作者 | 爱琴海集团执行总裁 王东 排版 | 刘睿智

来源丨地产资管网

（本文根据爱琴海集团执行总裁王东视频、音频实录整理）

爱琴海集团做国内领先的不动产全程运营商。所谓全程运营，是指从前期的拿地阶段，到定位设计，再到后期的运营，最后实现资本化退出的贯穿商业不动产全程的运营。

通过运营的不断深入，让资产不断的增值，创造更持续的价值，这是爱琴海集团的一个目标，也一直是爱琴海资产管理的行为准则，其核心包括资产盘活，资产运营，资产升值。

1 资产管理的价值链

资产管理的全过程包括地块获取、商业定位、方案设计、项目建设、持有运营、项目资本化，在资产管理的价值链上，不同环节实现的价值不同，对于爱琴海集团来说，不同的阶段需要实现不同的价值。

01选址

关于选址，一方面因为爱琴海集团本身有品牌，可以提高拿地的成功率，但最重要的还是精准选址，帮合作伙伴拿到较好的地块。

02 定位与设计

常见的问题在于商业项目是设计先行还是定位先行。尽管有不同的地块、不同的模型、不同的开发体量，但在商业定位和设计阶段，爱琴海集团都坚持先定位后设计。这样的好处是实现了定制化。

在设计上，根据爱琴海团队多年的经验，一些特殊业态有不同的要求和尺度，无论是零售餐饮，还是娱乐业态，一些条件的预留可以一次到位，这样后期的拆改就会比较少。

有时候大家拿到图纸，感觉怎么都不好用，或者“小口大肚子”的铺很多。而爱琴海集团设计对这部分要求比较严格，招商人员拿到图纸都感觉很舒服，没有死角，这是在设计阶段需要达到的。

同时，很多项目都有持有物业和销售物业，销售物业和持有物业动线的结合，以及如何提高销售物业的货值，这些问题也是在设计阶段需要关注的。

03 项目建设

项目建设阶段，价值点在于优化成本、加快开发节奏、保证项目如期开业、配合商家进场等。期间，项目拆改的时间成本是一个最大的消耗，所以在项目建设阶段能让项目按计划有序推进，比其他的环节更重要。

04 运营

运营方面，实际上就是租费的持续增长，还有商户能在商场挣钱，以及如何降低管理成本，和提升地块价值。因为对于开发商来说，每个项目可能最终就是一个持有物业，将会沉淀了很多资金的，通过运营来提升地块价值是比较重要的。

05 资本化

资本化方面，核心包括盘活资产、资产持续升值、完成资产证券化、实现项目退出。在项目建设开发过程的不同阶段可以有不同的金融手段，开发阶段的开发贷，而在运营成熟后，有些项目卖给有持有意愿的险资等长期资本，或信托等基金模式，这是爱琴海集团项目资本化的逻辑。

从拿地到资本化退出，专业的机构和非专业的机构之间的差异是很大的。爱琴海集团探索的资产管理的新路径，总结一句话就是“用资管的思维去做决策”，持续增值，提高资产的收益。

比如，商场开业初期，很多人在思考到底要不要定比较高的租金？从爱琴海集团的运营逻辑来说，在养商期，品牌的组合、人流的导入更重于租金，而在真正运营一段时间后项目具有持续增长能力，整体的租金评效都还是不错的。

2 资产管理的三种模式

资产管理的模式主要有三种：合作开发型、基金管理型、管理输出型。爱琴海集团的选择逻辑是轻重并举，但轻重并举并不代表对轻资产项目不重视。

实际上，爱琴海集团轻资产的项目和重资产的项目从管理上不会做任何区分，特别对于是外部委托的轻资产模式，都是按照同样的逻辑来运作。

合作开发型，主要针对的是未来收益增长潜力比较大的一二线城市，包括一些强三线城市。

基金管理型，针对存量项目，收购购物中心部分股权，收益部分，以刚刚在北京通州和绿城、北投等一起开发运营的北京北投爱琴海购物公园为例，除了管理部分、咨询部分的收益之外，还有资本退出时的收益。

