如果一只股票，2021年其销售规模有极大概率会实现翻倍增长，那么是否值得买入?

这就是粤港湾控股(01396)留给市场的选择题。

3月29日，粤港湾控股发布2020年全年业绩公告。根据报告显示，实现收入人民币37.37亿元(单位下同)，同比增长136.0%;毛利为人民币12.87亿元，同比增长124.6%;归属于公司权益股东的利润为人民币3.61亿元，而上年同期强势扭亏为盈;每股基本盈利8.4分。

这份答卷的公布，距离粤港湾控股引入新股东仅过去一年多的时间，距离8月的更名仅有半年时长，堪称业绩“大爆发”。

但这并不是市场关注的要点命题。

智通财经APP通过梳理粤港湾控股的2020年业绩公告、业绩会实录发现，由于深耕大湾区，且股东将诸多地产资源注入，2021年粤港湾控股的合约销售额或将突破100亿元，较之2020年的42亿元成绩有翻倍成长;加之多个地产项目位处大湾区，毛利率水平或高于2020年的34.4%，由此使得利润增长甚至更高于营收增速。

此前关于粤港湾控股的估值，一直是按照商贸物流地产作为参照标的，而随着公司更多转型为一家地产企业，则其估值模型已产生改变。

依照目前恒生地产建筑业指数7.69倍均值市盈率，粤港湾控股市盈率仅有5.85。倘是2021年其业绩翻倍，则市盈率又会打个对折。

是不是有一定的吸引力?

一张漂亮的财报

如果解析粤港湾控股的财报，会发现业绩的反转是从下半年开始的。

面对新冠疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境，粤港湾控股一手抓好疫情防控，一手抓好复工复产，齐心协力抢回时间和业绩，助力销售业绩稳步复苏。随着二季度疫情得到有效控制且市场开始快速恢复后，2020年下半年的销售业绩也创出新高。

数据显示，2020年粤港湾控股合约销售金额人民币42.1亿元，超出年度预期。在人民币42.1亿元的合约销售金额中，住宅占据66%的比例，商业则为34%。住宅的比例较高，说明能够提升其毛利和净利水准。

由于营收和净利润的快速增长，粤港湾控股的资产规模亦快速增加，其2020年资产总规模为人民币190亿元，较之2019年增长28%;净资产总规模显58.6%，增长18%。

在行业竞争加剧、政策收紧、疫情冲击的2020年，粤港湾控股取得远超于同行数据实属难得。

事实上，粤港湾控股营收、净利润、毛利润的高速增长，与优质资产的注入、精准的土地布局、较好的运营能力和高效的财务策略密不可分。

据公司2020年业绩公告显示，基于精细化管理，粤港湾控股综合成本急剧下降。以行政开支为例，其占收入占比仅为10.7%，较之2019年的32.9%下降67%;销售费用占比减至3.1%，较去年同期减少58%。

2020年8月，“三道红线”空降，降杠杆成为房企首要任务，而对于粤港湾控股这类注重财务安全的房企而言，愈发收紧的外部环境实际则是其自身一向遵循的扩张法则。

数据显示，粤港湾控股三条红线全部零踩线：净资产负债率仅为66%，净负债率低至13.3%，现金短债比为1.02，剔除预收账款的资产负债率为65.5%。资产负债水平十分健康。

作为体现企业短期偿债能力的流动速率数据，即资产的变现能力方面，粤港湾控股的流动速率为1.23，同样傲视于地产同行。

土储是房企能够保持持续扩张的“粮仓”。近年来迈入发展快车道的粤港湾控股也加快了自己拓储的步伐。

数据显示，于2020年12月31日及该业绩公告之日，集团的土地储备分别约为892万平方米及1,140万平方米(包含已锁定待确权的项目)。充裕优质的土地储备，为集团业绩的持续增长提供了强而有力的保障。于2020年度内及至业绩公告之日，粤港湾控股新获取土地储备约189万平方米，其中约66%位于大湾区及大湾区辐射区域。

大股东资源助力上市公司深耕大湾区

事实上，粤港湾控股这家基本面不错但未得到市场足够关注的港股主板上市房企，其实在2020年已开始悄然转换升级赛道，并在今年来持续加码布局，逐步撕掉商贸物流开发运营商的标签，迈向多元化发展。

2020年9月16日，粤港湾控股在深圳总部举行揭牌仪式，企业定位为“新生态产城服务商”，公司重点聚焦粤港澳大湾区，以大湾区为总部基地和战略价值高地，同时也在其他区域、尤其是省会城市，寻找发展高周转商住项目的机会。

在此之前的2019年9月，粤港湾控股的前身毅德国际引入瑞信海德和客天下为战略新股东。随后在2020年战略升级：聚焦大湾区，以城市更新为抓手、重点突破深莞惠。

如果细分来看，粤港湾控股引入的三个股东均有均为雄厚的实力资源。

A.以瑞信海德为例，其在深圳、东莞、梅州等地拥有多个同时开发多个地产项目，累计开发面积达300多万平方米;

