作者：汉兰

来源：首条财经——首财研究院

好饭不怕晚。

7月16日，迟到四个月的315晚会，再次火力全开。

衣食住行，名企打卡。满满民生味，激发了网民吐槽智慧：

“趣头条退出群聊，开着宝骏走的，临走前送给大家一份汉堡王，一碗海参汤，还温馨提示记得吃完拿毛巾擦嘴，然后去了万科验收精装房，下楼后报名嗨学网考证。”

看似诙谐朴侃，实则也有诸多无奈与愤怒。

百万级精装“水帘洞” 普通房子又如何？

比如大佬万科的“水帘洞”事件。

据央视报道，2018年11月，广州万科尚城业主蓄水试验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”。201户中，146户出现漏水。维修后问题仍存，且还渗漏出排粪水，臭味刺鼻。

广州万科客户关系中心某负责人表示，大家都想把事情全部做好的话，根本就不用搞售后部门了。

“做好论”，更点燃业主怒火。要知道，该项目装修价达到每平10000-13000元。一百平就超过百万。如此豪装，竟买来个“水帘洞”。

怎对的起价格，怎不让人愤怒呢？

资料显示，万科尚城开发商为广州万卓置业有限公司。天眼查显示，其有31起装饰装修合同纠纷案由，39起房屋买卖合同纠纷案由。背后大股东是万科企业股份有限公司。而装修公司广州鸿力筑工科技有限公司，也曾因生产安全事故应急救援预案未按规备案等受过处罚。

作为房企龙头，标榜“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的万科上了质量黑榜，出乎了市场意料。

一个灵魂拷问：百万级装修的房子，看得见的质量尚且如此。给普通人盖的房子，质量又能好到哪去？

显然，触发了命门。

节目播出后，万科火速回应：公司高度重视，截至2019年6月30日，该问题已整改完毕。

致歉信，也登上微博热搜。

反响看，买账情况不乐观：“道歉有用，还会好几年都出漏水问题？搞笑？”“哪里都没看出这公司的重视，18年底的事儿，现在都2020下半年了，不曝光永远不会重视吧，致歉有啥用，相关部门惩罚吧”。

更尴尬的是，央视不是在炒冷饭，万科回应的整改完毕，没有得到业主认可。

网友“汪大大呐”表示，“我是广州黄埔万科尚城该楼盘业主。截止目前，任何赔偿都没赔偿给我们业主们。”

同时，还有连锁反应。

有其他项目的万科业主称：我家一体式卫生间一池子水，水漫出滴落到楼下才发现。拆厕所才知是二次排水管子全是水泥封死了。我打了万科400，再打12315，再打住建局，才找到万科项目负责人才同意解决。下个月可换墙时统一解决。”

不难看出，以人民的美好生活需要为中心的万科，质量问题并非个例。

也在2018年11月，有媒体报道，三亚万科森林度假公园四期叠拼别墅出现大面积房屋漏水。2018年12月，作家张艳华发布公开信《一栋房子45处漏水，我住在草棚吗？》，实名投诉万科外墙渗漏。

一波未平一波又起 好产品与好服务

目光拉到2020年，万科也不乏负面消息。

就在道歉的第二天，7月17日，北京一个年轻女孩被万科精装房卫生间的淋浴玻璃门“炸”伤。碎片嵌入头部和身体，致多处血肉模糊。医院诊断为“皮肤裂伤”及“头外伤神经反应”（最常见的是脑震荡）。

亲属刘女士表示，本来是冲着万科牌子买的，真没想到竟是这样品质。自2017年付款后，这套房子就一直问题不断，如下水道污水反流、设备质量不过关等。对于伤人情况，万科客户关系维护中心相关人员没有正面回复，只说此事正在上报，等待领导意见。

5月，广州还因“400台车被淹，万科物业表示不赔，可以去告”上过热搜。

7月，多名业主在微博发声，江西南昌鸿海万科天空之城北区多根柱体出现爆裂，部分墙体开裂明显，出现地基下沉、顶板开裂等问题。据15栋业主欧先生称，开裂严重，初步计算有40多根问题柱子。

