中国的综合物业管理服务供应商合景悠活（03913-HK）宣布，将于香港联交所主板上市计划，招股价每股7.0港元至8.13港元，集资总额最多31.17亿港元。10月19日（今日）起公开招股，预计10月30日港交所。

合景悠活于全球发售初步发行共383,384,000股股份，国际配售和香港公开发售分別占发售股份总额约90%及10%。农银国际融资及华泰金融控股(香港)为是次全球发售的联席保荐人。

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合景悠活此次上市过程中引入8名基石投资者，其中，高瓴资本认购5000万美元，Orchid China and LMA SPC、嘉实国际、雪湖资本、Valliance、中国联塑、奥陆资本、Aspex分别认购1000万美元。

上述8位基石投资者共认购1.2亿美元(约9.36亿港元)。预计合景悠活市值在20亿美元左右。

10月18日，合景悠活集团控股有限公司召开上市新闻发布会。

关于合景悠活与母公司合景泰富之间的关系，管理层表示，合景悠活集团与合景泰富是互利互补的合作关系，不是一个依赖的关系。

其中，合景泰富拥有比较雄厚的土地储备，以及持续的拓展能力。合景泰富能为合景悠活交付高端的住宅、商业物业，为公司的发展打下了基础。“合景悠活未来会持续跟合景泰富保持合作关系。”

但管理层称，合景悠活集团会通过收购、招标来加大、拓展第三方业务。透过收购一些比较好的物业公司，使旗下的物业类型，包括业态更加多元化。

至于未来第三方占比的目标，“第三方应该占了整个未来的面积大概40%左右。”而未来3年-5年之间是一个拓展的窗口期。

合景悠活集团投资者关系总监俞静介绍公司未来的发展战略。

据介绍，合景悠活将继续深耕和巩固在大湾区的领导地位，并加强在长三角，环渤海地区的业务份额，未来会持续在上述区域的扩张，通过不断的项目力度提升，形成规模效应，保障公司盈利能力和利润空间。

同时，合景悠活将通过收购来实现公司的快速扩张，“我们加大了对第三方项目的扩张力度，并且已经建立了完善的项目筛选，融合和保障机制。” 俞静称。

管理层透露，截止目前合景悠活集团大湾区业务对整体业务的占比接近40%左右。

未来公司将继续增加在其他片区的发展，增加如长三角、中西部，还有环渤海等一二线城市的业务跟市场份额。

“希望未来能减少对个别地区的依赖，还有地方经济周期，以及市场波动的影响，希望能有效的降低我们的营运风险。”管理层称。

据了解，合景悠活IPO募资资金60%会用于收购及投资。

另外，合景悠活将进一步发展多元化增值物业、进一步升级智能系统提升运营效率和客户体验、持续的吸引培训和保留公司人才。

更新后招股书显示，截至2020年4月末，合景悠活收入为4.27亿元，净利润7660万元。

截至2020年4月末，合景悠活管理109个住宅物业，总建筑面积为18.9百万平方米。该等物业位于中国38个城市或自治县。

订约管理161个住宅物业，总合约建筑面积为29.7百万平方米。该等161个住宅物业中，91个物业由合景泰富集团单独开发，45个物业由合景泰富集团及其他物业发展商共同开发，而25个物业由第三方物业发展商开发。

截至2020年4月末，合景悠活管理30个商业物业，总建筑面积为3.3百万平方米。该等物业位于中国九个城市或自治县。

订约管理34个商业物业，总合约建筑面积为4.8百万平方米。该等34个商业物业中，16个物业由合景泰富集团单独开发，9个物业由合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方共同开发，而9个物业由第三方物业发展商开发。

招股书显示，2017-2019年，来自合景泰富集团及其合营公司、联营公司或其他关联方开发的住宅物业对合景悠活贡献的收入所占比例分别为100%、100%、89%。

同期，来自合景泰富集团及其合营公司、联营公司或其他关联方开发的住宅商业对合景悠活贡献的收入所占比例分别为100%、100%、95%。

总体而言，近三年来自合景泰富集团开发的物业提供物业管理服务的收入占比分别为100%、100%及91.8%。

虽然合景悠活绝大部分的物业管理收入均来源于合景泰富，但其也正计划逐步将物业管理服务的覆盖拓展至第三方物业。

其中，销售及分销开支由2018年的50万元增加80%至2019年的90万元，对此其解释称，主要在于致力于加强扩张业务至第三方物业开发商的营销。

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