针对跟进多年，但目前还未结出投资果实的广州火村旧改，珠光控股决定作出一笔交易。

　　按该公司的说法，它要套现了。

　　4月22日晚间，珠光控股宣布旗下裕德投资有限公司、天腾投资有限公司、广州御宏投资有限公司与买方广州博浩企业管理合伙企业订立协议。

　　据此，后者将以15亿元代价购买御宏投资100%股份及相应贷款，这笔贷款截至去年年末约为18.18亿元，因此交易价款合计为33.18亿元。

　　“出售事项可让本集团于适当时候变现于项目的投资。”只是区别于简单的出售，双方签订的是合作开发协议，在未来一段时间内，珠光控股仍将部分参与项目的开发建设。

　　在长达23页的交易公告中，勾勒出一幅关于珠光控股和火村旧改进程的图谱，从最初如何介入，到未来将在项目中扮演怎样的角色……

　　至于广州博浩是谁？其背景扑朔迷离，但通过剖析其中隐秘关系，我们或更能看清楚交易背后所隐藏的合生系朱氏家族金融版图。

　　珠光六年火村路线

　　根据披露，火村经济联合社最早在2011年1月同广州东进新区开发有限公司签约合作，东进公司由科学城投资集团有限公司及国务院国有资产监督管理委员会控制，广州市黄埔区火村城市更新项目正式立项。

　　两年后，火村旧村改造方案获得批复，改造范围包括火村岗头元、上岭、花厅三个片区，最新预计总投资约190亿元。资料显示，该旧改土地面积约为61.51万平方米，划分为融资区及重建区。

　　其中，重建区土地面积约为26.09万平方米，当中可建筑面积约为23.41万平方米，包括约76.43万平方米住宅区、约8.4万平方米公用设施、约2.64万平方米商业物业及办公室，共划分为五个区域并分五个阶段发展，有待政府最终批准。

　　融资区土地面积34.54万平方米，当中可建筑面积约为28.94万平方米，包括面积86.45万平方米住宅区，9.58万平方米商业及办公物业、教育机构和公共服务区，3.35万平方米公共设施和2.59万平方米旧村搬迁物业，共分为六个区域分六期发展。

　　根据规定，融资区内还须配建6万平方米产业用房，引进现代服务业，打造高端企业总部聚集区。同时，对于涉及村内十余处不可移动文物进行迁建。

　　2014年9月，火村经济联合社与东进公司订立合作协议的补充协议，东进公司计划为火村旧改引入策略伙伴。

　　珠光控股正是从此时开始介入，同年与东进公司订立协议，并最终在2015年9月成为唯一的合作伙伴。

　　据此，珠光控股、东进公司约定成立合营企业，并规定该公司由前者持有82%股权，后者控制剩余18%，但东进公司无需出资。

　　而且，东进公司还有权向珠光控股收取重新发展前费用及服务费，合共1.2亿元以及项目未来净溢利的18%。

　　具体分工方面，东进公司负责帮助取得融资区的城市重建方案及土地使用权，并提供清拆与搬迁的管理与协调，珠光控股负责为项目开发的所有开支提供资金。

　　2018年8月项目开拆，一期复建区拆卸工作启动。火村十五个经济合作社成立了广州御祥投资有限公司，直接持有旧改项目公司广州宏祥房地产有限公司。待重建区所有物业建成并完成注册后六个月内，融资区权益将转到御宏投资名下。

　　上述就是一个开发商参与城市更新项目的最常见路径中标、与各方签约协调、开拆建设、重建区物业交付村民、获取融资区物业权益，最终销售或出租变现。

　　不过，珠光控股显然没有坚持到最后变现的那一天。

　　“考虑到中美两国的贸易的争端以及冠状病毒爆发，导致集团在中国的当前经营状况，为集团在不久将来募集资金带来沉重压力。”该公司在公告中提到，出售项目将令公司获取31.64亿元流动资金，亦不用再为火村未来的发展输血。