管理输出型，面向存量项目，主要是针对一些区域性开发商，或者是一些开发类的企业，没有商业管理团队，但因为各种原因，持有了一部分物业。在管理输出方面，爱琴海集团希望和持有方一起把项目运营好之后，把资本化也做好。

以慈溪项目为例，这是一个高效完成资产盘活和资产运营的项目。

爱琴海集团在2017年7月份通过拍卖的方式取得慈溪项目，在2018年的9月30日，商场盛大开业，开业的客流量达到26万。整个项目从接手到改造招商，再到全面开业总共只花了13个月，现在已经成为了慈溪当地一个标志性项目。

从现场图来看，该项目原本是4栋独立的建筑，通过一个十字街来连接，建筑连接是开场式的。收购后，爱琴海对慈溪项目的规划进行了调整，增加了4000多平米的施工面积，整个项目就变成一个一体化的项目。同时把圆形的立面改成现在这种相对整体性比较强的立面，光电幕墙把一些广告位已经拿掉了，整个外立面实现一体化。

3 轻资产模式如何运营

无论轻资产或者重资产，都是需要具备运营能力，这个是爱琴海集团内部管理团队经常说的一句话。只有商场的运营性收入每年都在持续增长，才会获得资本方的认可。因为资本方无论什么时候退出，都要有退出的增值收益的。

所以，精细化运营保证了全国爱琴海的良好业绩。具体来说，精细化运营包括几方面：快速实现开业；特色场景改造，如外立面和广场的特色场景；经营业绩提升；客群持续激活，提升客户黏性。

在疫情期间，爱琴海集团在慈溪项目跟华为一起做的活动，当日销售做到了265万，做到了全国销冠。在520联合嘉华鲜花饼的线上营销上，也实现了32.9万的销售，与所有的现场平台比，排在第一。

而之所以可以实现较好的运营管理，最重要的就是实现了智能化升级，从商管信息化到资产管理的智能化，这个是爱琴海集团比较重视的。

目前在爱琴海集团的智能化管理平台上，无论是客户的服务，还是消费者的服务都可以在平台上实现，有效提高了数据的管理和应用能力。大数据的精准运用使得消费者行为的数据一目了然，项目的经营数据及时反馈使得商业决策不断得到优化。

4 资产管理未来的市场机会

从爱琴海集团的发展经验来看，资产管理的市场机会将主要集中在三方面。

第一，部分开发企业对商业物业没有持有的意愿。一些开发型企业希望实现资产的高周转，看中的是资金的回报率，所以有些商业项目的出售价格相对较低。而对商业运营企业来说，在有运营能力的前提下，可以以相对低的价格，拿到一些优质的资产。

第二，存量资产中的不良资产，需要运营团队来盘活。实际上不良资产不代表不是好资产，因为资产形成不良的原因是多种的，例如有的是因为母公司的资金链断了，或者是管理团队更迭的过于频繁，项目迟迟开不出来，最终不了了之。但是这种项目的优点就是拿地的时候，相对周边还不太成熟，因为种种原因拖了几年，周边已经发展的很成熟了，只要有好的运营团队，肯定能把这个项目做起来，这种项目实质是优良的资产。所以可以说，没有不良资产，只有没做起来的资产。

第三，在参与商业物业投资的各机构中，金融机构通常缺少专业的运营团队。当金融机构需要合作开发商业项目时，其基本上都没有专业运营团队，而商业项目拥有一个成熟的运营团队，这对于商业运营商来说也是机会。

5 爱琴海集团的资产运营经验

如今，爱琴海集团已经签约了100多个商业项目，积累了一些资产运营经验。

首先是洞察能力。一定要发现项目的价值洼地，通过运营能让这个项目还原它的价值，甚至更高的价值。这样投入之后再退出，才会有资产增值的收益。

其次就是运营能力。只有运营能力强，商业的收入一直在增加，资产的价值才能持续提升。

最后就是长线思维。全面的能力一定要贯穿资产管理的全周期。做资产运营不能是通过某个新的措施，短期内就把它包装卖掉，这对资产是不负责任的。

随着资产管理在国内的迅速发展，爱琴海正在引领这一市场新一轮的变革，为更多合作伙伴创造更持续的价值。