目前来看,中国的国内住房市场尤其是国内的一些一、二线城市,已经开始进入存量时代。购买二手房的过程中，购房者可能遇到的问题非常多，产权风险、资金风险、诈骗风险等等。

今天，我们来分享一个发生在今年的典型二手房交易案件。

今年3月，黄女士通过某经纪公司经纪人，看中了杭州市余杭区一套二手房。通过实地看房，黄女士对的推荐该房源非常满意，并表示有购买意向。于是经纪人与买卖双方当面确认了房源相关信息和贷款情况。卖方表示该房源只有银行的100万抵押和非银金融机构的50万二次抵押，可以自筹偿还。

经过斡旋与磋商，该套房屋最终以180万的价格成交。双方当天签署定金合同，黄女士按定金合同约定向卖方支付了5万元定金，并提供了限购查档资料，经纪人陪同买卖双方到房产交易中心查询了房产状态，查询结果显示并无查封。当时，卖方返还黄女士支付的5万定金给补充首付。黄女士按照合同约定如期支付90万的首付款。

然而，当经纪人通知卖方可以向银行申请提前还款，卖方则表示资金紧张，无力偿还。一番了解才知道，原来卖方在批发市场做批发配送，春节疫情期间积压的大量货物已变质无法再销售，导致资金链断裂。本以为只有房子本身的贷款逾期才会涉及查封，所以隐瞒了除房屋贷款之外的其他负债，并表示卖方夫妻和儿子儿媳有一笔四联保的担保贷款也存在逾期，另外也有两笔信用贷款同样存在逾期。随后，卖方便收到了区法院查封短信提示，交易房屋已被查封，无法交易。

经过多次协商，黄女士和卖方最终和平解除协议。但黄女士付出的90万元首付怎么办？幸运的是，此前黄女士在经纪人的建议下， 做了资金存管。交易无法进行，90万元首付又退回给了黄女士，保证了首付资金安全。

由此可以发现，资金存管并非形式，而是切实能够挽回交易中因各种风险所导致的财产损失。在二手房实际交易过程中，由于房屋签后查封、房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割、恶意违约等原因，导致客户买房没成、资金遭受损失的现象并不少见。如何在买房过程中确保资金安全、房产成功过户，就成为供求交易双方期待解决的难题。

中国房地产市场发展逐渐进入存量时代，二手房交易越来越多的同时，也对交易安全提出了更高要求。

二手房交易流程复杂、周期长、金额大，一旦出现问题，对于买卖双方、经纪品牌以及经纪人带来的损失难以估量。在实际交易过程中，由于房屋签后查封、共有权人争端、恶意违约等原因导致资金损失的现象并不少见。

由于诸多潜在风险的存在，导致买方不放心直接支付房款给卖方，卖方也担心房屋交易完成后，无法顺利拿到尾款，一堵天然的“不信任墙壁”夹在了买方与卖方中间。

资金存管的必要性就在于打破这堵“不信任墙壁”。

资金存管，是指将房款放在透明的第三方机构中存管，交易成功后，房款解冻至卖方账户，若交易失败，资金会返还给买方，以此保障买卖双方的交易资金安全。此外，卖方也避免了出现过户后未收到钱的风险；对于中介公司与经纪人而言，也能够保障其品牌声誉与加强风险管理。

​房产交易过程中的不确定因素繁多、复杂，既可能是主观因素导致的，也可能是一些不可控因素引发的，资金存管则就是为急于促成成交的多方参与者增加一道安全保障。

实际上，资金存管模式在2003年就已经有部分地方政府在尝试进行，当时部分城市的存量房交易量在增加。资金层面的各类安全问题引起政府重视，遂展开了针对交易资金的存管模式摸索。

2006年，原建设部会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。此后，许多城市陆续建立了二手房交易结算资金监管制度，逐步实行了交易资金专用账户管理。

完善资金监管是实现行业健康发展的重要举措。在今年3月，住房和城乡建设部等部门印发《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，提出市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度，商品房预售资金应当用于有关工程建设，纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转，不得挪作他用。

在执行层面，目前除政策性购房外，至少8省（含直辖市）出台对房地产交易资金的监管性文件。其中，2019-2020年出台或更新商品房资金存管的超过5省（含直辖市）。受疫情影响，吉林省长春市、黑龙江省曾停止房产资金监管。

除省与直辖市外，全国2019年出台针对二手房、新房资金管理政策的地级市超过50个；2020年截止目前，出台政策的城市超过20个。

资金存管也是近年来房地产中介行业专项整治涉及的重要内容之一。

现下常见的资金存管的方式主要有以下四类：

01城市本地合作银行存管；

02依靠当地政策性监管，如部分城市由住建委进行资金监管等；

03具有支付牌照的第三方支付机构账户存管；

04行业与专业机构合作存管，如新居住服务平台——贝壳找房，便通过与工商银行、光大、中信银行等合作银行，共同开展第三方资金存管业务。

前几年，有人针对资金存管期间所产生的利息收益归属提出质疑，但此质疑已经不存在了。2019年，央行要求所有备付金账户的资金都放央行，所有第三方存管机构不再因资金停留而获得收益。

在贝壳和中信、光大等银行的合作中，资金进入银行账户，银行有活期收益，收益会根据约定分配给买卖双方，采取息随本走，明确保障资金收益归属，确保买卖双方的利益。

实际上，人们对于资金存管的最大抗性是其手续的繁琐。

近5年，从住建部到地方政府，都在不断出台意见要求，尽可能推进资金存管的便捷化与普遍性。

自2019年起，众多头部规模型平台企业，均开始与银行进行合作，探求更为高效便捷的资金存管方式，打造新的资金存管模式。

我们以贝壳作为观察样本，以往的资金存管办理需要线下签订协议、前往银行开账户、材料领取递交等众多步骤完成之后方可完成。贝壳采用互联网技术推动流程线上化建设，与合作银行共同推出贝壳-银行资金存管系统。消费者可以在app上完成资金存管合约签订，继而通过线上转账或线下刷pose机完成资金存管。

在资金存管的实际业务办理中，存在着众多特殊业务需求，比如定金存管、首付存管、收取的定金自动交付佣金等等，贝壳所开发的资金存管系统也支持此类特殊业务需求，在实际使用中其业务贴合度非常紧密，方便快捷，完全不同于以往的复杂签约流程。

目前贝壳与工行、中信和光大银行等已经展开合作，覆盖全国103个城市。一些城市的存管比例从0提升到了30-40%，很多城市都能做到90%以上，甚至有的城市存管比例高达98%，极大保障了安全性。

在一次针对贝壳交易平台总经理伊凯的采访中，他谈到：

1、希望消费者提升资金安全意识，可以主动提出来做资金存管，保障房产交易的资金安全；

2、希望行业从业者把资金存管作为自身的行业基本素质和基本要求；

3、希望每一笔交易资金都能够被很好保护起来，尽量不出问题，顺畅安全；

4、希望通过贝壳与银行的合作，带来交易流程中资金交付方式的优化，助力行业的健康发展。

实际上，近年来包括贝壳在内的众多平台企业一直在努力推动资金存管的便捷性与普及度。政策的指引是先导，企业的战略是支撑，希望资金存管政策的推动以及包括贝壳在内的众多平台企业的努力，可以帮助更多的买房人与卖房人避免交易风险、保障自身利益。