规模不代表质量

作者：赤耳

编辑：蓝心

风品：劳拉 司廷

来源：铑财--铑财研究院

2020年，是极不平凡的一年，地产业尤甚。

“宇宙第一房企”碧桂园，过得怎么样？

01

年报喜与忧 营利双降 稳健力几何？

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2021年3月25日下午，碧桂园召开2020业绩发布会: 权益合同销售金额约5706.6亿元人民币，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。

权益合约销售回款5193亿元，权益回款率91%，连续五年高于90%，处于行业领先水平，反映出强劲回血能力。

一年卖6700多万平米，仍有8%级别的增速，大象起舞之姿，可喜可敬。

年报会上，碧桂园总裁莫斌说：有信心未来3年每年录得10%的权益销售额增长。

换言之，地产航母还将规模提速！

老大就是老大，底气十足，一副运筹帷幄的样子。

只是，大不代表强，快不代表稳。除了规模，质量又如何呢？

来看年报B面:

总收入约4628.6亿元人民币，同比下滑4.74%，净利润约541.2亿元人民币，同比下滑11.6%，毛利约1009.1亿元，同比下降约20.32%；毛利率21.8%，较上年同期下降约4.3个百分点，毛利率处于行业较低水平。

连串飘绿数据，不乏寒意。这是碧桂园营收增速十年来首次转负，但更大看点还不在此：净利润下滑幅度显著大于收入，现金流下滑幅度又显著大于净利，盈利能力、资金流压力、稳健程度几何呢？

担忧并非苛求。

2020年，碧桂园可动用现金余额1836亿，相较2019年减少847亿，同比下降31.57%。

抛开自身对比，再看竞品。

以“碧恒万融”的老四融创为例，营收和归母净利润增速分别为36.19%和36.95%。老大莫非跑不过老四了？

拉长维度，实际上业绩放缓早有端倪。

2018年至2019年，营收同比增速分别为67.07%、28.18%，归母净利同比增速分别为32.82%、14.25%。

2020年，权益销售金额和权益销售面积同比分别增长3.3%和8.0%。而2018年-2019年，前者分别为5018.8亿元、5522亿元，同比增长31.25%、10.02%；后者分别为5416万平方米、6237万平方米，同比增长23.06%和15.2%。

细分营收，碧桂园主要包括出售物业（房地产开发）、提供建筑服务、租金收入、提供酒店服务及其他，营收分别为4493.41亿元、87.79亿元、5.26亿元、42.1亿元，出售物业是主力收入来源，该业务比2019年减少256.71亿元，同比下降5.4%，是导致总体营收下滑主因。

碧桂园称，主要受新冠影响，部分项目工程进度及楼盘交付确收放缓。此外，2020年交付物业的平均售价7980元/平方米，较2019年的8407元下降逾5%。

所言不虚，疫情之下，2020年全国房价均价普跌。不过一线阵营中，融创销售均价同比下降3.47%，万科下降1.66%，龙头碧桂园降得是否多了些？

碧桂园也表示，受疫情影响，碧桂园2020年房地产开发收入从上一年的4750.12亿元下降至4493.41亿元，同比下降5.4%。作为收入支柱的房地产开发业务收入下降，导致了集团整体收入下降。而净利下降方面，主要是疫情延迟房地产项目建设和交付，叠加若干低售价项目进入交付期所致。

值得一提的是，2020年3月27日，碧桂园总裁莫斌在2019年度业绩发布会上曾表示，“对外不宣布，但对内有集团的内控目标。”2020年集团目标去化67%。

以此计算，碧桂园2020年预计权益销售金额约6074.2亿元，实际仅完成了预期目标的93.9%。

显然，碧桂园的2020，喜忧参半，并非那么光鲜。

02

高周转是与非 品控风控烦恼

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客观而言，为了业绩碧桂园也进行了诸多努力。

成本方面，首当其冲的是雇员数量。

最近两年，碧桂园“裁员”话题一直受到关注。2019年报发布后，碧桂园全职雇员数量从前一年的131387名降至101784名。一时间，“裁员2.96万名”之说不胫而走。

对此，碧桂园回复表示，集团将部分辅助性、劳动密集型岗位如案场服务、保安、保洁以市场化方式提供服务，这部分相当于转岗，大约2.5万人。据媒体报道，剔除掉“调岗”等因素影响，碧桂园2019年员工真实波动比例约3.9%。

而截至2020年末，碧桂园员工为9.39万名。一年间，减少超7000名全职雇员。

当然，效果也立竿见影。2020年业绩报显示，行政费用由上一年的175.38亿元降至139.19亿元，同比下降20.6%；营销及市场推广成本由约163.65亿元降至137.52亿元，同比下降16%。营销及市场推广成本、行政费用占收入比重，从7%降至6%。

