随着2020年A股上市公司中报披露季大幕徐徐拉开，上市房企亦将迎来“半年考”。而从已预告中报业绩的房企看，大多“不咋滴”，但此间不乏异军突起者，俨然一抹亮色。

楼市数据不佳

站在7月中旬，回望过去半年，房地产行业受创不小。

先看国家统计局数据，受疫情影响，今年1月至5月全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%；房地产开发企业土地购置面积4752万平方米，同比下降8.1%。同时，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别下降11.8%，26.7%、21.7%；商品房销售额46269亿元，下降10.6%。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售额分别下降8.4%、35.3%、26.6%。

接着看中国指数研究院的数据，今年上半年，全国重点城市新房成交面积同比回落，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右，同比下降约15%，成交规模为2015年以来同期最低水平。

（图片来源于摄图网）

再看中国房地产指数系统对100个城市新建住宅样本的调查数据，今年上半年，百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27%，创近五年同期最低水平。虽然6月百城新建住宅均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，但环比仅涨0.53%，涨幅连续36个月在0.6%以内，整体维持于低位区间。

另据贝壳研究院统计数据，今年上半年，66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16%，成交面积累计同比下滑14%。

这些房企上半年“苦哈哈”

大环境不佳，“吃”房地产“饭”的自然受累，直接反映于上市房企预告的中报业绩。

“本报告期预计盈利80000万元—100000万元，比上年同期的489837.44 万元下降79.59%—83.67%；基本每股收益约0.04元—0.06元，上年同期为0.60元。”这份净利润同比跌逾八成、基本每股收益预降超10倍的中报预告，出自招商蛇口（001979.SZ）之手。

对于成绩难堪，招商蛇口称，主要系去年同期通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元，以及年初以来，公司减租免租、暂缓开工，使经营业务受到不同程度影响，营收和投资收益较预期减少。两项因素叠加，导致上半年归母净利润同比大跌。

我们梳理招商蛇口2017年—2019年年报数据后发现，营业收入增速分别为18.82%、16.25%、10.64%；归母净利润增速分别为28.06%、20.42%、5.20%，两者早已在下滑通道内“加速度”。更“惹眼”的是公司2019年扣非净利润124.73亿元，同比下降14.55%，创上市至今首次负增长“纪录”。

与此同时，2017年—2019年，招商蛇口的毛利率分别为37.7%、39.5%、34.6%，亦在逐步“下台阶”。尽管公司7月14日预告2020年中报业绩时，未公布最新毛利率，却甩出一句“本报告期公司房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降”，不免令人捏一把汗。

值得注意的是，多项财务指标走低，并不影响招商蛇口在拿地这件事上继续“火力全开”。据其披露，2017年至2019年，公司拿地总金额分别为882亿元、954亿元、976亿元。在此“基础上”，今年上半年公司合计新增拿地660.1万平方米，同比增长72.2%；总地价已达641亿元，同比增长61.5%。这正应了招商蛇口总经理蒋铁峰4月22日于投资者在线交流会上所言，“2020年公司拿地金额应该会超过2019年。”问题是，拿地“胃口”这么大，盈利能力却连年下降，此局怎么“破”？

除了招商蛇口，上半年日子不好过的上市房企“大有人在”。

7月11日，大悦城（证券代码：000031.SZ）预告半年度业绩，尽管预计归母净利润4.5亿元—6.5亿元，但同比去年18.69亿元的盈利，跌幅达65%—76%，已经“腰斩”。对于业绩不佳，大悦城“抱怨”称，主要系购物中心客流量、出租率下降，公司还为租户减免租金，使租金收入同比减少。同时，酒店业务收入同比减少。此外，公司本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少，加上结算产品结构变动，令商品房销售收入同比下降。

7月14日，南山控股（证券代码：002314.SZ）公告，预计上半年归母净利润亏损1.45亿元—2.89亿元，而去年同期盈利1.56亿元，同比跌幅达193.22%—285.79%。对此，公司给出的理由是，受房地产开发项目结算排期影响，利润存在季度间的不均衡性。因上半年部分开发项目尚未进入结算期，房屋结转面积较上年同期下降，使业绩预计同比下降。

