作者：时代财经 刘新歌  编辑：张常旺

2月19日，广州土地市场开启农历新年第一拍，海珠区赤沙车辆段地块和增城新塘2宗商住地正式出让，成交总价超86.6亿。

赤沙地块是此次土拍的“大头”，该宗地为地铁11号线赤沙车辆段综合体地块，位于琶洲南区内、地铁11号线石榴岗站和赤沙滘站之间，计容建筑面积30.4万平方米，规划建设为集商业办公、住宅和公服配套为一体的城市综合体，出让底价为82.34亿。

广州地铁以底价82.34亿拿下该地，折合楼面价约27087元/平方米，成为广州年内成交总价最高的地块。不过，拿地成本不止于此。根据土地出让要求，竞得人还须配建赤沙车辆段日常盖板，盖板工程用地面积17.95万平方米，设计概算总额人民币27.87亿。

若最终价格低于概算价，竞得人需将差价退回市财政；若高于概算价，多出的差价则由竞得人自行承担。算上盖板成本，该宗地实际成本高达110.22亿，折合楼面价约3.63万/平方米，成为海珠区起拍楼面价第二贵的宅地，也跻身全市起拍楼面价TOP10行列。

广州地铁拿下该地几无悬念。出让条件明确要求，竞买人必须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验，且项目相关动工建设方案必须经广州地铁集团审查同意。

自2017年底广州出让首个车辆段项目以来，广州地铁已成为广州土地市场的“大买家”。据不完全统计，四年来，广州已出让9个地铁车辆段项目，出让金额达619.6亿元，这些地块悉数被广州地铁拿下。

2017年12月1日，广州地铁以总价131亿拿下增城新塘地铁13号线官湖车辆段及上盖商住综合用地，创下当年广州市出让总价的最高纪录。仅2018年内，广州地铁再拿下白云湖、陈头岗、萝岗3宗交通枢纽巨无霸用地，总地价超211亿，为当年在广州拿地最“壕”的企业。

在众多TOD项目中，赤沙车辆段场站综合体项目区位最优，不仅离市中心、珠江新城最近，用地面积也远大于其他枢纽综合体。此外，赤沙地块与琶洲西区一涌之隔，后者是海珠区重点打造的广州人工智能与数字经济试验区。

此前，广州地铁拿下地块后，选择与房企合作开发，越秀地产、珠江实业等本地国企多是它中意的合作对象，五矿地产、招商局置地等也曾是“幸运儿”。

赤沙地块大概率会继续合作开发的路径。不过，由于保利、富力联合体曾拿下赤沙村旧改项目，且保利曾在去年10月以51462元/平方米的楼面价拿下琶洲江景宅地，为该项目的合作添上多重可能性。

在琶洲板块，保利无疑是存在感最强的房企。十年前，琶洲村启动整村改造，具有绝对优势的保利得以底价1.42亿元独吞这超过64万平方米的土地，并承担总计约44.7亿元的改造成本。

作为全国首个由开发商主导、迄今最大规模的城中村改造项目，琶洲村旧改让保利在旧改上“一战成名”。琶洲项目中，3/4的土地被征为国有，村集体拿到了40%的建筑面积，保利则拿了56%的建筑面积。改造完成后，大部分物业由村民持有，而保利后续重点做轻资产管理。“琶洲模式”也被认为实现了政府、村民和开发商的三方和谐共赢，成为旧改的良性样本。