　　火村旧改现时仍处于半途中，项目在2018年4月正式开拆，公告显示拆除工程大概于今年12月前才能完成。

　　目前项目内已经开展工程施工建设的部分，只有重建区1A、1B、5阶段和融资区第1阶段。等到整个旧改项目完成交楼确权，估计要至2023年。

　　城市更新项目是一种长时间的重资产投资，会沉淀开发商大量资金。开拆一年，截至去年末项目公司广州宏祥已产生发展成本总额35.14亿元，当中珠光控股拨付了19.79亿元。

　　所以，面对不明朗的经济环境，珠光控股决定要套现，与广州博浩企业管理合伙企业达成交易，转让了御宏投资的股权。

　　此后，前者会代替珠光控股履行所有出资义务并负责建设融资区，而珠光控股负责重建区的建设工程。

　　根据合作开发协议，在项目建成后，珠光控股还能无偿获得融资区内3.82万平方米物业。

　　朱孟依家族金控乾坤

　　再回来看看珠光控股交易方的背景——根据公告，广州博浩企业管理合伙企业，是一间于中国成立的有限合伙公司，最终实益拥有人为温天纳及张懿。

　　据观点地产新媒体查询公开资料，这家合伙公司最终指向应为博大金融控股有限公司。该公司官网显示，其集团主席正是张懿，集团非执行主席兼投资银行业务总裁则为温天纳。

　　据了解，博大金控立足于香港与上海，利用现有的香港、上海牌照及团队，致力拓展泛亚太地区及欧美客户。经过多年经营，现已成为一家提供一站式金融服务平台企业。

　　“公司拥有香港证监会颁发的1、4、6、9号专业执照，为不同的企业、机构和个人投资者提供证券交易、资本市场、资产管理等金融服务已有十多年历史。”

　　特别要指出的是，博大金控是一家中资背景的民营私人金融控股公司，仔细翻查管理层的履历，就有更多发现。

　　博大金控官网介绍，张懿曾于2011年11月担任合生创展集团有限公司执行董事、副主席及财务总监。该公司执行副总裁兼首席财务官黄红燕，也曾于2003年至2013年就职于合生创展，担任集团财务副总经理。

　　至此，我们发现，博大金控和合生创展之间是存在千丝万缕的关系。

　　继续查询资料可以发现，投资机构北京红石国际资本管理有限责任公司曾在2018年1月发布消息，宣布与博大金控签署战略合作协议书，决定分别于香港及内地合作设立基金管理公司，共同管理基金并进行投资。

　　当时媒体报道直接指出，博大金控实际控制人其实为合生创展创始人朱孟依。事实上，合生创展亦并非第一次通过博大金控这个金融平台进行项目收购。

　　2019年12月，合生创展透过博大金控旗下博大特殊并购基金的一个子基金Partners Special Mergers & Acquisitions Fund SPC-MAHO SP1，收购了位于美国纽约曼哈顿一幅面积18.33万平方英呎空地，用于建设34层高住宅大楼。

　　种种迹象显示，博大金控实为朱孟依旗下金融平台。

　　众所周知，朱孟依系珠光控股实际控股人朱庆伊的二哥，最近他刚刚将合生系主席位置交棒给女儿朱桔榕。

　　近年来，朱氏家族一直对金融布局颇为上心，外界亦将此看作是这个地产豪门的转型之路。

　　翻查资料可以发现，2011年，保险公司珠江人寿筹建，发起成立珠江人寿的5家广东本土企业中，朱氏兄弟控制的企业就有3家，分别为广东珠江投资控股集团有限公司、广东新南方集团有限公司、广东珠光集团有限公司。

　　其中，朱拉伊的新南方集团对银行业的投资就经常见诸报章，例如广州农商行、北京农商行等。刚接替父亲的朱桔榕，本身也毕业于中国人民大学金融学专业，她在2006年加入合生创展后，主要负责投资及运营管理方面业务。

　　总的来说，可以认为此次火村项目交易是一个剥离行动，最终目的是为上市公司减负；或者，珠光控股本身就是为哥哥孵化了火村旧改。

　　无论如何，这笔33亿元的交易最终还是流转于朱氏家族范围之内。

文章来源:观点地产网