继中南集团创始人、董事局主席陈锦石之女陈昱接任中南置地董事长、总裁职务后，近日频繁为子公司担保，股价持续低迷的中南建设再次涉嫌“明股实债”、“利益输送”等事件被推上风口浪尖。

据最新披露年报，公司去年实现营业收入786.01亿元，由于竣工结转的并表比例下降，营收仅同比增长9.43%。同期实现归属于上市公司股东的净利润70.78亿元，同比增长70.01%，这主要得益于表外参股项目投资收益增加所贡献的收益所致。

不过，《眼镜财经》注意到，今年3月中南建设发布公告，公司及控股子公司对外担保余额为 677.67 亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 316.09%。其中公司及控股子公 司对合并报表外主体提供的担保余额为 125.67 亿元，占公司最近一期经审计归 属上市公司股东的股东权益的 58.62%。

成为“担保”常客的中南董事会认为，向公司子公司提供担保，是基于子公司发展需要。董事会对外宣称，目前子公司经营正常，偿债能力强，担保不增加公司风险。提供担保不损害公司及其他股东，特别是中小股东利益。而事实也并非如此，《眼镜财经》通过天眼查了解到，中南建设自身风险与子公司相关风险累计超万条，去年全年公司共有逾40条被起诉公告。

而业内人士向《眼镜财经》表示，频繁为子公司担保的背后，是中南建设以股权投资为名义的融资，据了解这些股权投资行为多数设置了回购期限。今年3月17日，中南建设发布公告表示，公司发行不超过20亿元人民币的公司债券获得证监会的许可认证，而此公开发债前两天，中南建设刚刚发布为全资子公司担保的公告。

3000亿债务背后蹊跷的回购计划

然而在之前的几年，中南建设的业绩账面整体向好，从此前披露的年报数据来看，2015年公司整体营收为204.5亿，而2019年攀升到718.3亿元。但与此同时，公司的负债规模也在持续扩大。

历年年报显示，2016年中南建设及控股子公司对外担保余额占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的仅30.06%，第二年跃升至187.73%。此后该值连年增加，2018年~2019年分别为228.17%、309.65%，2020年上半年一度达到333.21%。；截止至2021年第三季度末，公司资产负债率达82.5%，净负债率为136%，累计负债逾300亿元，相当于2016年的三倍。

根据此前披露的数据，《眼镜财经》了解到，前三季度73.5亿元担保额度中，有47亿元为关联担保，占净资产31.2%。3月16日公司发布为子公司中南新世界担保公告前，中南建设在2月23日就发布公司全资子公司莆田悦诚房地产开发有限公司以公允价值13亿元向五矿信托转让其持有的莆田珑禧台项目收益权的公告，公告内显示期限18个月，到期后按约定公允价值回购。

3月6日，中南建设发布为湖州奥盛等公司提供担保的公告。公告称，为促进德清云锦天樾项目发展，公司持股75%的子公司嘉兴锦发及独立合作方浙江奥盈房地产有限公司分别以892.5万元和857.5万元平价向独立第三方杭州城铭转让其持有的浙江城铭转让其持有的浙江奥臻17.85%和17.15%股权。有关股权转让方同意6个月后按约定公允值回购其转让股权。

而早在此前自2019年起，中南建设通过五矿信托旗下的多个项目融资（包括莆田珑禧台、温州梧田项目、福州樾庭、泉州中南滨江铭悦等）。而五矿信托与中南建设合作的信托计划存续期最长两年，短则一年，有的实际期限甚至不足半年。在有的担保公告中，五矿信托虽然以入股方式进行投资，但中南建设明确指出，到期后转让方会回购股权。

既是入股方式进行投资，却为何有回购预定？有专业领域人士向《眼镜财经》表示，回购行为构成了“明股实债”之嫌。在实际交易中，资金缺乏方与其他融资性公司（主要是基金公司、资产管理公司、信托投资公司）通过新设公司或增资的方式签订明面上的《股权投资协议》获得一笔出资资金，另外还配套补充协议以实现一段时间后资金的退出。

在“明股实债”的投资模式中，融资方一方面可以满足自身融资需求，另一方面可以在账目上扩大自身的股本金，不占用授信额度。同时，此投资模式也可以有效降低资产负债比；其次，投资方一方面可以规避自身不存在放贷资质的法律规定，另一方面可以在较低风险前提下获得相应收益。

低利润战略是否能圆梦

因现金流状况和周转资金不足，公司放弃高价格预期及高利润率转战“低利润“战略。因此公司毛利率确实低于行业平均水平，但周转效率高于行业平均水平，净资产收益率高于行业平均水平。在项目选择上，公司不追求高价格预期和高利润率，而是更看重项目的周转率和利润率的确定性，希望以不高的利润率，但更好周转率和确定性，实现好的资产回报率。

