乐居财经 林振兴 发自北京

  将首创中心一部分资产打包上了货架后，首创置业（02868.HK）重新走进了丽泽商务区。

  4月22日晚间，首创置业发布公告称，旗下全资附属公司中瑞凯华将以147.254万元收购北京金唐天润传媒发展有限公司（简称“金唐天润”）持有的北京开创金润置业有限公司（简称“开创金润”）20%股权。

  此外，中瑞凯华还需要承担开创金润1250万元的注册资本缴付，以及向其提供不超过10.94亿元用于偿还与股权相应的股东借款。据此，首创置业收购开创金润20%股权的总代价为11.08亿元。

  首创置业之所以花大笔价钱购买开创金润20%股权，在于它看中了北京丰台的一块宝地——丽泽金融商务区南区D-07、D-08地块F3其他类多功能用地项目。首创置业方面称，将打造继首创中心之后丽泽商务区的第二个综合体项目。

  卖家金唐天润

  乐居财经获悉，金唐天润的实控人是58岁的尹志强。从一名普普通通的铸造厂职工起步，之后担任过车间班长、养鸡场场长。2001年，他被委任为丰台区卢沟桥乡三路居村党总支书记，成为全乡发展的排头兵。

  尹志强是个有眼光的村支书，进入地产业较早。1991年，他成立了北京金鹏天润置业投资管理公司（简称“金鹏天润”），注册资本4237.74万元人民币，涵盖投资管理、仓储服务、房地产开发等，这家公司由尹志强和北京市丰台区三路居农工商联合公司分别持股70%和30%。

  2010年，尹志强迎来了人生中一个重要机遇：北京城南行动计划推进，丽泽金融商务区规划出炉。他有了一个大胆的想法：带领村集体在自家门前开发商业大厦。

  在他的强力推动下，村里成立了金鹏苑房地产开发有限公司，以自有13亩土地，投资3.5亿元开发了丽泽路地标性工程金唐国际金融商务大厦，总体量4.7万平方米。

  2013年，金鹏天润代表三路居村，与东管头村、菜户营村、马连道村和卢沟桥乡总公司分别按出资比例，共同组建了北京丽泽金都发展有限公司，参与丽泽金融商务区的二级开发项目和商业运营，这标志着丽泽金融商务区首创的乡村合作开发模式正式落地。

  彼时，丽泽金融商务区是三环内成规模待开发的最后一块区域，自然也吸引了各家房企的强烈注意。也是在那一年，首创置业耗资约51亿元，拿下丽泽商务区的F02、F03、F05地块，打造出地标级商务综合体——首创中心。

  首创置业入局

  首创置业与金鹏天润的首次交集，是在四年后的初夏。

  2017年5月．北京市丰台区丽泽金融商务区南区D-07、D-08地块F3其他类多功能用地（简称“丽泽D-07、D-08地块”）挂牌，由华润-首开-金茂-金唐联合体以43.4亿成交，楼面价27125元/平方米。参与土拍的首创却失之交臂。

  虽在相同区域，不同地块的待遇却大相径庭，另一宗D-01地块B4综合性商业金融服务业用地因无房企参与竞报，惨被流拍。

  据悉，丽泽D-07、D-08地块的出让年限为商业40年，办公50年，土地面积7.39万平方米，其中，建设用地为2.73万平方米，总建筑面积22.58万平方米的办公发展，其中地上建筑面积16万平方米，地下建筑面积6.58万平方米，项目将建成一栋25层高的商业综合体。根据土地出让要求，开发商建成后禁止出售，需要100%自持。

  拿下丽泽地块的半年后，开创金润成立，注册资本6250万元，由北京润置商业运营管理有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京宸茂置业有限公司和金唐天润传媒分别持股20%、20%、20%和40%。据乐居财经获悉，金唐天润传媒背后的唯一股东就是金鹏天润，尹志强持股70％。

  为何尹志强要卖掉开创金润20%股权？对此，业内人士分析，地块需要100%自持，对金鹏天润的资金实力形成考验，它也没有那么完善的地产开发和运营经验，所以卖一些股权给实力房企也属正常，首创毕竟是北京大国企。

  近期，开创金润曾向北京发改委提交了《关于北京市丰台区丽泽金融商务区南区D-07、D-08地块F3其他类多功能用地项目核准延期的请示》，2020年2月28日获得批复，北京市发改委同意2018年的项目核准有效期延长至2021年3月14日。

  截至2019年末，开创金润的经营状况并不是很明朗，亏损135.99万元，总资产为54.33亿元，资产净值为-449.94万元，所有者权益评估值为944.39万元。

  首创置业买下金唐天润传媒持有的20%股权后，其在开创金润的持股比例将上升至20%，占据部分丽泽D-07、D-08地块的话语权。而尹志强本人将至少套现7.756亿元。

  难怪不少网友评价道，在寸土寸金的北京，如果你手中拥有一块地，或许随便一卖，就顶普通人干一辈子的。

  卖与买的算盘

  金融战略重心区、地标级商务综合体、丽泽金融商务区最高建筑……这些标签曾令首创中心的商业前景充满想象。但是，首创置业却反其道行之，它并不打算完全持有这些资产。

  2018年9月，首创置业首次出售附属公司北京开元和安投资有限公司51%股权，转让底价为5.98亿元。据悉，开元和安持有的资产即为首创中心F03地块的商业裙楼部分。四个月后，尘埃落定，龙湖集团接手了首创转让的51%股权。

  仅一年之后的2019年10月，首创置业又再次在北交所以30.25亿元出售天城永元50%股权，受让方为首创置业的关联方——Bantex InvestmentsLimited。天城永元持有的资产即为首创中心F03地块上的办公物业。

  首创为何选择在此时出手该项目股权？若按照原定规划，首创中心应于2019年三季度正式开始运营。这意味着，F03地块上的项目也即将正式迎来回报期。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，首创卖楼的真实原因是通过转让，把负债较高的项目公司的资产与负债移除于母公司的报表之外，从而降低母公司的资产负债率。毕竟，国有资产监管部门对国企的资产负债率有严格要求。

  据乐居财经了解，首创置业2019年新增了117亿元的负债，总负债达1432.28亿元，总资产负债率为77.3%，与去年基本持平。若将151亿元的永续债计入总负债，则负债率将达到85.46%。另外，其净资产负债率高达154%，超出行业的安全警戒线。

  首创置业的短期偿债的压力也较大。2019年，其短期借款为17.18亿元，一年内到期的非流动负债为228.19亿元，而期末货币资金为270.35亿元。

  在此次收购开创金润20%股权的交易中，首创置业在公告中特意强调，开创金润将不会在其财务报表综合入账。

文章来源:乐居财经