7月12日，鸿海万科天空之城开发商江西科鸿置业有限公司承认开裂属实，并解释称，已第一时间要求停工，并上报主管部门。

但随后有网友表示，施工仍在继续。

重重问题中，万科品控上的粗放之态跃然纸上。

6月30日，万科2019年度股东大会上，有股东自称深圳万科金色家园业主，现场向公司管理层发难。

郁亮也表示，一定要始终牢牢记住客户给我们饭碗，如果我们能提供好产品、好服务，照顾好衣食父母，这个公司免疫力一定是好的。在万科我们有一条工作原则，客户是我们衣食父母。未来两天会在这里开万科的好产品、好服务大会，会在整个集团实施首席客户官制度，从客户角度给公司方方面面提供意见。”

可以看出，大佬郁亮的敬畏心、专业心。遗憾的是，不过半月，万科还是上了315黑榜。

号称“让建筑赞美生命”的万科，口号喊的震天响，如今却成了业主们的“噩梦”。看来，郁亮的好产品、好服务目标，还要有更多效率意识与知行合一。

不然，衣食父母的饭碗，还能端多久，端多稳？

高周转惹祸？行业老三的成长尴尬

何以至此？

实际上，这不是万科一家问题。

近年来房屋质量不容乐观。2019年，全国消协组织受理房屋装修及物业服务类的投诉有15507件，稳居前列。

专家表示，房住不炒、市场趋冷，加大了房企去化压力，尤其是前期粗放高价、高量拿地的企业。为保证收支平衡，一些房企开始过度成本控制，开足高周转马力。

看看万科的财务情况，或可管中窥豹。

2019年前三季度，万科净利润182亿元，同比增长30.43%。有券商发研报称，万科全年增幅也应在30%左右。

结果，几乎“腰斩”。

财报显示，2019年万科录得营收3679亿元，同比增长24%；归母净利润389亿元，同比增长15%。截至2019年底，公司资产负债率84.36%，较2018年底下降0.23个百分点；净负债率33.87%，较2018年底增加2.98%。

销售额看，增速降至个位，仅3.94%，为近5年最低。

盈利能力和股利支付率上，也有下降。全年摊薄净资产收益率20.7%，较2018年减少1%，房地产及相关业务的结算毛利率27.2%，较2018年下降2.5%。

一系列飘绿数据，反映出万科的发展颓势。

业内人士指出，盈利能力下降或与其自持物业增厚、收入结构改变有关。

近年来，随着万科在长租公寓、印力商业、物流仓储、冰雪度假文旅项目等重资产的多元化布局加深，公司账面的自持物业持续增加。截止2019年底，万科的投资性房地产规模达到735.65亿元，同比增长36.09%，在建工程同比增长118.5%，均明显高于同期总资产13.17%的增速。

重资产的多元战略，叠加去化不利，万科的资金链压力可想而知。

高周转，或成为缓压手段。

王石离任后，三年时间，万科资产负债率从2016年末的80.54%，上升到2019年末的84.36%。而2010到2015年，万科的资产负债率一直维持在79%以下。

有息负债从2016年末的1287亿，上升到2019年末的2578亿，上涨1倍。

加杠杆，带动周转速度，萝卜快了不洗泥，上述产品乱象也就不足为奇。

更令担忧的是，2020年的突发疫情，无疑雪上加霜。

2019年度业绩推介会上，万科总裁祝九胜透露，受疫情影响，2020年2-3月万科销售降低了510亿元。同时交付也受到影响，一季度大约有万户有交付延期的可能性，全年可能涉及超过三万户。此外，销售减少，销售回款降低，对公司未来1-2年的现金流会产生压力。

董事会主席郁亮更感慨，2018年万科喊出活下去是出于居安思危的考虑，现在“没想到活下去变成特别真实的存在”。

大佬叫苦，并非装可怜。

7月2日晚间，万科发布2020年6月销售业绩，6月实现合同销售面积501.5万平方米，合同销售金额733.7亿元，较去年同期增加约10.51%。

但1~6月份，万科累计实现合同销售面积2077万平方米，合同销售金额3204.8亿元。相比去年同期，万科销售金额同比减少4.05%，对应销售面积同比减少3.4%。

增速熄火，更折射出颓势困境：万科后续的房屋质量，是否还有下滑可能？

同时，即使滑至第三，仍不乏尴尬：面临融创的强力挑战。

放眼行业，TOP4分别为碧桂园、恒大、万科、融创。而曾几何时，万科是当之无愧的行业一哥。

2019年，融创销售增速高达21%，此消彼长，两者规模差距不到800亿。

值得一提的是，也是在2019年，宝能系持续减持。

截止年底，安邦保险持股从6.6%下降至3.04%。钜盛华持股比例也降至3.57%。

遥想 2015 年的宝能股权之争，曾经的香饽饽已热度不再。众所周知，战略性财务投资，一向是企业价值力、成长性的风向标。那么，万科未来是否正被看衰？值得投资者深思。