截至2020年末，其净负债率由2019年末的46.3%升至约55.6%，但仍保持在行业较低水平。同时，总借贷有所下降，为3264.9亿元，同比下降11.7%

从此看，碧桂园也有主动降速之心，值得肯定。

往期看，碧桂园以高速奔跑著称。短短10多年，从一家区域性房企坐上行业一哥，依靠的就是高周转模式，高杠杆带来速度、规模。

而伴随房住不炒的大基调，行业也进入白银周期。尤其是当房地产被认定为灰犀牛后，行业高周转模式已宣告结束。作为房企一哥，顺势而为最重要，唯一选择就是向高质转变，减肥减速成为必然。

细观业务，其项目不少集中在三四线城市，多年受益棚改红利。而伴随棚改红利褪去，三四线城市的市场走向不甚明朗，碧桂园也急需新增量空间。

不过，2020棚改收官之年，碧桂园仍保持了扩张节奏。期内，集团连同其合营企业及联营公司新购土地权益地价2092亿元，75%的新获取土地位于五大都市圈，新获取权益比达88%。

然隐忧也不容忽视：2020年碧桂园拿了511宗地，权益货值2100亿元，其中65%位于三四线城市。如何有效去化，依旧是个难题。

行业分析师郝瑞表示，过于依赖棚户区改造引爆的三四线楼市，其消费根基、房价基础并不算牢。伴随全国住宅市场进入后半场，各地楼市将呈分化行情，人口、产业、配套、土地供给等成为核心支撑，相比一二线城市，多数三四五线城市明显处于劣势，去化不乏压力。

碧桂园并非不想进军大城市，然从财报看，碧桂园一二线拿地面积，不足总面积一半，提升颇费些力气。

由此也突显高周转威力。

据媒体报道，在“高周转”鼻祖万科“5946模式”基础上，碧辉园曾升级提出“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

效果也显著，销售规模一路攀升，2013年刚进入千亿俱乐部，2017年达到5500亿元，自此连续四年夺得行业全口径销售冠军。

但王冠背后，隐患也扎眼。

2018-2019年，碧桂园房屋建设安全事故开始频繁上演。

2018年4月，广西崇左碧桂园项目二期一工地坍塌，致1亡1伤；6月，上海奉贤区碧桂园小区一工地模架坍塌，致1亡9伤；7月26日，安徽省六安市碧桂园一工地围墙和活动板房坍塌，致6人亡。

对此，碧桂园集团董事会主席杨国强曾表示“过去两个月内发生的安全事故，我们检讨是对安全的重视程度不够，我们正在重新审视公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平。”其强调，将以“零伤亡”作为企业追求的长期目标，建立更加完善的安全管控体系。

责任之心、长远之计，值得肯定。

只是，“零伤亡”说起来容易，做起来难，尤其是高周转之下。

2019年3月11日，铜陵阅西湖项目发生伤亡事件；

2019年3月23日，颍上县碧桂园·天誉二标段项目，1工人坠亡。

公开资料显示，两个项目建设单位，股权穿透后所属集团为碧桂园。

2020年5月16日，广西玉林碧桂园凤凰城五期项目施工电梯坠落，6人亡；11月23日，广州市增城区金叶子酒店二期项目“11.23”较大坍塌事故，4人亡。金叶子酒店大股东是碧桂园。

2021年3月15日，广东省应急管理厅通报，导致金叶子酒店事故原因有三：一是违规开挖，形成高陡边坡；二是违章冒险作业，安全管理混乱；三是现场盲目救援，加剧伤亡。

除了安全事故，一些产品房屋质量责难也不容忽视。

梳理人民网领导留言板块，2021年初至3月26日，已有多位购房者进行留言维权，留言量超50条，具体涉及房屋质量存瑕疵、无法按时交付、房屋漏水、捆绑式装修费、强收增值服务费、卫生环境差、电梯劣质存隐忧等。

3月10日，购买江西省南昌市进贤县碧桂园一期的万先生称：2019年12月底按时到场收房，结果发现房屋存在瑕疵，此后，物业和地产多次维修，但每次验收仍发现不少问题。

