作者：肖兔

来源：IPO参考

河南，地处中原，地大物博，同时又是个人口大省，因此房地产及相关产业得以良好发展。

2021年2月9日，来自河南的物业公司康桥悦生活集团有限公司（下称“康桥悦生活”）向港交所提交了招股书。

2020年，地产物业公司“扎堆”上市，康桥悦生活成色如何？

分拆后的康桥悦生活增长放缓

资料显示，康桥悦生活是地产公司康桥集团旗下的物业服务公司，而就在其递交招股书的前夜，2月8日，康桥悦生活才刚刚完成了剥离地产的股转结算，实际控制人从宋革委变更为了香港康桥悦服务集团有限公司。

地产公司剥离物业资产独立上市在2020年格外火热，华润万象生活、恒大物业、融创服务、融信服务等相继赴港递表，就连“老大哥”万科也已动心，将旗下物业板块更名为“万物云空间”，并声称考虑上市。

IPO参考注意到，2月9日，除康桥悦生活外，领悦服务也在港交所递交了招股书，第二天越秀服务紧跟其后。

据统计，目前港交所已递表排队的物业公司还有融信服务、禹佳生活服务、新希望服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活、中骏商管等。物业公司的战场从地产转战到资本市场。

对此，中信证券分析师认为，在“三道红线”的管理政策之下，房企分拆旗下物业板块上市被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。

康桥悦生活是否同样如此？

从业绩来看，康桥悦生活的营收增速有所放缓。招股书显示，2018年至2020年前三季度，康桥悦生活的营业收入分别为2.29亿元、3.63亿元、3.66亿元；净利润分别为0.22亿元、0.6亿元、0.72亿元。

营收放缓或许与康桥悦生活对地域的依赖极为严重有关。截至2020年上半年末，康桥悦生活总在管建筑面积约为1370万平方米，其中，位于河南省的在管总建筑面积占比达95.0%，营收中的90%以上来自于河南省在管物业的物业管理服务收入。

尽管河南地广人众，但行业竞争压力却极大。从河南发家的房企中，建业地产、碧桂园、恒大都是业内的龙头，他们占据了河南省大半的房地产市场。《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示，中国目前共有12.7万家物管企业，其中河南的企业数量超过了7000家，在“2019物业服务企业综合实力500强”中，河南的物管企业就有15家上榜。

康桥悦生活正谋求突破地域限制，康悦桥生活招股书中称，“我们在坚持深耕河南省20个城市的同时，将进一步进军新的城市，并拓展至具有高经济增长潜力的全国核心区域，如长三角区域、粤港澳大湾区区域及京津冀区域等”。

“理想很美好，现实很骨感。”

无论走到哪一个区域，康悦桥生活总面临强劲对手。

以大湾区来说，截至2019年末，大湾区的物业管理总面积为21亿平方米，而较康桥悦生活晚一天递表的越秀服务，在大湾区的在管面积高达2530万平方米，是大湾区物业公司中增值服务收入排第一的公司。

反观康桥悦生活目前除河南外，仅在湖北、浙江有少量业务，以其目前的发展速度来说，很难与对手竞争。

（来源：康桥悦生活招股书）

矿业技术员起家的宋革委意外创康桥

沉默是今晚的康桥，亦是过去的康桥悦。

尽管市场对康桥悦生活存在众多争议，但其创始人宋革委却非常低调，总是不管这些外界的声音，保持沉默。

1989年，宋革委从长沙中南工业大学采矿工程专业毕业，被分配到长城铝业三门峡渑池铝矿工作，从技术员开始，最终做到了副矿长。

也就是这几年，香港商人胡葆森受南巡讲话的影响，回到了河南，与建行合资成立了建业房地产开发有限公司，也就是后来的建业地产。

在建业地产的带动下，河南地产行业由此开启了新的元年。建业、美景、正弘、永威、思念都在这一时期先后崛起，中原之地群雄逐鹿。

1998年，一个偶然的机会，宋革委接手了河南长城饭店的重建工作，这家饭店当时已经停建8年之久，而从未涉猎过房地产行业的宋革委，却在3年后把长城饭店打造成四星级饭店。从此，宋革委脱离矿业转身服务业。

2000年12月，宋革委被任命为郑州新长城房地产有限公司的总经理，兼任长城饭店董事长，此后开发了位于郑汴路的长城康桥花园，以及大学路的长城康桥华城等项目。

2007年8月，河南长城饭店物业服务有限责任公司成立，完成长城康桥华城后，新长城地产正式更名为康桥地产，康桥悦生活也由此诞生。

IPO前邀请神秘博士入局 负债高企仍贷款给关联方

2010年，宋革委开始从第三方手中收购康桥悦生活51%的股权，截至2018年1月1日，宋革委持有康桥悦生活100%股权。

虽几经辗转才将股权握至手中，但宋革委却在此次递表前，大方将5%股权分给了“外人”。招股书显示，2021年1月6日，科安达通过注资1910.38万元获得康桥悦生活5%的股权。

而在科安达的背后，则是神秘的张儒林博士。

2020年3月，张儒林成立新禾丰，2天后又成立弗伦德控股，为新禾丰的全资子公司。同年5月，科安达成立，并成为弗伦德控股的全资附属公司。

（来源：康桥悦生活招股书）

天眼查APP显示，张儒林是林路生物科技（黄石）有限公司的董事长，这是一家从事提供生物科技研发的公司。张儒林的公司此前并未涉及房地产行业，生物科技研发与物业的关联似乎也并不大。

对此，有媒体认为，邀请战投入局或许是因为康桥悦生活的负债极高，需要缓解压力。招股书显示，截至2020年上半年，康桥悦生活的负债率高达258.3%。

IPO参考发现，即便在负债率高企的情况下，康桥悦生活还向关联方及第三方提供若干贷款，2018年至2020年前三季度，录得利息收入分别为310万元、50万元、 380万元、1070万元。

对于IPO前为何让与公司业务关联不大的新禾丰入股，IPO参考已致函康桥悦生活求证，但截至发稿未得到回复。

或许此次宋革委拉张儒林入局，是为了开拓康桥悦生活在湖北的市场。招股书显示，截至2020年前三季度，康桥悦生活在湖北的在管建筑面积为5.2万平方米。尽管收入占比不足1%，但却是康桥悦生活的前三大地域布局了。

建业地产的胡葆森曾预言过河南的地产行业将随着一线房企的大举进入，很大比例的本土开发商都会消亡或被吞并，河南的地产江湖也将进入优胜劣汰的局面。那么，彼时的宋革委在他的康桥悦里挥一挥衣袖，还能带走几片云彩？

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）