作者：公子不悔

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昨天举行的房地产税改革试点工作座谈会，传来了有关房地产税进程的重要消息。

据财政部官网发布的消息：

财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

按照我们官媒发布消息的传统，文字越简短，重要性越大。有专家解读，这就向社会释放房地产税开征的信号，房地产税迟早都要开征。

从财政部发布的消息来看，很有可能会提前在几个城市进行试行，然后慢慢推向需要开征的城市。

有人说，不是应该先立法吗？

的确。按照法律规定，立税征税需要有法可依，最不济也需要一个条例。此前国家提到“房地产税”立法，给出的说法一直是“立法先行、充分授权、分步推进”。

但从财政部召开的会议与发布的消息来看，可能如有人猜测的，鉴于房地产税立法的复杂性，以及部分城市房价上涨过快，国家可能选择部分城市试点房地产税。

此外，鉴于目前贫富差距不断扩大，能够一定程度上缓解贫富矛盾的房地产税，也需要适时开征。房地产税的一个非常重要的作用，就是通过对持有多套房子的富人征税，调节收入分配，促进社会公平。

关于房地产税这个问题，最近五六年，讨论从未间断过。2016年中科院在其《经济蓝皮书》中呼吁房地产税和遗产税落地。

当时，坊间讨论的重点，是房地产税到底该不该征收。因为国外征收房地产税，是因为人家的土地和房屋是永久出让，但我们的土地使用期限只有70年。

此后随着2017年、2018年和2019年，在政府的工作报告中，明确提出了“要稳步推进房地产税立法”。

征收房地产税已经盖棺定论，也即一定要征收。自此，讨论的重点变成了何时征收，怎么征收？

但2020年和2021年，这句话再也没有出现在报告中，这让很多人摸不着头脑，也让很多指望着房地产税落地打压高房价的人，一次次失落。

3月25日，管理层召开了财税工作座谈会，又明确，当前的重点要围绕实现碳达峰、碳中和，以及完善房地产市场调控、推动平台经济规范健康发展等，深入开展调查研究。

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那次会上有专家提出：

当前房地产行业的税费负担不轻，如何与现有税种进行衔接。房地产税作为地方税，更多是帮助地方政府筹集收入，不属于宏观调控的范畴。还有市场反应、税率设计等，都值得好好研究。

要减轻租赁住房税费负担，可以考虑降低增加租房的个税抵扣，也可以降低租赁环节的增值税负担。房地产税推出的时机还不是很成熟，需要加强研究。

财政部负责人也指出：

中国的房地产税会借鉴国外经验，包括按住房的评估值来征税、给出一定扣除标准、收入归地方政府、建立完备的税收征管模式。中国的房地产税也会从国情出发，比如合并整合一些税种、合理降低房地产建设交易环节的税费负担等，使房地产税制度更加合理公平。

这几段话，表述的意思有以下几点：

1、房地产税不属于宏观调控，它的目的是帮助地方政府筹集税收收入。

2、房地产税是个非常复杂的问题，需要和现有的税种进行衔接。

3、房地产税虽然可以借鉴国外经验，但需要结合中国国情，推出的时机还不成熟。

3月份的会议释放的信号，是房地产税不会太快出台。

不会太快出台的理由，上面虽然给出，但都是冠冕堂皇的。真实的理由是，时机不对。它出台的最佳时机，应该是当大城市的楼市彻底进入存量时代，各卖地收入不济的时候。

当下大城市卖地正酣，杭州前两天集中供地揽金近1200亿，北京这两天卖地超1100亿元。

但昨天财政部召开的“房地产座谈会”，意味着事情出现了转折。

可能是因为中心城市的房价依靠需要稳定，需要长期维持稳定，必须给内循环经济战略提供施展的空间，所以可能会在几个房价比较火热的城市的展开。

房地产税虽然无法让房价下跌，但对楼市给予长期的税收压力，可以达到长期调控楼市，延缓房价上涨的目的。对于当下楼市火热，且已经进入存量房时代的城市来说，具有较强的调控作用。

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问题来了，哪些城市可能成为率先开征的试点城市？

本号认为，要成为试点城市，需要满足以下两个条件。

第一，必须是中心城市。只有楼市火热的中心城市开征，才能看到房地产税对于楼市调控的效果。

第二，必须是对土地财政依赖度较低的城市。

房地产税是一种持有税，主要针对的是购买多套房的人。一旦开征房产税，势必会影响大家买房的热情，税赋压顶，富人可能不会再持有多套房产，甚至会卖出此前持有的房产。

这样一来，该城市的房屋供应会增加，供地会减少。如果一个城市目前对土地财政依赖较大，现在对它开征房地产税，势必会对它的钱袋子产生较为严重的影响。

同时满足这两个条件，目前来说只有四个城市，深圳、北京、上海、天津。

这四个城市，妥妥的中心城市。而从财政依赖度上看，在财政总收入20强城市名单中，这四个城市的土地依赖度最低。

制图：城市财经；数据：各城市财政局

上图是本号统计的财政收入20强城市。

一个城市的财政收入，主要包括一般预算内财政收入、政府性基金收入（主要是卖地收入以及发行彩票获得的收入等）、国有资本经营收入。

从上图可以看到，南通、福州、杭州三座城市土地财政依赖度非常大，超过了60%。温州、广州、西安、南京、宁波、武汉土地财政收入也占总财政收入的一半以上。

如果非要划定界线，土地财政依赖度小于30%，基本可以作为试点城市。符合这个条件的，只有深圳、北京、上海、天津。

换句话说，这四个城市相对其他城市来说，已经摆脱了土地财政，尤其是深圳。

事实上，深圳是最有可能成为首个试点的城市。除了这座城市不怎么依赖土地财政外，另一个主要原因，是深圳本来就是国家经济特区，是国家在经济制度上的试验田，它肩负着这种责任。

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至于如何征收？

从国外经验来看，应该是设置免征面积或者免征套数。

财税学专家张学诞认为，关于免征面积，可以参照上海，把房产税的免征面积设定为人均40平方米到60平方米之间。关于税率，他认为可以把税率设定在0.2%~1.2%的范围。

本号认为，如果无论是按照免征面积还是按照免征套数收税，累进制征税更能达到效果。

比如当一个3口之家，免征面积是120平米，那么超过120平米低于240平米（两套房），税率为多少，可以定为第一级税。超过240平米低于360平米（三套房）的税率需要比第一级税更高，由此类推。

如此才能对此前投资多套房产的人，产生震慑作用。