;牡丹江市户籍人口250.4万人,其中市区86.4万人;牡丹江市流动人口10.1万人,其中市区4.5万人。
与2010年第六次人口普查数据相比,近十年常住人口减少19.4万人,年均减少2.2万人。
十年减少近20万人,房价岂能不跌。
长期关注本号的人知道,我一直在强调,人口和经济是楼市的基石,尤其是人口。当一个城市的人口基石晃动,房价大跌是早晚的事情。
03
透过牡丹江、鹤岗、双鸭山、阜新等城市的现象,本号再郑重其事地奉劝各位购房者(主要针对投资),在三四线城市购房,一定要谨慎。
从目前多个省市公布的第七次人口普查数据来看,中心城市的人口都在大增。比如今天公布的深圳、广州,十年人口增量分别高达713.6万人、597.7万人。
已经公布的杭州,十年增量324万,重庆十年增长321万,南宁十年增长208万,郑州十年增长397万,昆明十年增加203万,海口十年增长83万人。
而同期我们还能看到,很多三四线城市人口在减少。
典型如河南南阳,这座曾经还是千万人口的大市,七普数据公布后,人口只有971万,十年减少了55万。此外,驻马店十年减少22万人,漯河减少17万,三门峡减少20万。
制图:城市财经;数据:河南统计局
已经公布数据的广西,来宾与梧州十年人口也在减少。
即便富裕如广东,也有好几个城市的人口在减少。
制图:城市财经;数据:广东统计局
从上图可以看到,潮汕地区的揭阳、潮州,十年人口分别减少了29.9万、10.1万。梅州十年减少了36.7万,汕尾十年减少了19.7万,河源十年减少了11.5万。
东中部省份皆如此,等到西部、东北等省份公布数据后,估计大部分三四线城市十年人口都不会好看到哪儿去。
买房投资,人口是最关键的考虑因素。人都是趋利避害,人口流失,说明城市本身的经济环境已经不适合生存,更别说投资能有回报。
所以,人口流失的大部分三四线城市,已经不适合购房投资!
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