*今日地产概念股掀起涨停潮，截止午间收盘，板块超15家股涨停。消息面上，近日多地宣布对住宅土地集中供应，有网传文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。对此，鲸平台从产业链角度，带你看懂房地产行业。

房地产行业上游分析

房地产行业产业链上游由建材供应商供给建筑安装原材料，由政府负责土地管理及出让，由金融机构提供融资等各类金融服务。据头豹研究院，建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的对建材行业总贡献保持50%以上的水平。土地出让收入是政府财政收入的重要来源，2018年中国政府性基金预算收入75,405亿元，其中土地使用权出让收入65,096亿元，占比86.3%。2016-2017年土地出让收入大幅增长，2017年至今土地出让收入保持相对稳定增速。根据国家统计局的分类标准，中国房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金，其他资金主要为定金及预收款、个人按揭贷款等。据2018年数据，房地产开发企业到位资金165,963亿元，其中，其他资金仍是主要资金来源渠道，占比51.8%；自筹资金占比33.6%；国内贷款占比14.5%，显示银行及其他金融机构贷款难度增加。

房地产行业中游分析

据头豹研究院，房地产中游主体为房地产开发商，由开发商负责项目整体开发，向上游主体采购建筑建材等原材料，向下游消费者供给成品住宅，此外，开发商还需向政府购买土地使用权、向金融机构筹借资金。根据建设部发布《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，随着等级降低企业可承担项目规模逐渐减小。目前中国房地产竞争者众多，但市场份额向头部企业集中，据19年数据显示，中国房地产市场中，万科、碧桂园、恒大共获得超过13%的市场份额。

房地产行业下游分析

不同房地产开发形态的下游消费者不同，根据地产形态种类有所区分。据头豹研究院，住宅地产正处于结构性变化阶段，即销售面积增长空间见顶，内部结构性变化推动销售额保持增长，其下游涉及刚性需求、刚性改善需求、改善需求的个人消费者。商业地产下游参与者为各类零售品牌商、企业总部等；产业地产行业下游涵盖各类制造业、服务业，由于高新技术企业、大型生产企业对地区经济增长、就业需求的拉动作用较为显著，对产业链上下游企业进驻有一定带动能力，因此该类企业在土地及载体购买、承租租金上议价能力较强。旅游地产行业产业链下游包括游客、企业、购房者、投资客等；养老地产的产业链下游为老年人和准备养老人群，一部分高净值人群提前开始规划养老生活，购买养老属性的地产产品，中国养老地产将迎来更高的增速。