本文来源：时代财经  作者：童洁

从10年前的80亿规模走到如今的5000亿阵营，融创一直被视为行业里极具谋略和胆量的一家房企。但当行业大环境发生改变，融创“掌门人”孙宏斌也由衷感叹，房地产高杠杆逻辑已成过去式，通过加杠杆实现快速增长和超越的时代过去了。

因此，近几年来，每每被问及融创是否有野心要冲击行业前三时，一心求稳的孙宏斌都会坦然表示“现在的位置很好”、“第四、第五名不错”。从其去年的成绩来看，2020年，融创录得合同销售额5753亿元，站稳了行业第四的位置。

相比销售，融创在盈利方面的表现更加突出，融创年报显示，去年其营业收入为2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。对于去年这份成绩单，孙宏斌十分满意，在他看来，优异的成绩说明，融创过去所做的那些决策，都走对了方向。3月12日的业绩会上，孙宏斌再谈对于房地产行业未来的看法，他认为，市场环境的变化令整个行业的逻辑都发生了改变，总结为一句话，那就是“眼下这个时代是优秀企业的盛世年华”。

超预期完成“降档”

不平凡的2020年，房地产企业走得非常艰难，先经历了年初疫情的打击，后迎来“三道红线”。如此环境下，房企不得不告别高杠杆，拥抱内循环。

孙宏斌说过，融创一直走在政策的前面。事实上，早在2019年，孙宏斌便不断强调，调控政策和金融政策已经发出预警，对于后市房企需要谨慎，而融创接下来的工作就是降杠杆、优化资本结构和提升利润。

去年，监管部门正式向房企出手，设置“三道红线”，将“以剔除预收款后的资产负债率大于 70%”、“净负债率大于100%”、“现金短债比小于1倍”三个阈值作为基准，根据房企的“踩线”情况，将房企分为红、橙、黄、绿四档，每档对应有息负债规模年增速0%、5%、10%和15%。

简而言之，踩的线越少，融资空间越大。在此情形下，房企们纷纷开启“降档”模式，融创也加快了降杠杆的速度，并且在去年收获了超预期的成效。

2020年全年，融创不仅实现了营收及归母净利润的大幅上涨，在手现金亦达到1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕；短期债务较同年中期大幅下降34.9%，占总有息负债比重下降至30%的行业低位，现金及财务弹性更趋强韧。

与此同时，截至2020年底，融创三项资本结构指标连续实现显着改善，其中净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。

孙宏斌认为，“三道红线”的出台对房企来说是一件好事，“三道红线出来以后，我们就不用担心负债率的问题，监管部门都在监督。两年前我们就一直在说，不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。这三年，融创总负债没有增加，销售仍在增长，负债率肯定有所下降，三道红线让这个行业安全了。”

“行业发展还早着呢”

当然，注重财务平衡的同时，融创销售端也没有懈怠。

2020年，融创旗下有20个城市公司销售额超过百亿，其中位于榜首的是杭州，去年销售额超过400亿元，重庆和武汉紧随其后，全年销售额在300亿元至400亿元之间。另据各地机构统计，融创在12个城市取得了销售金额排名第一的成绩。

不过，去年四季度开始，全国热点城市楼市持续高温，接近年末时，许多城市接二连三迎来新的调控，多个热点城市出台新政策，整治楼市乱象，封堵假离婚、违规贷款等渠道，深圳还对二手房挂牌价做出规范指导。

严厉的调控难免让外界为房企捏一把汗，但孙宏斌明确表示，他是支持楼市调控的。“楼市资金占整个金融体系的30%以上，如果加上其他行业用房地产做抵押的，就达到50%以上。楼市增速过快，对金融系统的影响巨大，调控对老百姓、对企业都好。”

此外，上个月，又一个与房企发展密切相关的新政出台，有消息称，国土资源部要求全国22个重点城市住宅用地出让实行“两集中”政策，即集中发布出让公告和集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。随后，多座城市进行官宣，坐实了消息的真实性。

不少业内人士分析，集中供地对房企调动资金的能力提出较高的要求，而且此前并无集中供地的案例，拿地模式的颠覆难免增加市场的变数。

对此，孙宏斌称，集中供地对整个行业是好事，“这个政策其中有一条是要保证供地有增长，增加土地供应量，还保证了土地的透明度，让大家对供地有预期，对核心城市发展的企业是有好处的。”

就融创本身而言，集中供地也有可能带来更多的收并购机会。据悉，融创的土地主要来自于公开市场、收并购和产业项目，“我相信下半年会出现能买的公司，这几年房企在快速分化，有的房企发展还，有的已经无法生存，今后机会更多一些。”

而在公开市场上，孙宏斌认为融创有着较大的优势，他透露，目前融创共有58个城市公司负责120个城市，可以抓住板块轮动的机会。另据年报显示，截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市。值得一提的是，去年融创的销售目标为6000亿元，最终完成5753亿元。而今年，融创未透露具体的年销售目标，但披露了一组数据，2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿元。

孙宏斌相信，房地产是一个体量巨大的行业，去年行业销售额突破17万亿，今年有可能超过18万亿，增长空间仍然存在，去年因调控加上疫情少卖了200亿并不影响未来的发展。“这个行业太好了，发展还早着呢，没必要拼命冲业绩。”

“地产+”产业优势释放

房企分化加剧的时代，考验的不仅仅是开发能力，还有资产管理能力。近几年的业绩会上，孙宏斌都会提到融创的地产+业务，随着盘面的扩大，如今融创的各项多元化业务都达到了一定的规模。

去年11月，融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）成功登陆港交所，就在3月11日，融创服务也交出了上市后的第一份成绩单。

融创服务年报显示，其营收和利润均录得大幅增长，2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%，三年复合增长率达152%。

融创文化在2020年也有不俗的表现。2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没•狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房。

除此之外，融创文旅进入利润释放期，2020年，得益于“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

其中，融创冰雪依托四季运营优势，完成市场提前卡位，布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。至此，融创成为国内最大的室内冰雪运营商。

孙宏斌在业绩会上表示，服务、文旅都是非常好的生意，也是挣钱的业务。例如文旅项目，都是本项目的现金流和利润在支撑运营，无需主业的反哺，目前体量已达千亿。

今年，孙宏斌的目标是把文旅做好，他透露，目前有很多文旅项目希望与融创进行合作，但收并购的前提是价格要合适。