千亿的销售额目标，对于百亿的大唐地产而言，绝不是喊一喊口号那么简单。

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大唐地产立了一个flag，在“十四五”期间，销售金额达到千亿。

3月16日下午，大唐地产（02117.HK）披露了上市以来的首份年报：2020年，公司确认销售收入约为105.88亿元，同比增长30.6%，净利润9.5亿元，同比增长51.4%。毛利和毛利率分别为26.96亿元及25.5%，净利润率为9.0%。

在首次达到100亿的销售量级之际，立下5年10倍，达到1000亿的目标，进入行业前50强，可谓雄心大志，这个目标，对于大唐地产，到底难不难？

大唐地产，源自台湾，兴于厦门，是一家闽系地产商。虽然这两年，开始全国化布局，但是，还算不上是全国性综合房企，严格来说，是一家区域性地产商，更为贴切。

虽然，大唐地产提出了它在房地产业务上的规划，即遵循“2+1+X”的区域战略布局：2即深耕聚焦海西、 北部湾2个城市群；1是指重点拓展的长三角区域；X则是对成渝、长江中游等经济优质的都市圈进行慎重布局。仔细看一下下面的数据，就会更加明了。

目前，大唐地产，土地储备2044万平方米。其中，已经竣工供了售物业134万平方米。持作投资的可租用面积17万平方米，开发中物业1893万平方米。

如果仔细分析一下这部分土地储备的区域构成，不难发现，主要还是在大唐地产的大本营，广西省和福建省。

如上图所示：广西省的土储总建面积是945.2万平方米。占比46.24% ，福建省的土储面积是417.7万平方米。占比20.43%。长三角经济区，包括上海地区，土储总建面积为168.9万平方米，占比8%，X区域即成渝、长江中游都市场圈，这个地域最大，但是土储也只有512.7万平方米，占比25%。也就是说，大唐地产，在大本营广西和福建两个省份，土储占比超过65%。

再看一下2020年，大唐地产新增货值的分布情况，如上图，仍然还是在广西和福建两个省份。广西和福建两个省占比达到57%。全国其它省份则为43%。

大唐地产，2020年，新进了14个城市。在长三角区域，新增土储168.9万平方米，这也说明，在此之前，大唐地产在长三角区域的土储数值为0。

截至2020年12月31日，大唐地产共106个项目中，仅16个位于长三角区域，且多数为联合开发，多数长三角项目权益占比不足50%，对收入贡献较小。

由此看来，从区域布局，走向全国布局，对于大唐地产而言，并不是一件很容易的事情。

从基本面来看，做为闽系地产商快速发展一直面临“高负债”难题。

在2017年，大唐地产的净负债率曾高达1087.9%，采取措施降负债后，其3年内净负债率从1087.9%下降至119.2%，下降幅度超过900个点。也正是得益于负债指标的改善，2020年12月，大唐地产才得以能够IPO过会，在港交所主板上市。

2020年末，大唐地产净负债率约为58.7%，剔除预收账款的资产负债率约为77.7%，现金短债比为1.3倍。三项指标中，大唐地产剔除预收账款的资产负债率尚未达标，其它两项指标满足央行“三道红线”标准。

一边是三道红线的限制，一边是伟大的目标，这是一道难题。

去年，融创为了把“三道红线”降至黄档，减少了拿地金额，全年拿地金额约695亿元，较2019年大幅减少30.5%，但是，今年以来，又开始大举卖卖卖，增加土地储备。日前，融创上海项目公司负责人因为2月20日在普陀区拍下了一块高价地，成为“地王”而被相关部门约谈，这也从一个方面反映出头部房企为了保持增速和规模对于土储的焦虑和迫切。

要快速扩张，上规模，少不了增加土地储备，更少不了充足的资金支持。目前而言，2044万平方米的土储，显然对于大唐地产未来1000亿的销售额目标，是远远不够的。

另外，从资金方面看，截止2020年12月31日 ，大唐地产拥有现金及银行结余约为56.6亿元，负债总额同比增加16%，至393.33亿元。流动负债增加11%至303.3亿元，其中，一年内到期的银行及其他借款增加16%至26.7亿元，一年内贸易应付款项同比增加9%，至29.6亿元。公司有息负债总额103亿元，拥有166亿银行授信。

大唐地产的现金可以覆盖到一年内的短期流动负债，还达不到可以大举在全国范围内拿地，增加土地储备的资金和财力底气。

也许，合作策略，一种能够快速扩大规模的方式，这方面，素有合作王之称的旭辉是一个榜样。

“我们坚持开放、合作，一般在合营项目中，对权益比的要求是不低于30%，会具体项目具体分析。目前公司整体权益比约为50%，未来在这个基础上有所提升。”大唐地产方面对此也有强调。

据悉，大唐地产要求未来新获取项目中保证至少40%的并表权，以维持公司正常的营业收入增长。

梦想很远大，现实很骨感！千亿的销售额目标，对于百亿的大唐地产而言，绝不是喊一喊口号那么简单。