1月17日，肥东碧桂园新城十里春风小区的房主表示从去年8月份拿房至今，仍然没有拿到房产证。

2月10日，碧桂园给当地相关部门的回复是已告知房主春节后申请办理产证。不过，截至3月23日，该房主仍然没有拿到相关的房产证。

浏览黑猫投诉平台，截止4月1日17时，有关于碧桂园的投诉量526条，涉及虚假宣传、房屋质量、偷工减料等问题。

“我们打造好房子、好社区”、“给您一个五星级的家”，字斟句酌，高端龙头房企形象无需赘言。然上述桩桩件件，又烦恼几何、摩擦力几何呢？

可见，高周转模式是把双刃剑，既可让企业迅速崛起，也可让其尝尽苦头。如一味追逐规模速度，为短利短益裹挟，忽视稳优口碑，无疑蒙眼走钢丝。

知名地产分析师严跃进表示，维权事件一多，容易引起外部关注，甚至出现很多影响品牌管理和经营的事件，所以需要此类企业高度重视此类问题，积极做好对业主的安抚和问题的解决。

治大国如烹小鲜，治大企又何尝不如此。常怀敬畏之心、危机之心总是好事。因为规模效应背后，也有规模风险，极度考验企业的综合管理能力。光环加身，责任亦加身。如何做好品控风控，不是一件小事。

03

一条红线 1.7万亿负债

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并非妄言。

看看，内部贪腐烦恼，或已敲响警钟。去年8月，碧桂园集团曾连发两份监察通报，今年3月，媒体爆出碧桂园前贵州区域总裁黄士冯因贪腐被碧桂园移送司法，十名高管也涉嫌其中，引得业内哗然。

2020年6月，集团月度管理会议上，杨国强重点谈到了反腐，他说物质贫困不可怕，可怕的是脑袋贫困。总裁莫斌说，集团后面会采取一系列举措，加强廉洁自律的精神建设。

决心值得肯定，然自身模式是否也需反省呢？

“行贿背后说明业绩考核或有一定的压力，所以要求企业积极规范进行操盘，真正促进企业的健康发展。从实际过程看，也需约束部分经理人的权限。” 严跃进指出，从规范角度看，还是需积极进行业务的梳理，尤其是住宅后续的产品细分和创新。在当前政策下，积极研究土地投资价值，稳健操盘很关键。

稳健一词，可谓一语中的。

能否真正摆脱高周转，负债是一个重要考量。

截至2020年末，碧桂园总资产为20158.09亿，总负债17588.06亿元，净资产2570.03亿元，资产负债率87.25%。

众所周知，房地产是一个资本和资源密集型的产业，现金流就是企业命门，负债加杠杆，一度是企业开疆拓土的利器。

然2020年，房企日子日益难过。除了疫情效应，相关政策调控也逐渐加码。

尤其是2020年下半年的融资“三道红线”，可谓蛇打七寸。即房地产企业剔除预收账款之后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%和现金短债比小于1。

三红之上的企业，被监管部门认定资金层面存在严重问题，各地不再开放土地出售事宜。

政策导向已很明确，去杠杆、去风险，高质量稳健发展。

自然，碧桂园也无法置身事外。

年报显示，2020年，碧桂园有息负债总额为3264.9亿元，同比降低11.66%；在手现金1836.23亿元，同比降低31.57%。

三道标准看，碧桂园现金短债比1.9倍，同比降低17.75%；扣除预收账款后资产负债率80.53%，同比下降2.46个百分点；净负债率55.60%，同比增加9.28个百分点。踩中一条，归入黄档。

对于资产负债率踩红，碧桂园首席财务官伍碧君表示，中央要求“三条红线”指标在2023年6月30日降到绿档，根据测算，按照现有的经营的节奏，碧桂园的负债规模会在2021年、2022年逐步下降，以实现在2023年6月30日前稳步变“绿”。

总体看，碧桂园的偿债能力尚可，但现金短债比的降低和净负债率的上升也表明其降负债压力犹存。

值得注意的是，碧桂园现金流不如以往了。

截至2020年6月，碧桂园可动用现金余额2055.2亿元，扣除167.4亿元受限制资金外，尚有资金1887.8亿元。2019年12月，可动用现金余额2684.5亿元，半年间流出629.3亿元，降幅超过20%。

截止2020年底，只剩1836亿元了，现金流压力几何？

如何化解，考验当家人的智慧。

04

转型野望 2021稳优必答题

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欣喜的是，碧桂园也在转型求变。

2019年以来，碧桂园明确了地产、机器人和现代农业三大重点业务、同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。

之中，杨国强对机器人寄予厚望。

2018年9月，杨国强曾明确表态，未来五年，碧桂园将在机器人领域投入至少800亿元，尤其是建筑机器人领域。并成立了广东博智林机器人有限公司，表示要大力发展机器人产业，替代工地工人。

