撰文｜徐龙捷 编辑｜韩蕾

旭辉这充满光辉的名字上，如今已落了不少灰。

4月23日，据彭博社消息称，旭辉控股集团（0884.HK）或将在未来几年内上市其长租业务。

旭辉长租公寓业务CEO张爱华称，长租业务在三年内将其资产总额增加两倍，然后寻求上市。上市的时间预估在5-8年，中长期达到1000亿规模。

在此前的年报交流会上，旭辉针对商业项目提出了“未来三年每年租金收入增长50%”的目标。

如此来看，旭辉似乎意图将住宅、商业项目以及长租公寓作为发展的“三驾马车”，但《蓝筹企业评论》认为，旭辉即便是找到了自身发展的“三驾马车”，未来的发展也很难做到“光芒万丈”。

长租公寓“搅局”难

长租公寓自2015年开始，经过了较长时间的发展与沉淀，已成为了一个较为成熟的市场。

2020年的蛋壳公寓暴雷事件，加大了市场对长租公寓的不信任，甚至不少房企已经停止发展长租业务。2021年，世联行便将旗下知名的红璞公寓卖给魔方。

目前，仍由房地产企业运营着的长租公寓，则以万科的“泊寓”与龙湖的“冠寓”为龙头，尽管不少媒体称旭辉集团为第二梯队的龙头，但事实上，与前两者仍有不小的差距。

截止2020年年末，龙湖旗下冠寓已开业9.0万间，实现收入18.11亿元，规模行业领先。而万科泊寓开业18.44万间，2020年实现收入25.4亿元，同比增72.33%。

相比起龙湖与万科，在2020年年报中，旭辉集团没有直接披露旗下旭辉瓴寓的收入，仅称目前已布局18城，拓展房源超7.4万间，开业房源近2.9万间。

尽管旭辉瓴寓的收入不得而知，但在规模与品牌上，确实是与龙湖、万科相差较大的。旭辉豪言壮语的想要做“大资管”、“大产品”，与已经逐渐降温的长租公寓市场似是背道而驰，在万科龙湖多年经营下，旭辉想要搅动市场，获得大额增长，恐怕比较艰难。

商业租金不好赚

如果说，长租公寓领域内，旭辉凭借第二梯队扛把子的身份尚有一战之力的话，那在商业地产项目上，旭辉的身份恐怕就只是“小学生”了。

根据旭辉集团年报，2020年旭辉集团实现商业地产租金收入约为5.9亿元，占收入总额的0.8%；2019年，租金收入则为5.78亿元，占收入总额的1%。

旭辉控股CEO林峰在2020年的一次采访中表示，“旭辉做了物业、公寓、教育、商管、金融、养老、代建等等业务，但是核心投入重资产的就只有一个——商业，这是我们未来的第二主业。”

既然是第二主业，但成绩并不优秀，2020年，收入增幅甚至不足两千万元，而在整个收入体系中，占比下降，目前已不足1%。

在这种情况下，旭辉集团在年报发布后，喊出了“未来三年每年租金收入增长50%”的目标，实在是无法令人信服。

至于如何达到50%的增速，旭辉集团并没有透露。仅在年报中表了表功，称已储备商业综合体30余座，总建筑面积237万平方米。

不过，将租金收入做至10亿元区间，对已经是两千亿规模的旭辉集团，真的能靠这亿元收入的“小马”，拉动这辆大车吗？

百尺竿头，不进一步

长租公寓与商业租金，都还只是小马，住宅业务才是旭辉真正识途的“老马”。

但在2020年年报业绩会上，有媒体询问旭辉控股董事局主席林中，旭辉是否拟订了进入房企Top10的目标时，林中表示，旭辉并没有设定这样明确的目标。

根据克而瑞公布的数据来看，2020年旭辉集团累计权益销售金额排名第十五位，这样的排名如果说没有争前十的心，显得有点凡尔赛。

事实上，在2018年的年报投资者会上，林中曾公开表示，“2021年我们一定会进TOP10，但觉得前十这个名次太笼统，于是算了算，认为未来是可以进入前八的。”

可根据最新的披露，旭辉集团却调降了自己的目标，将2021年目标定在了2650亿元，而此前的目标则是3000亿元。

2020年旭辉集团营业收入增速下滑2%，由29%回落至27%；归母净利润增速降低9%，由25%降低至16%；毛利率为25.1%，较上年下降了4.9%；销售额增速直接腰斩，由32%跌至15%；根据“三条红线”的监管，旭辉集团也并非绿档企业，而是身在黄档。

根据中指研究院公布的2020年房地产企业销售额排名来看，2019年旭辉集团销售排名为第14名，而2020年下滑至第15名。

努力错了方向？

毕竟百尺竿头，谁又不想更进一步呢？所以，尽管可能无法完成2021年前十的目标，但旭辉还是努力尝试，但《蓝筹企业评论》认为，旭辉的努力用错了方向。

在2020年的投资者沟通会上，旭辉集团CFO杨欣称，“通过快速开发追求更高的ROE水平和净利率，是一种战略选择。”

从这句话就衍生出一个问题——怎么实现快速开发？

要想项目实现快速开发，首先必须有大量的资金进入项目，这样才能进一步缩短项目时间，而想要短时间拥有大量可自由进出项目的资金的话，又回到了房地产企业的传统艺能时间，高负债高杠杆带来项目快速开发的高周转。

旭辉集团的资产负债率为77.95％，平均债务账期已经达到了4年，较上年同期增加明显，如果此时再加杠杆，自身的债务压力恐显著提高，更何况，旭辉还踩着红线，并非绿档企业。

但《蓝筹企业评论》发现，旭辉集团此前的快速开发已经种下了恶果。

近两年，旭辉集团在武汉、长沙、西安等多个城市的项目，均被业主投诉存在质量瑕疵和装修问题。4月19日，腾讯新闻再次报道旭辉集团武汉两楼盘因质量问题被投诉，洪山区旭辉华宇江悦府部分房屋甚至在维修后再次出现质量问题，区建设局已要求武汉旭辉项目公司进行整改。

根据武汉城市留言板上的留言看，近三月，共有206条与武汉旭辉有关的投诉，其中包括装修质量不过关、房屋质量不过关、外墙梁结构性问题、套路欺诈、频繁停电、违规施工等一系列问题。

“老马疲惫不堪，小马乳臭未干”，旭辉的发展恐怕难以让人心安。

单独解释旭辉二字，便是太阳初生光芒万丈的样子，但如今的旭辉集团，则似有夕阳西下的景象。即便是找到了发展的“三驾马车”，旭辉的前路看上去依旧黯淡。

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来源：蓝筹企业评论