奇葩回应 多元蹒跚 主营且行且珍惜

同此凉热的，还有远洋集团、招商蛇口。

归结起来，就是一个词：奇葩。

据央视调查发现，浙江杭州，招商远洋春秋华庭小区的业主验房遇到奇葩事：地板还没铺上、厨房门随时会掉落，房间还在施工。

开发商给出的协商方案，更奇葩：边验房、边收房、边维修的“强制收房”。

之后，问题也越来越多，一套房子问题少则几十个，多则上百个：地暖开了没两三天，地板居然变黑，甚至煤气也出现严重泄漏。

开发商又一次奇葩对应：煤气泄漏是因管道没装好，无需担心。

据悉，此项目售价高达33000元/平米、包含6000元/平米装修费。不禁发问，有多少费用真正用在装修上？如此多瑕疵，如何入住？又是谁，给的强制交房底气呢？

与万科类似，该项目回应也不算慢：业主所提报修问题均已得到处理。

回应，同样效果不佳。

有业主表示：“明明一个烂摊子，非要说都处理好了，哪里来的勇气？”另一位业主也在社交媒体上称：招商蛇口从来就没有好好整改，说是整改，只是做一下表面功夫修复一下。

据报道，招商远洋春秋华庭从交房到现在已过去8个多月，仍有不少业主不愿收房。小区700多户，没收房的可能有100余户。

公开信息显示，春秋华庭小区的开发商是杭州北晨房地产开发有限公司。据天眼查数据，其目前有两大股东，分别是招商局地产(杭州)有限公司和北京卓万创业投资管理有限公司，持股比例均是50%，分别隶属于招商蛇口和远洋集团。

实际上，两者近年类似问题都不少。

以远洋集团为例，多地陷入维权风波。

2019年7月9日，北京住建委对未按要求开展专项治理工作的37家物业企业集中曝光，远洋亿家上榜。

2019年2月27日，远洋亿家因远洋新天地小区消防设施问题，被消防部门给予行政处罚。

2019年9月8日，安徽省合肥市城乡建设局通报，肥东县“望庐花园一标段工程”项目发生安全事故，造成1人死亡。

2019年6月26日，大连远洋荣域的众多购房者以“楼盘存在虚假宣传、售房没有公示不利因素”等原因拒绝收房。

2019年5月17日，南京远洋山水项目涉嫌销售欺诈，76户业主要集体维权：阳台多了一堵70厘米高墙，采光、通风受影响，后期还可能出现渗水等隐患。

频繁投诉，摩擦着消费底线。对于强C端、重口碑的房企而言，无疑于火中取粟。

直观表现，即是业绩。

2020年6月，远洋集团协议销售额约100.8亿元，比去年同期下降40%；协议销售楼面面积为约52.32万平方米，比去年同期下降37%；协议销售均价为每平方米约人民币19300元，比去年同期下降4%。

2020年上半年，远洋累计协议销售额约人民币418.4亿元，比去年同期下降30%;累计协议销售楼面面积约218.57万平方米，比去年同期下降23%;累计协议销售均价为每平方米约人民币19100元，比去年同期下降9%。且仅完成2020年1300亿既定目标的1/3。

值得一提的是，远洋2019年全年销售额为1300亿元，也未如愿1400亿的年度目标。

梳理其近4年财报，净利润率2016年为12.87%，2019年为8.18%，毛利率连续两年维持在20%左右，盈利水平受限明显。

拉长时间维度，2011年是其高光时刻，位列TOP15。之后9年一路下滑。特别是2016年至今，尤为明显。2019年，甚至差点跌出TOP30。

2016年，“远洋地产”更名为“远洋集团”，宣布开启多元化道路。主要包含负责不动产开发投资的“远洋商业”；负责养老、物业的“远洋服务”；主攻房地产金融的“远洋资本”；及涉及设计研究、建筑类经营的“远洋营造”。

业务可谓庞大，但实操不尽人意。

按照既定目标，远洋集团除房地产板块外的其他业务，将贡献60%以上营收，成为主要盈利来源。然2019年，全年营收509.26亿元，房地产开发及投资贡献437.78亿元，占比达86%，而其他业务仅占比14%。

