又遇目标价“下调潮”

出品|纵横陆家嘴

撰文|鲍比

当房企“千亿+”阵营的成员数量由2015年的7家激进扩充至2020年的43家时，“千亿房企”——这个被奉为“护身符”的名头却早已失去了它的光环。

3月23日，深耕于珠三角地区的老牌粤系房企时代中国控股（1233.HK）披露了2020年全年业绩。财报显示，2020年，该公司实现合同销售额1003.8亿元，同比增长28.1%，目标完成率达122%。

从不足200亿元销售额到首次晋级千亿阵营，时代中国控股仅用了五年，期间年复合增长率接近40%。然而，跨越式的发展及高于行业均值的权益占比优势下，时代中国控股却未能将账面上亮丽的数字转换成业绩的增长。

数据显示，2020年，时代中国控股实现营收385.8亿元，同比下滑9.1%；归母净利49.41亿元，同比减少5.21%。其中，受交付总建筑面积减少影响，时代中国控股核心主业物业开发实现营收326.73亿元，同比大降16.4%，这也是该公司近10年来首次出现年度营收、净利双降的主要原因。

时代中国控股业绩摘要

不过，得益于有息负债总额的有效控制、在手现金的增加，以及权益总额的增加，时代中国控股净负债率（65.6%）和现金短债比（2.1）两项指标均未触及红线，但受制于旧改的持续投入和相关项目转化进展或慢于市场预期影响，其扣除预收账款后的资产负债率同比上升4个百分点至79%，并触及一道红线。

值得注意的是，2019年和2020年，时代中国控股合同负债分别为215.79亿元和242.03亿元，分别同比增长28.24%和12.29%；同期，该公司物业库存分别为614.61亿元和790.79亿元，分别同比增长25.77%和28.66%。这意味着，在合同负债增速放缓的行业常态下，该公司面临着可供出售业务去化率下滑或发展中物业进展缓慢的困境。

叠加业绩“弊”多于利且低于市场预期影响，时代中国控股相继遭遇海通国际、中金公司、瑞信等投行的目标价“下调潮”，其中中金公司将其评级由“跑赢行业”降至“中性”。在后者看来，受益于大湾区城市更新项目的优势，时代中国控股目前拥有约1.2万亿旧改货值，预计未来6-7年内逐步转化，对销售和利润的提振或在2022年及之后更为明显，但对短期财务表现的支撑或弱于市场预期。

祸不单行，该公司财报日后面临的市场短期看空情绪亦持续升温。

公开资料显示，3月25日，时代中国控股沽空比率高达62.381%，较上一交易日骤升37个百分点，连同31.765%的三天平均沽空比率和29.445%的五天平均沽空比率一同高居行业沽空比率排名首位。

时代中国控股沽空比率

截至当日收盘，时代中国控股近四个交易日累计跌幅已达14.68%，其最新10.46港元/股股价较52周高点已下挫36.91%，市值最高蒸发近120亿港元。事实上，这已是该公司八个月内第二次陷入“戴维斯双杀”困境。

此前一次发生在去年八月中下旬，刚刚披露完中期业绩的时代中国控股，因营收、净利双降且低于市场预期“拉胯”：该公司先是被投行下调评级和目标价；紧接着，其市值在不到三个月时间内累计跌幅接近30%。

不仅如此，投行还对外提示了时代中国控股当时的潜在风险——“城市更新项目转化延迟”。这个被时代中国董事会主席、行政总裁岑钊雄寄予厚望的公司第二大营收支点，当时正处于业绩逐年下滑趋势。

数据显示，时代中国控股城市更新业务于2018年首次贡献营收，为27.76亿元，占总营收的比例为8.1%；2019年同比下滑21.91%至21.68亿元，占总营收的比例下降至5.1%；2020年上半年，在房地产主业营收低迷之时，这一业务的营收贡献则降至零。

转折点出现在2020年下半年。随着外部环境好转，时代中国控股城市更新业务开始加速转化，新增总建筑面积约220万平方米，占全年新增土储的比例逾六成。

受益于此，2020年，时代中国控股通过城市更新业务实现营收54.54亿元，同比增长151.6%。不过，这项“逆袭”数据并未能扭转该公司全年业绩降幅大于中期业绩降幅的现状。而在面临沽空比例骤增、目标价“下调潮”，以及股价持续下跌的情况下，时代中国控股能否依靠城市更新业务摆脱“阴霾”，值得持续关注。