​久期财经讯，7月15日，惠誉已确认中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK)的长期发行人违约评级（IDR）、外币高级无抵押评级以及由中国海外发展担保的高级无抵押票据的评级为“A-”。IDR展望“稳定”。

中国海外发展的评级反映了其最终母公司中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd.，简称“中国建筑”，601668.SH)的支持，中国建筑向中国海外发展的直接母公司中国海外集团有限公司(China Overseas Holding Limited，简称“中海集团”)提供支持，并流向中国海外发展。

中国海外发展一直保持着在中国房地产市场的领导地位，以及良好的执行记录和财务政策。“稳定”展望反映了惠誉的预期，即中国海外发展的业务将保持稳定，并成为中海集团和中国建筑不可或缺的一部分。

关键评级驱动因素

住宅建设业务的战略重要性：中国海外发展和中国建筑的业务与中华人民共和国住房和城乡建设部(China's Ministry of Housing and Urban-Rural Development，简称“中国住建部”)在监管和发展中国城乡建设和住房活动方面的职责密切相关。国有企业（SOE）正引领中国1990年以前的存量住房升级，因为中国正从简单地建造满足住房需求转向提供舒适的住房转变，这是一项繁杂且耗时巨大的任务。中国建筑通过从中国海外发展的输入，与中国住建部密切合作，是唯一一家在建筑和住宅领域拥有专业知识和市场领先地位的国有企业。

强劲的业务状况保持不变：中国海外发展在2019年调整后EBITDA利润率为30.9%，处于大型同业中的较高水平。其强大的品牌和在高增长经济区经营，使中国海外发展处于从向升级需求转变中获益的重要地位。这一点从其坚挺的平均销售价格中可见，该公司的平均售价高于全国大多数住宅建筑商。

稳定的销售和土地收购：2019年，中国海外发展的合同销售总额同比增长31.4%，至3206亿元人民币。管理层对房地产市场前景仍持谨慎态度，并打算在拿地问题上持保守态度。截至2019年底，其土地储备年限约为4年。惠誉预计，2020年，中国海外发展的合同总销售额将以5.7%的速度缓慢增长，达到3390亿元人民币。

稳健的财务状况：与其他中国住宅建筑商相比，中国海外发展的杠杆率（以净债务/调整后库存衡量）仍然较低，惠誉预计，在该公司保守的土地收购政策下，其杠杆率将保持稳定。由于支付的土地收购溢价更高，杠杆率从2018年的22.4%升至2019年的22.6%。截至2019年底，中国海外发展的银行现金余额为954亿元人民币，而短期债务为321亿元人民币。惠誉相信，中国海外发展将继续为其已出售的土地进行补充，但该公司在土地储备上没有压力。惠誉预计，2020-2022年，中国海外发展的杠杆率将徘徊在24%-26%。

多元化融资增强了流动性：在中国住宅建筑商中，中国海外发展的借贷成本最低。2019年，其加权平均借款成本为4.2%，与2018年相似，这是由于中国海外发展能够进入离岸债券和贷款市场，以及其国有企业地位，这有助于获得国内资金。较低的借贷成本使中国海外发展得以保持强劲的流动性。

评级推导总结

自开始运营以来，中国海外发展一直是中国最大的住宅建筑商之一，在其40年的经营历史中，该公司在几次行业衰退中表现出了韧性。由于其溢价价格和有效的成本管理，其调整后EBITDA利润率一直高于大型同业。其强大的品牌得到了全国范围的支持，并专注于首次购房者和寻求比现有住宅更高质量住房的购房者。惠誉预计这一策略将有助于中国海外发展在中长期保持盈利能力。

惠誉在“bbb+”评估中国海外发展的独立信用状况。中国海外发展的最终评级为“A-”考虑到了其最终母公司中国建筑的支持。惠誉还评估了中国海外发展和中海集团之间的母子关系为“强劲(Strong)”，而中海集团和中国建筑之间的联系被认为是“中等(Moderate)”。中国住建部强调，升级旧住房是其长期目标，中国建筑和中国海外发展将协助实现这一目标。中国海外发展是中海集团和中国建筑唯一的住宅建设平台，通过向中国海外发展注入房地产项目可见一斑，中国海外发展是唯一一家与母公司运营整合的中央和地方政府房地产国有企业。

惠誉将中国海外发展与评级为“BBB+”的大型住宅建筑同业进行比较，包括万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ，BBB+/稳定)、华润置地有限公司(China Resources Land Ltd，简称“华润置地”，01109.HK ，BBB+/稳定)和保利发展控股集团股份有限公司(Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.，简称“保利地产”，600048.SH，BBB+/稳定)。中国海外发展的杠杆率（以净债务/调整后库存衡量）较低，是EBITDA利润率最高的公司之一。中国海外发展的地域布局与万科企业、华润置地相似，而万科企业的业务规模更大。

关键评级假设

发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-按建筑面积划分的合同销售额在2020年下降2%，但在2021年增加3%；

-2020-2021年，合同销售的平均销售价格每年增长5%-8%；

-2020-2021年，EBITDA利润率约为28%-31%。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级/上调行动的未来发展因素包括：

-由于中国房地产行业的高周期性和存在监管风险，预计未来12至18个月不会对中国海外发展采取正面评级行动

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级/下调行动的未来发展因素包括：

-中国海外发展与其母公司中国海外发展和中央政府之间的联系削弱

-调整后EBITDA利润率持续下降至25.0%以下

-净债务/调整后库存在持续一段时间内恶化至30.0%以上

流动性和债务结构

流动性充裕：截至2019年12月底，中国海外发展有954亿元人民币现金，包括26亿元人民币限制性现金（2018年：879亿元人民币，包括限制性现金）。这为2019年12月底321亿元人民币的短期债务提供了强大的缓冲。惠誉预计，由于其来自离、在岸外资本市场的多元化融资渠道、与离、在岸银行的长期关系以及灵活的土地收购策略，该集团将保持足够的流动性，为开发成本、土地溢价款项和债务义务提供资金。