实际上，和招商蛇口相似，南山控股的盈利能力也在逐年下降。据其历年年报数据，2017年至2019年归母净利润分别为5.86亿元、5.02亿元、4.03亿元；扣非净利润分别为5.66亿元、5.18亿元、3.53亿元。显然，形势不容乐观。

同日，粤宏远A（证券代码：000573.SZ）披露，预计上半年归母净利润亏损750万元—1500万元，相比去年同期的盈利4830.06万元，跌幅达115.53%—131.06%。其称，上半年自营项目帝庭山花园销售较缓慢。同时，前期公司合营企业东莞万科置地“翡丽山”项目处于收尾阶段，本期可确认投资收益同比大减。其他合作项目多数在建，本期亦不能确认投资收益。

7月15日，嘉禾集团（证券代码：000732.SZ）公告，预计上半年归母净利润亏损14.6亿元—18.6亿元，比去年同期（盈利15.61亿元）下降193.54%—219.16%。对此，嘉禾集团称，上半年受到公司房地产开发项目结算排期等因素影响，无集中交付地产项目，仅零星项目交付结转收入，收入同比大降，营业利润相应大减；上半年投资收益主要由公司持有合联营企业投资按权益法确认的投资收益产生，较去年同期大幅减少；上半年公司对已到期尚未还款的借款计提预计负债约7.25亿元，较去年同期增加营业外支出约6.8亿元。

同一天发布中报预告的世联行（证券代码：002285.SZ），“脸色”也不好看，因为去年同期还盈利6272.21万元，今年上半年变成亏损6500万元—8400万元。公司称，3月后各地售楼处陆续开放，且公司主动推进线上看房等服务来储备客户，交易服务业务逐步改善，因收入确认需时较长，本期交易服务业务收入趋于上年同期水平。同时，公司的金融服务业务主动控制规模、严控风险，使本期收入同比下降，也影响上半年利润。

这三家房企上半年“乐哈哈”

虽然上半年预计业绩不佳的上市房企“一抓一大把”，但疫情下仍不乏业绩正增长者。

7月9日，天健集团（证券代码：000090.SZ）披露，预计上半年盈利12亿元—13亿元，较去年同期的2.41亿元猛增398.93% —440.51%。对于佳绩，公司称“主要是天健天骄项目结转收入增加、利润增加所致。”

公开资料显示，天健天骄项目又名天健工业园旧改项目，2012年入选深圳市城市更新单元计划第一批计划。该项目总建筑面积约30万平方米，其中住宅17万平方米（含保障性住房3.9万平方米），商业、办公及酒店合计1.1万平方米，公共配套设施8100平方米。其实，4月14日公布2020年一季报时，天健集团已就预计当季盈利9亿元–10.8亿元，同比增长1310.81%—1592.97%表示，原因正是来自天健天骄项目结转收入增加。

7月13日，津滨发展（证券代码：000897.SZ）披露，预计上半年归母净利润1.4亿元至2亿元；基本每股收益0.0866元—0.1237元。值得一提的是，去年同期公司还在亏损线上挣扎，彼时归母净利润亏损2094.93万元，基本每股收益亏损0.013元/股。

谈及本报告期成功扭亏为盈的原因，津滨发展在公告中归纳为三点：本期津汇红树湾B2区完工，确认收入；本期出售全资子公司深圳津鹏公司100%股权，确认投资收益；本期收回应收账款，冲回坏账准备。其中，属于非经常性损益的金额约为1.27亿元。

7月14日，中南建设（证券代码：000961.SZ）发布中报预告，预计上半年归母净利润同比增50%—70%，对应金额在19.68 亿元—22.31 亿元。

虽然对于本报告期盈利大增，中南建设简单描述为“主要原因是房地产业务结算规模增加”，但我们注意到，公司近年发展形势向好。据其历年年报，2017年—2019年分别营收305.52亿元、401.10亿元、718.31亿元；归母净利润6.87亿元、21.93亿元、41.63亿元，双双“三连涨”。同时，公司2020年一季度营收和归母净利润同比增速分别达36.76%、28.92%。此外，上半年公司累计合同销售金额813.7亿元，同比增长0.2%。其中，6月份合同销售金额257.0亿元，同比增长34.5%。这都为公司中报业绩见优打好了基础。

随着正式“中考”的脚步声愈近，在接下来将上半年业绩展示于世人面前的上市房企中，还有几家欢乐几家愁，且让我们静观后市。