据悉，中南建设由于起点低，净资产规模小，名义的负债率指标确实不比同行低。但正是因为如此，融资比同行难，所以公司的发展很难像其他公司那样依赖有息负债增加，只能靠快速周转。中南建设在接受采访时表示：“很多人认为使用扣除预收账款的全部负债和总资产的比值来比较房地产企业的风险状况更合适。如果这样计算的话，公司扣除预收账款后的负债率就会是行业最优秀的水平。”

此前陈昱含在2017年初展望中南置地要在3年内进入行业前十，剑指3000亿元目标的愿望。而截至今日公司尚未完成销售目标。陈昱含在2020年半年度业绩会上称，中南在未来三年还要继续保持高增长，无论是规模还是盈利方面，要在房企前20强里有领先的增速。

此前2020年，中南建设以超过60%的溢价超快拿下三个地块，与此同时成本也在骤然提升，加之后续地块开放对资金链的较高要求。截至2020年三季度，公司扣除预收款之后的资产负债率为82.51%，现金短债比为1.15倍，净负债率为136%，以"三条红线"标准来看，已踩线两条。而中南建设方表示表示公司的发展模式对有息负债依赖度小，公司更适应'三条红线'下的监管环境，因此有可能获得更多的发展机会。

资金短缺下的质量危机

近年来中南建设持续开疆扩土，公司投资活动产生的现金流量净额出现负增长，部分项目施工质量粗糙，被疑利益输送。据了解中南建设的一些项目成本高于同档次建筑，质量却屡遭消费者投诉。杭州、常熟、张家港多地工程屡遭业主投诉，被指工程质量粗糙，采用小品牌建材运用于精装修中但价格未减。而此前去年3月11日，中南建设在淄博开发的中南樾府项目更是因管理和安全原因发生坠楼事故。

据悉，2020年3月11日中南樾府项目二标地段工地发生一起高坠事故，造成一人死亡。造成事故的直接原因是工地临边洞口无安全防护，施工人员未系安全带。其相关分包单位未严格落实安全生产教育和培训责任，未向从业人员如实告知作业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施以及事故应急措施，未认真开展隐患排查工作；总包单位未认真落实安全管理职责，未认真落实生产安全事故隐患排查治理制度；监理单位未严格履行监理职责，未及时发现洞口无安全防护的隐患，对施工单位未严格落实安全教育培训及安全技术交底相关要求的问题失察。

而早在之前，中南樾府项目的质量和管理漏斗就已有端倪。山东农科频道曾报道，中南·樾府负一层渗水不断，业主多次反映未解决。上述漏水区域正是业主地库的大堂。相关从业的高级工程师分析指出，如果水汽导致旁边电梯控制面板受潮失灵，会造成电梯骤停或紧急迫降，后果将会非常危险。此外，有业主反映，中南·樾府14号楼的沉降观测点一拔就出。业主质疑沉降观测点造假。

据悉，一般沉降观测点的设置是固定在主体结构上，通过持续或周期性对建筑物沉降观测点进行观测，来分析楼房的沉降情况。验房师通过现场查验，发现该小区14号楼的沉降观测点仅仅是插在了保温层里，并未与楼栋的主体结构相连，是后做进去的。而后期如果一旦出现不均匀沉降，未能及时监测，楼房将会存在一定的安全隐患。

与此同时，公开报道显示，2020年10月30日，淄博市桓台县住房和城乡建设局下达一份《停工整改通知书》，由中南旗下的淄博锦琴房地产有限公司开发的桓台中南樾府19号住宅楼，因工程存在隐患被停工整改，据了解，中南樾府19号住宅楼工程，存在西单元楼梯间剪力墙不顺直；西侧墙体不顺直等隐患。杭州市萧山区住建局回应表示，经了解得知，中南君奥时代项目由杭州中南锦望置业有限公司开发建设，该项目尚未交付。

对此，中南建设表示：“快速发展过程中确实可能存在一些风险控制不到位的情况，欢迎公众和社会进行监督，帮助公司发现风险，改善管理。当然随着社会的进步，大家也都更有意识通过法律渠道维护自身的权益，公司也不例外，通过更公开透明的方式解决争端可能有利于整个社会降低交易成本。”

《眼镜财经》了解到，在房地产行业“三道红线”政策的影响，类似的企业势必面临严峻的债务危机，也加大了内部管理漏洞的形成，未来对于中南建设来说面临不少严峻的挑战。