​久期财经讯，9月4日，穆迪首次授予荣安地产股份有限公司(Rongan Property Co., Ltd.，简称“荣安地产”，000517.SZ)“B2”企业家族评级（CFR）。

展望“稳定”。

评级理据

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“荣安地产的‘B2’CFR反映了该公司作为浙江省宁波市住宅地产开发商的长期业绩和知名品牌。我们预计，该公司在宁波、温州和杭州等核心城市的优质土地储备以及大众市场的商业模式将支持其未来12-18个月的合同销售。”

“然而，荣安地产的‘B2’CFR受到其小规模经营、高地理集中度和狭窄融资渠道的限制，这将限制公司的财务灵活性，” Lai补充称。

荣安地产拥有超过20年的房地产开发经验，是浙江省的知名品牌，近年来已扩展到杭州、嘉兴和温州等多个浙江城市。

由于新冠肺炎爆发，2020年前8个月，荣安地产的合同销售额比去年下降了约15%，至197亿元人民币。不过，穆迪预计，在荣安地产核心市场的住房需求稳健、可售资源充足以及可见的销售执行能力支撑下，该公司2020年全年合同销售额的下降幅度将逐步缩小至7%，2021年将恢复至15%的正增长。该公司在2019年和2018年分别实现了154%和138%的强劲合同销售增长。

从荣安地产2019年351亿元人民币的合同销售总额和近两年的快速增长来看，该公司的经营规模仍处于发展阶段。其土地储备总量较小，截至2020年6月，总建筑面积为260万平方米，仅足够支持公司两年左右的发展。约78%的土地储备集中在宁波、温州、嘉兴和杭州。与规模更大、地理位置更加多样化的房地产同行相比，该公司在少数核心城市的经营规模较小，地理位置高度集中，使其面临更高的业绩波动以及区域经济和监管风险。不过，这一风险敞口可与处于“B”评级区间中段的中国房地产同行相提并论。

荣安地产一直在发展融资渠道，主要来源于在岸银行贷款、信托贷款和债券。其对银行贷款的依赖将限制其融资灵活性。截至2020年6月底，银行贷款占其报告债务的68%，这一数据在截至2019年底为70%。

穆迪预计，未来12-18个月内，荣安地产的杠杆率（按照收入/调整后债务衡量）将从2019年的69.6%降至60%-65%，因为该公司将不得不增加债务，为扩张和补充土地储备提供资金。

与此同时，其EBIT/利息覆盖率将从同期的4.5倍降至约3.0倍，这是因为随着其承担更多债务，利息支出不断增加。然而，上述指标仍然适用于其“B2”CFR。

在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了该公司的集中所有权，截至2020年6月，其主要股东王久芳先生及其家人持有该公司77.6%的股份。穆迪还考虑了以下几点：（1）在总共9名董事会成员中有4名为独立董事；（2）关联交易和股息支付水平较低；以及（3）遵循深圳证券交易所要求的其他内部治理结构和标准。

鉴于新冠肺炎疫情对公众健康和安全的重大影响，穆迪将冠状病毒疫情视为其ESG框架下的社会风险。

荣安地产的流动性充足。截至2020年6月底，其62亿元人民币的现金余额可用于支付52亿元人民币的短期债务。穆迪预计，在未来12-18个月内，该公司的现金持有量以及扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入将足以覆盖其短期债务、承诺土地溢价和股息支付。

可能导致评级上调或下调的因素

“稳定”展望反映了穆迪的预期，即荣安地产将对到期债务进行再融资，保持充足的流动性，并采取有纪律的扩张方式。

穆迪可能会上调评级，如果该公司：（1）执行其业务计划并实现规模增长；（2）巩固其财务状况，收入/调整后债务保持在70%以上，EBIT/利息保持在3.0倍以上；（3）保持充足的流动性；以及（4）使融资渠道和地域覆盖范围多样化。

另一方面，如果荣安地产合同销售下滑，或公司加快购地速度，超出穆迪预期，从而削弱其财务指标和流动性，穆迪可能下调评级。

表明评级下调的财务指标包括：（1）EBIT/利息低于2.0倍；（2）收入/调整后债务低于50%-55%；或（3）流动性较弱或再融资风险较高，导致现金/短期债务持续下降至1.0倍以下。

荣安地产股份有限公司是一家总部位于宁波的住宅地产开发商，截至2020年6月，总土地储备建筑面积为260万平方米。其主要经营城市是宁波、温州、嘉兴和杭州。荣安地产于2009年在深圳证券交易所上市，截至2020年6月，该公司董事长王久芳先生与其家人一致持有公司77.6%的股份。