近日，中国金茂控股集团有限公司（00817.HK，以下简称“中国金茂”）突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%，该消息导致股价进一步下跌。在过去一年时间里，中国金茂股价持续下跌，已经“腰斩”，对于二级市场的投资者来说，这种苦日子何时才能结束？

回购股票应对下跌

近日，有多家企业发布利好对冲股价下跌，中国金茂就是其中一家。

1月29日，中国金茂(00817.HK)发布公告，集团于2021年1月29日以每股最高3.06港元最低3.03港元的价格购回约626万份股票，总共支付约1906万港元。

此外，中国金茂还发布公告称，于2021年1月28日回购但尚未注销的股份1200万股，占现有已发行股份数目的0.0942%。据估计，此次回购股份每股价格最高3.05港元，最低2.99港元/股，涉资3632.2万港元。

初略统计，本年内至今为止(自普通决议案通过以来)累计购回证券数目约为1826万股，占普通决议案通过时已发行股份数目的0.1551%。

业界猜测，中国金茂之所以接连发布股份回购消息，主要在今年1月26日当天，股价出现暴跌。当天，股价以3.31港元开盘，低开13.12%。随后持续下跌，最低跌至3.15港元，跌幅扩大至17.32%。截至收盘，报收3.18%，全天大跌16.54%。

其实，最近一年来，中国金茂股价一直处于下跌趋势之中，让二级市场的投资者饱受煎熬。在2020年1月17日这天，中国金茂股价创新6.46港元的历史高位之后，便一路下行，并跌至3.05港币一线，股价已然“腰斩”。

中国金茂股价走势图（周线）

销售猛增四成

其实，中国金茂2020年的销售数据可观，大增四成。

日前，中国金茂发布业绩简报，数据表明，2020年中国金茂实现了2311亿元合约销售，同比大增43.7%。

这样的表现，远超TOP100房企的整体表现。克而瑞数据表明，2020年全年，TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%。通过对比发现，中国金茂超过TOP100房企增幅均值30个百分点，这样的表现可谓是极为亮眼。

其实，中国金茂提前一个月就完成了2020全年目标。2020年11月30日，中国金茂发布公告称，1-11月累计取得签约销售金额2003亿，提前一个月完成全年2000亿销售目标，成为今年为数不多提前完成全年目标的房企之一。

根据克而瑞全口径销售榜单，2020年1-12月中国金茂签约销售额较去年同比增长36.84%，在TOP20房企中增速位于前列；行业排名相较去年同期上升3位，位居百强房企第16位。

销售表现出色，仍然无法提振股价，背后必然另有其他原因。

业绩几近腰斩

导致此次股价暴跌，以及2020年股价持续下跌过程中的“元凶”，主要因为“地王”项目售价不及预期，导致中国金茂业绩表现远远低于预期。

销售额的增加，但对业绩的贡献却有限。近日，中国金茂突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因，导致集团开发项目售价不及预期，需计提资产减值。

根据中国金茂2020业绩预告数据估算，其销售均价为2.05万元/平方米，同比下滑4.65%。这是金茂近几年销售均价最低的一年。览富财经注意到，在2020年前9个月，除了6、8月份销售均价超过2万元/平方米之外，其他月份全部在2万元/平方米以下，有些月份一直在1.8万元/平方米水平徘徊。

不过，中国金茂同时表示，董事会对本集团长期发展保持乐观。

但是，机构却不看好中国金茂的发展前景。近日，瑞银将2021及2022年内房企业盈利预测分别下调10%及15%，并该行下调中国金茂等三家房企评级至“”卖出”。

虽然中国金茂并没有列出计提资产减值的具体项目，但业内认为多半与前几年拿的高价地有关。国泰君安发布对中国金茂的研报称，中国金茂近两年销售增速和均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

国泰君安进一步表示，估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，该减值预计在30-40亿。此次2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中，公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。

售价不及预期，让市场对其业绩增长潜力持否定态度。其实，早在2019年，其地产开发毛利率27%，较2018年的36%，大幅大跌9个百分点。说明中国金茂在2017年高价抢来的“地王”项目进入结算阶段并影响到了结算毛利率，市场更是预期未来结算毛利率难言理想。

国泰君安也表示，考虑到调控政策对毛利率的影响超过我们之前的预期，下调中国金茂2020～2022年净利润分别为37.5亿元、50.4亿元、66.0亿元，现价对应PE分别为9.1、6.8、5.2。

而这，或许能够很好地解释中国金茂在最近一年来股价缘何持续下跌，乃至腰斩。有无解决之道？或有。“历史高价地一次性解决后，公司将迎来反转。”这是国泰君安在研报中给出的答案。