文 | 叶抱一

2月18日晚间，华夏幸福宣布：终止筹划发行股份购买石墨烯储能公司股权事宜，股票复牌。

作为产业新城模式的标杆运营商，华夏幸福日子并不好过。

根据同花顺iFinD，华夏幸福是爆发危机里规模最大的一家房企。它不仅对中国债券市场产生了巨大影响，也波及了环京多个城市。

在2月初，华夏幸福承认已经有52亿债务逾期，公司可动用资金仅有8亿。

众所周知，华夏幸福原本只是一个小地产公司，2002年想扩大企业规模的王文学在知名市场策划人王志纲建议之下，开始涉足产业新城领域。

固安离天安门50公里，对于住在北京的人来说，当时还极为遥远，很少有房地产商会考虑进入这里。

2002年，固安工业园动工建设，随着产业新城的热潮， 2014 年，华夏幸福公司在国内开发 22 座产业新城，同时布局印度哈里亚邦和美国硅谷的产业新城。

一时间，华夏幸福迎来了高光。

2017年环京限购后，环京第一大地主华夏幸福很快陷入危机。

王文学先是2016年误判了形势，加大了环京投入，结果没多久环京楼市调控就来了，量价齐跌。

但曾经的标杆，如今让人引以为戒。产业项目各地资源不同，产业类别、产品形态各异，不能标准化，对项目拓展、产品研发、管理团队人力资源等都难以按照住宅及城市商业如万达等进行异地多项目集团管控。

产业新城模式不是产业勾地模式，产业新城里住宅地和产业地就没捆绑过。

固安和嘉善孔雀城能拿到那么多地是因为开始的地没人要，后来都市圈兴起，其他开发商看到机会，孔雀城拿的也是高价地。

就产业来说，一个县城的写字楼和产业港几年能建起来并能入住3—4成，已经跟牛逼了，远远超过大多数政府开发区，这种投入和培育给当地带来的实际好处。

华夏爆雷的确是步子迈的太大了，其直接原因是高价地（都市圈兴起后摘牌）+长周期产业投入+都市圈暴跌（量价齐跌），根源是都市圈房地产短周期的现金流和产业新城开发及产业培育长周期投入的错配。

当然也有愿景驱动的粗放管理与行业精细化管理不匹配的原因。

即使华夏爆雷了，但所有他投的区域都是得到实际投资和好处的，而且从长周期看这些地方都市圈发展理论依然成立。

产业本来就非常难做，华夏幸福的模式在经济上升期，稳扎稳打推进，还是很不错的。

但作为上市公司，资本无序扩张的需要遇到新冠疫情的冲击，现金流无法支撑，结局就很惨了。

王文学的格局很大，而且的确是想以产带城，投入很多去做实业。只能说产业新城的模式天生就不适合快速复制，毕竟产业的成长是无法一蹴而就的。

因为步子迈的大，不代表建成的产业新城模式是错误的。房地产完成了历史使命，为了不引发房地产泡沫，国家出台了政策，华夏幸福受政策影响很严重，这也不代表产业新城模式是错误的。

华夏幸福的造城运动，俨然一场空城计。华夏幸福不太幸福了。

对此王文学愿赌服输，错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元。

目前公司货币资金余额为236亿元，但受限资金228亿元，可动用资金仅为8亿元。实际上，根据此前披露的财务报表，今年内，华夏幸福需偿还的债务接近千亿。

成于环京，却也毁于环京。没有人能在高位的时候质疑反思自己(模式)的局限，产业两个字让多少人心动和推崇。然而，当反复吹捧的固安也不过是这个样子的时候，华夏的产业泡沫破灭，不过是迟早的事情。

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