祥生地产终于打算为千亿房企军团献上资本市场最后一块拼图。

6月3日晚间，港交所正式披露了祥生控股集团有限公司（下称“祥生地产”）的上市招股书，建银国际、农银国际作为联席保荐人。

继2019年中梁成功登陆港交所后，前30未上市房企“独苗”祥生地产便更受关注。据亿翰智库数据显示，祥生地产2015年销售额突破百亿，达到109亿元；2018年销售额突破千亿，达到1070.6亿元。从百亿到千亿仅用了3年时间，复合增长率超过100%，成为名副其实的地产“黑马”。

2019年，祥生地产全年合约销售金额1225亿元，排名26位。此次选择登陆港交所，也使祥生地产走向资本、成为公众公司。

近三年营收复合增长138% 全国化拓展速度加快

受销售额影响，祥生地产营收的复合增长率也实现了超100%的增长。

招股书显示，2017年2019年，祥生地产的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，年均复合年增长率为137.6%。期间，对应的已确认建筑面积分别为83.9万平方米、142.3万平方米、348.8万平方米，复合年增长率为104%。为此，祥生地产表示，收益增加得益于物业开发及销售业务的财务表现，而物业开发及销售业务增加主要归因于已交付总建筑面积及已确认每平方米平均售价增加所致。

来源：祥生地产招股书

2017-2019年，祥生地产来自物业开发及销售的收入分别占同期总收入的98.0%、99.0%及99.6%。此外，三年间物业开发及销售的收入中分别约51.8%、71.4%及62.5%来自浙江省。针对区域集中布局，祥生地产也表示，集团大部分收入产生自浙江省的物业开发及销售，且易受到浙江省经济状况任何重大下滑的影响，预计将继续自该区域市场产生大部分收入。

近几年，祥生地产正在走出浙江，试图摆脱对大本营浙江的过度依赖。

2019年，祥生地产提出“1+1+X”战略，即“浙江+泛长三角+重点潜力城市”布局，由内向外建立三个梯次的纵深发展，即以浙江省为核心发展区域，以江苏、安徽、山东、江西、福建等五省为核心增长区域，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。

根据招股书，截至2020年3月31日，祥生地产拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。项目应占总建筑面积约为2304.47万平方米，包括已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约180.22万平方米；发展中物业的规划总建筑面积约158.45万平方米；及持作未来发展物业的估计总建筑面积约539.69万平方米。

目前来看，祥生地产的全国化战略已取得初步成效。截至2020年3月31日，祥生地产拥有的土地储备总额约为2304.47万平方米，其中约1156.24万平方米位于浙江省，占总土储比例已降至50.2%；而安徽、江苏、山东的土储面积占比则分别提升至13.7%、8.1%、7.7%。

进入2020年，为扩充土地储备，祥生地产在杭州、宁波等地积极补仓。2020年前5月，祥生地产拿地金额达到128亿元，占2019年全年拿地金额170亿元的75.29%。目前，除大本营浙江外，祥生地产已将版图拓展至江苏、安徽、上海等9省1市。

净利润大增650% 经营性现金流转正

2019年，祥生地产的诸多项财务指标较前两年均有明显改观。

利润方面，2017-2019年三年间，祥生地产的毛利分别为8.34亿元、30亿元、84.8亿元，毛利率达到13.2%、21.1%、23.9%。值得注意的是，祥生地产在2018年实现净利润扭亏为盈之后，2019年净利润大涨649.8%。招股书显示，2017-2019年，祥生地产净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元。

来源：祥生地产招股书

2019年，祥生地产经营活动产生的现金流量净额由负转正，达到35.17亿元。祥生地产表示，集团在2017年、2018年录得负经营活动现金流量，主要由于物业开发活动持续增加及土地收购力度有所增强需要大量经营性现金。

来源：祥生地产招股书

此外，祥生地产2019年末现金及现金等价物净额达到24.15亿元。招股书显示，2017-2019年，祥生地产的净资产负债比率分别为1380%、740%和360%。祥生地产表示，淨资产负债比率整体减少，主要归因于集团盈利能力提高导致权益总额增加。净资产负债率较高主要是由于借款金额相对较大，加之先前累积的亏损而导致总股本相对较小。

持续扩张的祥生地产需要维持大量借款并为经营提供资金，但招股书显示，2019年祥生地产的借款总额已下降至285.27亿元。

2019年，祥生地产的流动比率由2018年的1.1倍增至1.2倍，利息覆盖率由2018年的0.3增长至1.4，总资产回报率由2018年的0.4升至2019年的2.5。同时，股本回报率也由2018年的16.6%增至2019年的50.1%。显然，祥生地产上市前的财务结构正不断优化。

来源：祥生地产招股书

对于上市募集资金的用途，祥生地产在招股书中表示，除去项目开发以及一般营运资金外，一部分将特别用于偿还用作项目开发的部分现有信托贷款。

2020年，祥生地产不断寻找多样化的融资渠道支持集团发展。2020年1月23日、3月16日、5月20日祥生地产发行本金总额为3亿美元的优先票据，利率约12.5%，于2020年到期。自2019年12月31日起及直至最后实际可行日期，集团已就本金总额约16.14亿元的项目开发订立七份银行贷款协议。同期，祥生地产已订立本金总额约52.66亿元的16份额外信托融资安排。

业内人士分析，此次祥生地产IPO，可以拓宽公司的融资手段和工具，降低融资成本，迅速增加公司的可用现金、改善公司的财务状况、提升公司的流动性。此外，也可以让公司治理更加规范透明，这些都有助于提升公司价值，有利于公司的可持续发展。

千亿之后，祥生地产选择奔赴IPO，与其他千亿房企类似，还需要加强自身实力。