​久期财经讯，1月25日，穆迪予越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信托基金，00405.HK，Baa3/负面)的全资子公司Yuexiu REIT MTN Company Limited拟发行的高级无抵押票据“Baa3”评级。该票据归属于发行人15亿美元中期票据计划(MTN, (P)Baa3)，由越秀房产信托基金提供担保。

评级展望“负面”。

越秀房地产投资信托基金拟将用净收益为现有的中长期离岸债务进行再融资，这些债务将在一年内到期。

评级理据

穆迪公司助理副总裁兼分析师Celine Yang表示：“越秀房产信托基金的‘Baa3’发行人评级反映了其在经济实力雄厚的广东省省会广州市拥有多元化优质资产组合，以及其在不同经济周期中的稳定经营业绩和弹性入住率的记录”。

该评级也是越秀房产信托基金获得良好融资的因素之一，因其与一家强大的支持方——广州市政府旗下的广州越秀集团股份有限公司(Guangzhou Yuexiu Holdings Limited，简称“越秀集团”)(也是其最终所有者)有关联。

“另一方面，评级受到该公司高债务杠杆率和面临困难经营条件的限制。该评级还受到越秀房产信托基金在广州市的中等地理集中度的限制，虽然被在资产类型方面进行了一定程度的多元化并向新城市扩张缓解。”Yang补充道。

在MTN项下的拟发行计划将延长越秀房产信托基金的债务到期期限，不会对其信贷指标产生重大影响，因所得款项将用于为现有债务再融资。

穆迪预计，越秀房产信托基金的债务杠杆率(以调整后的净债务/EBITDA利润率之比衡量)在未来12-18个月将保持在10.1-10.5倍的高位，而截至2020年6月的12个月为10.2倍，因酒店和租金收入需要一些时间才能从疫情的影响中完全恢复。

另一方面，因在当前低利率环境下融资成本较低，以EBITDA利润率/利息覆盖率之比衡量，该公司的付息能力应在同期从2.5倍略微提高到2.5-2.7倍。然而，这些信贷指标对于“Baa3”发行人的评级来说仍然较弱。

越秀房产信托基金流动性不足。该公司持有的现金以及预计的营运现金流，将不足以支付即将到期的债券和未来12个月的维护资本支出。然而，由于通过其最大股东越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK，Baa3/稳定)与广州市政府建立了联系，使该公司获得了强大的融资渠道。

在治理风险方面，越秀房产信托基金“Baa3”发行人评级考虑到其最大股东越秀地产受广州市国资委监管。越秀房产信托基金受到香港证监会监管，保持资产负债率在50%以下;并遵守港交所上市公司《公司治理守则》的披露规定。

可能导致评级上调或下调的因素

展望“负面”反映了穆迪的预期，即越秀房产信托基金在未来12-18个月的信贷指标对其“Baa3”的发行人评级来说仍将相对疲弱。

鉴于展望“负面”，越秀房产信托基金的评级短期内不太可能会被上调。

如果越秀房产信托基金提高其债务杠杆率，调整后的净债务/EBITDA利润率之比趋向于9倍，EBITDA利润率/利息覆盖率之比超过2.50-2.75倍，其评级展望可能会恢复为“稳定”。

如果出现以下情况，穆迪可能会下调评级：(1)由于经济状况恶化或物业供应增加，导致越秀房产信托基金物业组合的租金或入住率下降;(2)债务杠杆率不太可能下降到与其“Baa3”评级一致的水平;或者(3)随着通过在岸融资增加担保债务的比例，或者如果高级无抵押债务持有人的从属风险增加，导致其财务灵活性下降。

可能导致评级下调的具体信贷指标包括：EBITDA利润率/利息覆盖率之比持续下降到2.50-2.75倍以下，调整后的净债务/EBITDA利润率持续上升到9.75-10倍以上。

越秀房地产投资信托基金是首家在中国香港地区上市的房地产投资信托基金，其房地产投资组合全部位于中国(A1/稳定)。越秀房地产投资信托基金也是首家由中国房地产开发商支持的在中国香港地区上市房地产投资信托基金。

截至2020年6月底，该信托的投资组合包括8处房产，其中5处位于广州，1处位于上海，1处位于武汉，1处位于杭州。这些物业包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、国际品牌五星级酒店和酒店式公寓，总建筑面积共计973,001平方米。

截至2020年6月底，越秀地产(Baa3/稳定)持有越秀房产信托基金38.4%的股份。公司资产由越秀地产的全资子公司越秀房地产投资信托资产管理有限公司以信托形式持有并管理。