B.君胜控股则是深圳颇有名气的地产商，有丰富的城市更新经验和资源，已开发项目包括鸿隆世纪广场、港湾丽都、熙璟城、熙珑山等多个项目，累计在深圳开发面积超过120万平方米;

C.客天下已成功开发及运营的广东东莞、梅州、河源客天下项目，总占地面积超千万平方米。

引入三大股东后，粤港湾控股的转型效果立杆见影。仅在2020年上半年，在销售、工程在2、3月份基本停摆的前提下，该公司于2020年上半年仍取得了15.7%的收入增长;净利润则为人民币9,579.1万元，同比大增840%。

更重要的是，公司聚焦大湾区的战略于下半年兑现落地，使得下半年的成绩更为优异。同时，在过去一年间的股东资源的高度协同，成为粤港湾控股业绩腾飞的关键引擎。

智通财经App了解到，在引入新股东后，在过去一年间粤港湾控股在大湾区及湾区辐射区域落地超过10个城市更新及精品住宅项目，包括位于深莞惠、深河合作区及深汕合作区等的项目，总建筑面积预计超300万平方米。充分体现了公司聚焦湾区战略的高效落地和决心。

根据粤港湾控股在业绩会上的陈述，其股东在大湾区储备城市更新项目多达十余个，储备待开发建筑面积达200万平方米，预估总货值超1000亿。考虑到股东资源与上市公司进行深度协同，在2021年不排除粤港湾控股的股东将更多项目资源注入的可能，由此推高其总资产总额和总体净利润率。

百亿房企的规模和25亿的市值是否匹配?

粤港湾控股的全新定位为“新生态产城服务商”，以“产业、社区、商业”三大运营服务平台作为保障。以此定位作为基础，粤港湾控股项背在未来2-3年内实现有质量的百亿销售规模，以及中长期成为区域领先、特色优势企业。

根据中指研究院发布了2020年中国房地产企业销售业绩TOP100数据，目前第100名是港龙中国地产，其销售额为233.9亿元。而第83-100名的销售额，均低于300亿元。也就是说，如果要达到数百亿元的规模，粤港湾控股有可能成为新的中国房地产TOP100强。

这并非不可能。

截止2020年12月31日，粤港湾控股在建的面积有220万平方米，约是完工面积的近一倍。更重要的是，目前，大湾区及湾区幅射区域项目也已全面开工，而大湾区项目则意味着更高的合约销售额和营收。

根据粤港湾控股在业绩会上的解释，其在已有湾区项目货值超500亿，湾区项目红利将于2021年开始释放。并且，粤港湾控股在深圳、广州、东莞、惠州等湾区城市拥有多个潜在的城市更新及精品住宅项目，这些优质土地资源转化为土储后将形成强劲增长后劲。

有据于此，智通财经APP粗略统计，在2021年将入市的项目里，以深圳坪山项目为例，总建筑面积约13.1万平米，依照当地4万元/平方米计算，货值即达52.4亿元;东莞塘厦四个项目，总入市面积21.9万平米，依照3万元/平方米计算，则总货值为65.7亿元。东莞虎门项目，总建筑面积12.4万平米，依照3万元/平方米计算，总货值为37.2亿元。再加杭州、南宁、深河合作区、深汕合作区等项目，则总货值加总有数百亿元之多。

仅以以上陈述的几大项目，预估2021年粤港湾控股入市的项目总货值将超过150亿元，是2020年的4倍之多;倘是加上赣州、梧州等原有项目的去化，则货值远高于此。

房地产市场正在面临过往十年所未有的变局，未来百强房企甚至50强房企占据的市场份额会越来越高。与之相较，前10强房企中由于基数过大，成长性已然可见;新一线房企，或有可能实现销售额的翻倍成长。

相对于相比800亿甚至千亿房企，对于年度业绩800亿元以下梯队的房企而言，较低的规模基数意味着更高的增长潜力，这也是市场追捧的主要因素。是以在过去一年里，合约销售额增速超过50%的绿城、龙光、建发、金隅、合生创展、国贸等多家房企，业绩和资本市场都有出色表现。

在这样的市场变局中，类似粤港湾控股这类风险抵抗力强、财务稳健型的上市房企则有机会从新一线房企中走出来，在业绩和净利润层面成为存量房地产市场中的最大的变数。

从数据来看，目前粤港湾控股5.74倍的动态市盈率+静态市盈率，还远远低于恒生地产建筑业指数7.69倍均值市盈率，更远低于TOP100房企。

在2021年，进一步聚焦湾区，向城市更新、精品住宅等新方向的成功探索有望加速粤港湾控股的未来发展速度，更为重要的是，健康的负债水平为粤港湾控股的快速发展奠定坚实基础。

从这个意义上而言，考虑到2021年业绩可能翻倍的成长、股东资源的注入等因素，粤港湾控股当前仍然是历史估值低位水平，还存在非常大的估值修复空间，其仍是市场的价值洼地。