有舆论称，在杨国强设想中，未来碧桂园的工地将只保留20-30个人做辅助工作，用激光红外线方式调整机器人。碧桂园由此也将成为全球第一家用机器人造房子的公司。

星辰大海下，博智林团队迅速扩大、还请来权威科学家沈岗担任总裁。其是日本发那科软件开发总负责人，该企被称业机器人领域苹果，市占率行业第一。

然加盟不到一年，沈岗挂印而去。碧桂园说法是，去职基于个人及家庭原因，和集团内部改革没有关系。但有自媒体称：博智林内部人士表示“（做机器人）完全违背工业制造规律，沈岗最终只能选择离职”。

孰是孰非，留给时间作答。

而接任者周小天的梦想坚持也不顺遂，就任约5个月，也离开了碧桂园。

不过，庆幸的是，相比高层变动，企业业务发展可圈可点：公开数据显示，公司现有在研建筑机器人46款，其中18款已投入商业化应用。目前共有4000多名国内外优秀研发人才，累计递交专利申请近3000项，已获授权近1000项。展望明年将全面实现盈利。

同时，2019年成立的全资子公司千玺机器人集团，全力打造机器人餐厅连锁品牌。公开数据显示，其已有80家门店运营，共投放单机设备583台，同样预判2022年盈利。

前景可期，然能否真正实现，仍需观察。

数据显示，碧桂园包括机器人制造、机器人餐饮、现代农业和酒店经营等业务在内的资产，2020年上半年收入17.89亿元，同比下降4.3%。

而总体收入中，仍有超97%来自房地产业务，业务转型路仍漫漫。

再看现代农业。

“42年前我种田，42年后我还种田。”杨国强此言，被外界解读为碧桂园多元化业务构架中现代农业的地位。

2020年10月，碧桂园联合北大荒启动共建的全球首个超万亩无人化农场，几十台农机演示了粮食耕种管收的全流程无人化作业，诠释了“高科技农业”。

财报显示，碧桂园还拓展了海外大农业、研发服务、智慧种业、现代农业产业园和社区生鲜门店等多个板块，建设“武汉种谷”、广东德庆贡柑产业园及云南保山农业科技园等一大批项目。

大动作不断，碧桂园转型似已到“关键的时刻”，俨然一家科技和农业驱动型的企业即将呼之欲出。然说千道万，数据为王。细品财报，仍较缺乏有说服力的运营数据。

诚然，任何转型都非易事。出离经验、认知，来到陌生领域，摸索试错交学费应是难免之事。尤其是碧桂园这样的大型房企，大象起舞贵在精准，细观其所投领域，都是高门槛、长周期、重深耕的领域，尤其现代农业，投资大回报慢，挣得都是时间沉淀、实力沉淀的慢钱产业，都凸显了稳优而言的重要性。这对习惯了高周期的碧桂园而言，如何适应调整应是一个严肃命题。

成功转型为时尚早，不过有展望、有期许总是好的。

进入2021年，碧桂园的期许动作同样不少：创投先后入股滴滴货运、遇见小面，并购蓝光嘉宝，布局多聚焦本地生活行业。有媒体统计，涉资金额超50亿，项目中有15个已投企业估值/市值在10亿美元以上，4家已投企业IPO。

严跃进表示，创投和农业等方面的发展，大方向没问题，值得肯定。从实际过程看，也说明房企经营方面有压力，需要通过转型来形成新的发展模式。

话说回来，贵为房企一哥，碧桂园的确也具备率先突破房地产价值魔咒的潜力。

数据说话：2021年开年以来，疫情褪去、购房需求释放。1-2月，碧桂园累计实现权益合同销售金额868.6亿元，同比增长61.33%，其中2月单月实现权益合同销售金额约465.5亿元，同比增长122.52%；权益合同销售建筑面积约526万平方米，同比增长108.42%。

值得注意的是，十强房企中，碧桂园增幅15.45%，是唯一实现2月环比增长的企业，凸显龙头聚集效应。

同样，虽营利不佳，碧桂园还有坚持拿真金白银厚待股东。2020年实际派息约人民币120亿元。全年派息总额占股东应占核心净利润31%。连续3年过百亿，占当年归母净利润的29%。

期许与隐患交织，机遇与挑战并存，或许这就是企业常态。而能否与趋势为友，最大范围增加确定性、消逝不确定性，是衡量企业核心价值的根本要义。

于龙头一哥而言，还是那句话：大不代表强、规模不代表质量。尤其身处关键转型换挡期，2021年如何更稳、优，不是碧桂园亦或杨国强的选择题、而是必答题、必选项。

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