草长莺飞时，港股新秀祥生控股集团（或简称“祥生”），正在书写一个新故事。

2020年11月18日，祥生控股集团正式登陆港交所，补齐了TOP30房企上市的最后一处空缺。四个月后，2021年3月26日，祥生控股集团举行2020年业绩发布会，交出了上市后的首份业绩答卷。

夯实根本，深耕浙江

近期祥生控股集团发布上市后首份业绩，公告显示截至2020年12月31日，公司实现权益合同销售额约781.7亿元，同比增长约25.1%。

值得关注的是，祥生控股集团期内实现营业收入466.4亿元，同比增长31.1%，连续四年复合年增长率达到95%；归母核心净利润27亿元，同比增长16.7%；净资产四年复合年增长率达到122.3%。

从上市后祥生的首份业绩来看，目前浙江及泛长三角地区可以说是其业绩的主要增长极，而如果想要了解祥生当下布局背后的逻辑，就与其发展成长的根源密不可分。

1995年从浙江诸暨起家的祥生，底蕴里里有着浙系低调的性格，但其在诸暨房地产市场却早早就便打出了名堂。发展中段，为了更好且更长远的立足与中国房地产市场，祥生第一次迁移总部，来到杭州钱江江畔，在承载着更高标准人居需求的市场中扎根成长。

所以浙江对于祥生而言，是原点，更是初心。但除了带着家乡情怀，祥生对于浙江的布局选择亦有自己深刻的理解，一方面鉴于自身多年来积累的了解当地居者生活需求的优势，另一方面更因祥生坚定看好这片经济活跃的热土上承载的未来市场前景。

所以在祥生的整体布局中，浙江拥有着“大本营”的意义，2020年，大本营浙江就为祥生贡献了68.7%的销售额，在其权益合约销售金额前十的城市中，有7个城市是来自于浙江。其中，绍兴销售金额达153亿元，杭州销售金额达145亿元。

决定一家房企的盈利能力，并不是仅仅在于其深耕的城市能级，更有企业本身对地域的理解与判断，还需要房企培养与战略相匹配的管理能力，这也是土地红利、金融红利之后，对房企管理层的真正考验。

在这个层面，祥生的策略是“先做大再做强”。随着政策与市场的变化，祥生稳住自身耕耘长三角地区的能力，随后在投资端逐步调整战略，有节奏有选择的加大对能级更高的城市的布局，目的是扩展自己的发展边界。

拓展边界，均衡1+1+X

在浙江较为成熟的发展基础之上，祥生逐步向泛长三角地区扩展业务，并将布局眼光同样投向更多具有潜力的城市。

2016年，祥生开始实施“1+1+X”的投资战略，即聚焦浙江省，深入泛长三角地区，选择重点潜力城市进行布局。也正是从2016年起，祥生的规模逐步进阶， 并在2018年成功迈入千亿阵营，夯实了自身发展的规模基础。

2019年9月，祥生又一次选择迁址，上海设立了新职能中心，迈向资源与人才高地，去吸纳更多发展的养分。

一系列调整过后，2020年祥生的发展逻辑逐渐在数据中有所呈现，尤其是土储的微妙变化更是体现了这家公司战略的长期眼光。从2020年祥生控股集团新增土地储备来看，公司在投资拓展上目前更倾向于在一、二线城市投资。

报告期内，祥生新增项目46个，总建面约为696万平方米，地块的平均成本约为4837元/平方米。截至2020年末，祥生控股集团的应占土储总量为约2333万平方米。

如今，祥生已覆盖浙江省所有地级市，且在绍兴市、杭州市等部分城市销售业绩保持着发展优势。与此同时，其“X”家族的成员也不断壮大。

2020年期间，祥生新进入合肥、南昌、南通、宁波等城市。截至2020年12月31日，祥生控股集团在全国11个省份45座城市拥有218个项目，土储总量中浙江省占48.2%，泛长三角地区占38.5%。

聚焦深耕的市场反馈是，2020年祥生在长三角地区综合实力在行业中位列第10名，在浙江省房企销售排行榜中位列第三。随着业务范围的不断延伸，祥生的1+1+X正在持续下沉，成为夯实企业成长质量的重要抓手。

资本结构持续优化

在内调结构，夯实战略落地的同时，祥生控股集团也在积极稳住资金底盘。

公告显示，2020年祥生控股集团净负债率明显实现优化下降。而受益于利润和权益销售额的增长，以及上市后资本助力，截至2020年末，祥生控股集团在手现金同比大增249.1%至243.05亿元，净资产同比增加168.40%增长至160.37亿元，既保持了充裕的流动性，又成为财务安全的基础。

与此同时，上市后祥生控股集团的融资渠道更加丰富和多元化，平均融资成本小幅下降，现金短债比优化至1.1。公司的债务结构也得到改善，银行贷款占比提高到了约32.6%，资本市场直接融资占比提高到约8.6%。

招银国际、建银国际等各大投行，基于对祥生的持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平等的长期看好，纷纷授予祥生首次买入评级。3月15日，祥生已正式调入深港通下的港股通股票名单并生效，这也体现出资本市场对祥生的高度认可。这也有利于公司股票流动性及市值的提升。

聚焦需求，产品换新迭代

随着中国房地产行业进入下半场，房企单单追求规模并不足够，在降负债、降杠杆之余，“一张图纸走遍天下”的搬运复制模式已不足以支撑房企的可持续健康发展，所以提高产品与服务的竞争力，已成为当下房企聚焦的关键课题。

2020年，建立在对客户群的分类和细化基础之上，祥生在产品塑造端经过一年多的打磨，升级推出樾系、府系、云境系、TOP系全新四大产品线。

例如，祥生“云境系”主要面向再次改善客群。“云境系”产品一问世便迅速获得市场与行业认可，先后荣获“2020年十大轻奢精品产品系”、“2020中国房企住宅产品线品牌价值力TOP10”等荣誉。

在祥生2020年重点拿地的潜力城市里，如杭州、宁波、温州等，这些城市的财富效应虽不及一线城市集中密集，但居住于此的人们生活节奏较一线城市缓，少了将就，多了讲究。何况苏杭一方本是园林，能够在此站稳脚跟的房企，从品牌到产品到设计，都要有一套硬功夫。

在祥生看来，产品扮演着桥梁与载体的角色，既为客户提供了通往理想生活的道路，也将企业发展与客户需求相连接。在产品力的竞技赛道上，从品质标准化到差异化的升级，是房企发展的必然趋势之一。好的产品不仅决定了用户的口碑，更决定了未来房企能否走得长远。

除了产品上的精雕细琢，2020年祥生的服务体系同步升级，也在围绕客户的多元需求循序展开，形成“幸福+”服务体系，为客户提供涵盖全生命周期的趣生活服务体验。

作为浙江本土的老牌房企，顺利上市并不是祥生的终点，而是一个新的起点。2020年，祥生成功登陆资本市场，首份年报便展现出不俗的业绩。未来，通过持续优化管理能力、产品能力，持续调整债务结构等，相信祥生的发展将更加稳健，获得资本市场持续向好的发展预期。

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