久期财经讯，6月17日,标普已确认普洛斯(GLP Pte. Ltd.) 以及其核心子公司普洛斯中国控股有限公司(GLP China Holdings Ltd.，简称“普洛斯中国”)“BBB”长期发行人信用评级。标普还授予普洛斯与普洛斯中国发行的高级无抵押票据“BBB-”长期发行评级。同时，标普将上述评级从负面影响信用观察名单中移出，标普于2020年3月25日将上述评级列入信用观察名单中。

标普预计普洛斯和普洛斯中国将致力于其修订后的财务政策，并将实现其大量的资产变现计划。综合来看，标普预计这将抵 消近期收购和高资本支出计划带来的巨额债务负担。

标普预计，鉴于普洛斯和普洛斯中国庞大的资产回收计划，这两家全球物流仓储运营商和投资管理公司在未来12-24个月里现金流波动将加剧。

“负面”展望反映了普洛斯和普洛斯中国向轻资产物流基金管理业务转型的不确定性，以及普洛斯计划在未来两年将不稳定的开发收益(development gains)占调整后EBITDA的比例降低至30%左右。

在标普看来，普洛斯修订后的财务政策缓解了财务风险。标普相信，普洛斯公开阐述的财务政策表明，它致力于实现符合标普预期的评级和证明信用指标目标，普洛斯的业务将不断发展，以减少对开发收益的依赖。已规划资产变现计划将抵消普洛斯在2020年的庞大资本支出(capex)，并为管理层提供增长其基金管理收入流的能力。标普预计普洛斯将减少其在开发和收购活动方面对资产负债表的依赖，这将降低其年内杠杆率和资产负债表资产波动性。

该公司在2020年加速实施变现计划，这将缓解其最近依靠债务融资实现的增长，其中包括收购和扩大投资资产组合。2020年普洛斯约90%的资产变现计划在三季度和四季度完成。这包括对新成立的中国收益基金I(China Income Fund I)的资产处置，以及将澳大利亚嘉民集团(Goodman Group)的中东欧投资组合出售给其Europe Income Partners II fund。

虽然这一战略面临执行风险，但标普承认普洛斯包括在不同地区筹集资金和减持资产、与主权财富基金和保险公司等长期投资者建立关系，以及通过现有和潜在租户的预承诺来控制其开发风险的过往记录。截至2020年5月，普洛斯未赎回的第三方股权为69亿美元。

此外，发达经济体的低利率以及COVID-19大流行病期间从物流物业获得的租金的相对弹性将支持普洛斯在未来筹资和成立新基金。

尽管如此，标普还是看到了一些被残留的执行风险，因为普洛斯需要在未来6个月内将其资产变现计划与2020年的庞大资本支出相平衡。

普洛斯的调整后债务不太可能大幅下降，因为它将资产回收所得进行再投资。在标普看来，普洛斯不太可能在未来一到两年内产生大量的正自由现金流来减少其总债务，因为它计划将其大部分资产出售所得再投资于资本计划。这包括在2020年增加6亿到8亿美元的额外债务，为其定向收购提供资金。

由于对嘉民集团中、东欧投资组合 和利丰有限公司(Li & Fung Limited，简称“利丰”，00494.HK)的收购，到2020年，普洛斯的资本支出和收购额将达到76亿至78亿美元的多年高点，高于标普此前预计的70亿至72亿美元。

2020年，普洛斯的调整后营运现金流(FFO)/债务的比率将暂时增加到15%，这得益于资产回收计划带来的可观收益。标普认为，到2022年，普洛斯调整后FFO/债务的比率将降至9%-10%，而开发EBITDA占EBITDA总额的比例将降至30%左右。

然而，标普认为，如果缺乏庞大开发收益，普洛斯的盈利质量将导致其2019年至2022年期间的FFO/债务的比率低于9%。这些低于标准的信用指标继续影响评级。

由于其更为激进的经营策略，普洛斯的业务风险状况已有所减弱。标普已将对普洛斯业务风险的评估从强(strong)调整为令人满意(satisfactory)。考虑到普洛斯在电子商务领域获取租户需求的积极策略，标普预计普洛斯将在未来两年保持高水平的开发活动。虽然公司计划通过资本合作为这些开发提供资金，但标普认为，与同行相比，普洛斯在开发期间承担的风险对其业务风险评估造成了压力。标普之前曾预期，普洛斯的经营战略将确保其开发活动不会超过经常性收入，该公司经常性收入从长期授权所支持的稳定租赁租金和管理费收入中获得。普洛斯 EBITDA的绝大部分都更为确定且稳定，以保持标普对普洛斯作为房地产业主的处理一致。

标普认为，自2019年以来，来自开发活动的高额EBITDA，反映了普洛斯雄心勃勃的开发活动。标普预计，2020年开发EBITDA占公司EBITDA的比例将达到峰值，为60%左右，到2021年将为43%至45%，2019年为35%。

此外，2020年第一季度普洛斯的租赁入住率从一年前的93%稳步下降至88%。相比之下，与普洛斯最接近的同行——嘉民集团(Goodman Group，“BBB+”/稳定)，在过去的一年里保持了约98%的租赁占用率(tenancy occupancy)。

这一趋势在很大程度上是由于普洛斯的中国投资组合受到激烈的市场竞争、电子商务租户投资于自己专门建造的物流仓库、以及在2019年底将3只美国收益基金出售给黑石集团(The Blackstone Group)的影响。在中国，普洛斯的策略是将短期加权平均租赁期限维持在两年左右，以获取正值租金复归率(rental reversion)。这种租赁策略的租赁期限与同行相比更短。截至2019年底，普洛斯中国有42%的租约将于2020年到期，截至2020年5月，该公司已续签了其中超过三分之一的到期租约。

负面展望反映了普洛斯和普洛斯中国向轻资产物流基金管理业务转型的不确定性，以及普洛斯计划在未来两年将不稳定的开发收益占调整后EBITDA的比例降低至30%左右。

如果普洛斯无法将不稳定的开发收益占调整后EBITDA的比例降低至30%以下，标普可能会下调评级。

如果普洛斯无法平衡资产出售所得与资本支出，标普也可能下调评级。如果普洛斯继续进行重大的债务融资收购或开发活动，使FFO/债务的比率低于9%，该评级也可能面临压力。

如果标普相信普洛斯将成功过渡到轻资产模式，同时在可持续的基础上保持其财务政策目标，标普可能会将展望重新调整为“稳定”。

普洛斯中国的负面展望反映了其母公司普洛斯的展望，以及标普对普洛斯中国将继续作为普洛斯核心子公司的预期。

标普将继续保持该公司股东支持公司执行其经营策略的预期。

如果标普下调了普洛斯的评级，则也可能会下调普洛斯中国的评级。

如果普洛斯中国保持其在集团内部的核心战略关系，或普洛斯的展望回调至稳定，标普可能会将普洛斯中国的展望调整至稳定。