前些年，当“活下去”的声音在房企中散开，更多人是不以为然。

但来到今年，这个小目标却变得分外真实。

年初，受新冠疫情的影响，房地产同多数行业一样陷入停摆，由此带来的影响笼罩着房企整个上半年。

谁家最难，真的不好说。本以为能做到不后退，不倒下就足够幸运了。

但偏偏是在这种关头，能做到逆势上扬者，才更为不易。中国奥园就是其中之一。

前七月一口气卖出600个亿

对于房地产来说，销售数据是第一驱动力。

4、5月，随着社会陆续进入全面复工复产阶段，中国奥园的销售才得以全面展开。

今年前7个月，中国奥园拿下了604.2亿元的合同销售额，在传统的淡季7月，还卖出了95.5个亿，同比上升43%。至此，奥园已经完成了46%。能够达到这个完成率，在今年特殊的环境下实属不易。

半年报发布后，不少股民在讨论，奥园能否完成今年目标。

但就发布会信息来看，下半年中国奥园可售货值达1700亿元。这意味着，如果照上半年近509亿元的合同销售额来看，下半年奥园只需完成47.7%的去化，就能完成年度目标。延续7月份的增长态势，想必奥园完成这个目标也能绰绰有余。

销售额之外，在营业额和利润方面，上半年中国奥园也实现了逆势增长：

营业额282.4亿元，同比增长19%；

毛利润82.8亿元，同比增长18%；

股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长更是达到21%。

这几个数据自然是让市场满意的。但相较于当期利润，长期的发展和增值空间更为重要，那这就离不开土地储备了。

收并购占土储大头

收并购依然是奥园的主要扩储方式，占了今年上半年取得项目的63%。其中，奥园还开创了资产包拿地的新模式。

4月初，奥园宣布拟以11.6亿元收购京汉股份29.99%股权，成为京汉股份单一大股东。目前该笔收购宣告完成。

 来源：天眼查APP

奥园的土储多位于华南大本营，通过这次收购，奥园撬动了京汉股份位于京津冀、川渝等地区，共计18个项目、约120万方的土储，这使得奥园的全国布局得以进一步平衡。

根据目前的经营预期，京汉股份在2020年可以实现盈亏平衡，未来作为奥园子公司纳入并表后，将对奥园的资产负债率和净负债率起到正面作用。

7月，奥园还以19.36亿元的总价，收购成都通威实业公司98%股权及部分债务，获得成都约12.74万平方米的三宗住宅用地，全国布局再次加码。

除了收并购，旧改也是奥园近几年的发力点。易简财经之前写过文章（在奥园的改造下，这些“隐秘的角落”消失了），这里不做赘述。

截至6月30日，奥园一共拥有317个项目，土储总建面达4874万平方米，总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元。这几个数字，足以让市场对奥园的长期发展和增值充满想象。

信用与融资的正向循环

上半年奥园得以在拿地速度上迅速升温，离不开“资金”二字。

受新冠疫情及中美摩擦加剧影响，上半年资本市场震荡，中国房企想要抓住融资窗口，还得看国际信用评级。

2016至2019年，奥园先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构的“正面”评级展望。

有了正面评级，奥园得以在2月冰封期，还能顺利发行25.4亿元五年期5.5%境内公司债，以及1.88亿美元363天的境外债，利率低至4.8%，创下中资高收益债最低发行成本。

而这恰恰也是一个正向循环。奥园突出的融资能力，也让其在今年4、5月，再次获得标普及穆迪“正面”评级的确认。奥园的境内信贷评级也获得了联合信用的认可，被评为中国最高信用等级“AAA”。

随后，今年7月，奥园再次发行一笔4.6亿美元的境外债，2024年到期，利率为6.35%。

8月，奥园又发行了11.8亿元人民币的境内公司债，这笔五年期的融资成本为5.65%。

优秀的境内外融资能力，让奥园在大胆扩土储、接项目的同时，也能够有条不紊地把控内部财务。

另一方面，作为考核房企现金流的重要指标，奥园上半年销售回款率约为90%。相较2019年的78%，以及多数主流房企低于85%，奥园回款率这一指标很优秀。

因此，报告期内，公司还能留有总现金694.4亿元，加上尚未使用的授信余额约943亿元，足以覆盖下半年到期的债务。

结语

整个2019年，中国奥园的股价累积升幅约1.6倍，是港股市场表现最好的内房股之一。

今年，从已取得的销售成绩、土地储备及财务状况来看，在疫情的冲击下，奥园仍然做到了逆势增长。不难看出，奥园在探索利润、增速和杠杆三者之间的平衡中，逐步形成了自己的发展节奏。其未来的发展和增值空间，也更值得市场与资本期待。