而传统的房地产业务，也出现决策失利。此前，远洋曾大量布局三、四线城市。2015年下半年，远洋董事长李明透露，远洋2014年底已全面撤出三、四线城市，超90%土储均位于一、二线城市。

然也是此举，让其错失了之后的货币化棚改大潮。反观碧桂园、恒大，正是抓住此风口，业绩一路开挂，成就了两者今天与万科的三足鼎立局面。

简言之，远洋四年多元化转型仍在蹒跚之中，房地产仍是绝对主力。

问题在于，如此粗放的质量表现，这个主力又能撑多久？远洋的颓势表现，是否还有下坠可能？

洗心革面VS任性装睡

上述问题，也是整个房地产业的一道待解题。

客观而言，万科、远洋的两起事件，只是行业冰山一角。

塑胶“人工湖”、推窗“墓景房”、“空气房”、凑数字的“假车位”、放鸽的名校学位……。

种种乱象，刷新市场想象，更折射出房市的不尽人意。

业内人士指出，近年来房企质量问题频发，与企业过多追求规模、迷恋三高打法，质量管控有所放松有关。

看来此次的315点名，未尝不是件好事。

急速奔跑的房地产业，到了按下暂停、修正完善的阶段。

毕竟，房屋承载了一代甚至多代人的家庭梦想。房住不炒的大背景下，居住功能正在回归。如何放心住、安心住，是经济问题，更是民生问题。

在万科2019年度股东大会上，郁亮曾表示，打造好的产品口碑需要努力十年，但毁掉它，可能只需一天。

并非危言耸听。

看似温柔的消费者，也有冷酷的一面。市场抛弃你时，甚至连句再见都没有。

企业规模越大、责任越大。在反杀力面前，任何品牌都是脆弱的。这从往期的奔驰、宝马等案例中，可见端倪。

也基于此，多维改变才更为急迫。

有专家表示，行业白银特征日趋明显，在竞品强势崛起、良币效应洗牌下，行业从土地红利、金融红利再到管理红利，愈发考验企业核心竞争力。高质量、高口碑，成为稳而优根本。

从增量开拓，到存量深耕，面对急速变化的市场、需求、政策，如何向质量管理、战略管理、价值管理要红利、要质量、要口碑，成为两者的灵魂拷问。

先看万科，近几年，郁亮的压力着实不小。

一方面，要缓解传统业务品控、风控之忧，尽量减少旷日持久的股权事件对其经营管理和团队稳定的不利影响；

一方面，自身面临深刻转型，如何找准方向，少交学费；解决好眼前业绩和长期转型的平衡问题，保持现金流的稳健性与新兴业务的成长性等，也是严肃考题。

这些压力，也直观反映在了管理层面。

除了著名的郁亮活下去论，2019年，万科多次进行人事调整。

仅南方区域，一年便下发28次人事任命通知。此外，还伴随大规模薪资及职级架构调整，采用低底薪，高绩效工资的薪酬结构，以此激发工作效率。年报中，万科提到2020年将重点做好的三件事中，其中一件便是“深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配”。

远洋集团，也有类似动作。

2020年6月4日，远洋集团公告称，由于需投入更多时间于个人事务，温海成辞任公司执行董事，崔洪杰获委任为公司执行董事。

1年之前，远洋集团也曾出现多名高管密集变动。时年58岁的“功臣”谌祖元先由执行总裁调整为高级副总裁，2月离职。经营发展中心副总经理段涛也离职。

2020年上半年，远洋集团完成年度目标32.2%。克而瑞1-6月排行榜中，位列第35名。

作为二线阵营一员，李明治下的远洋集团无论核心竞争力还是抗风险力，腾挪空间自然比万科更窄。外部竞争洗牌、内部生长需求迫切，加之转型不利，更凸显主营业务的如履薄冰，没有多少犯错机会。

在此背景下，回到原点，找回初心，挖掘管理红利，也许是破局根本。

九层之台 起于累土。

无论TOP3还是TOP35，信用口碑、专业力、敬畏心都是稳而优，优致远的利器。

消费升级下，315的警钟时时长鸣。

点名上榜，红红脸，出出汗，都不是啥坏事情。关键在于，这是洗心革面的开启时，还是任性装睡的继续时？

各中取舍，首条财经将持续关注。

本文为首条财经原创