​龙光地产控股有限公司(03380.HK)创立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市，是中国一家以住宅开发为主的一体化物业发展商。该公司的发展核心区域位于粤港澳大湾区，开发产品为主要针对首次置业人士及改善型置业人士的住宅物业项目。

2019年龙光地产超额完成权益合约销售全年目标，同时净资产收益率(ROE) 连续六年超过20%，三大评级机构分别授予该公司评级位于“BB”区间。

 

存续债券

数据统计：久期财经

销售业绩

据龙光地产披露的最新数据显示，截至2019年12月31日止12个月内，该公司超额完成销售目标的108%，权益合同销售额达915亿元人民币（单位下同），合同销售面积为691.5万平方米，收入同比增长约30%，至575亿元人民币，同期内的毛利率为31.5%，实现净利润115亿元。由于持续受益于大湾区政策支持，同时坚持专注旧改和布局轨交沿线，龙光地产销售排名快速提升，规模迈向千亿台阶。

据久期财经了解，龙光地产收入主要来自物业销售、建筑及装修收入和一级土地开发这三大板块，物业销售占比最大，为71%。大湾区为该公司物业销售收入作出重大贡献。细分来看，主要分别来自深圳区域、大湾区其他区域、汕头区域、南宁区域及其他区域，占比分别约为33.4%、33.7%、11.6%、18.5%及2.8%。

数据来源：公司财报

值得注意的是，龙光地产2019年的建筑及装饰收入（115亿元）和以及土地开发业务收入（49亿元）均获得巨幅增长，增幅分别为175.7%和359.1%。后者的增加主要是由于一个单个项目，该项目主要是位于深圳的一家工厂，其物业的指定用途已更改。

土地储备

数据来源：公司财报

从数据披露可见，龙光地产总土储为36,674,021平方米，其中61%集中在大湾区，如按可销售货值计算，粤港澳大湾区占土地储备约71%。该集团城市更新业务目前布局10个城市，货值超过人民币4,000亿元，其中95%在大湾区，其中，在深圳及临深区域土储可销售货值约为3775亿元，目前在深圳发展的地铁物业项目数量达到14个。

期内，龙光地产通过公开市场「招拍挂」的方式新获取项目31个，建筑面积为5,742,035平方米，可覆盖2019年销售面积的0.83倍。该公司「招拍挂」拿地建面权益占比在2013-2018年间持续下行，虽然2019年有所回升，但带动整体土储权益比例较之前有所下降。

该公司的拿地成本为4,081元/平方米，占平均售价13,300元/平方米的31%，处于较低水平， 其充裕高毛利率土地储备和旧改项目可保障后续毛利率稳定。

财务状况

数据统计：久期财经

龙光地产2019年的净债务权益比率为67.4%，资产负债率79.1%，在主流房企中处于较低水平。

该公司银行及其他贷款和优先票据仅占流动负债总额的10.5%，全年利息开支45亿元。

东北证券分析指出，龙光地产财务稳健，现金短债比超两倍。加权平均融资成本仅为6.1%，处于较低的水平。

龙光地产于2019年发行4笔美元票据，合计8.5亿美元，平均息票率为6.66%；50.1亿元人民币的境内公司债券，平均票面利率5.58%。该公司融资成本处于民营房企中较低水平。并且，该公司评级在2019年获得上调，有利于后续成本进一步下行以及后续财务费用率保持稳定。

企业发展规划

根据龙光集团在年报中透露，该公司预计2020年将推售的权益可售货值约为1800亿元，其中，粤港澳大湾区可售货值约为1080亿元，占2020年可售货值金额的60%。

该公司将布局粤港澳大湾区，长三角都市圈和西南城市群。随着房地产行业未来将进入加速整合期，行业将出现大量并购的机会。该公司未来将积极把握土地收购机遇。  

同业水平

龙光地产的合同销售规模与中国奥园(03883.HK)及禹洲地产(01628.HK)等获评“BB”级的中国房企水平相当。

中国奥园的土储同样主要集中于大湾区。该公司截至2019年12月31日年度物业合同销售额约为1,181亿元（中国奥园权益比：83%），毛利率29.7%，可用现金（包括受限制银行存款）约为674亿元，流动负债1968亿元。

禹洲地产合同销售金额751亿元，低于龙光地产，但平均售价较高，为15110元/平方米，毛利率26.21%，期末持有现金及现金等价物和受限制现金约为355亿元。对比龙光地产，禹洲地产的流动负债较少，为699亿元。

分析师语

国家统计局数据显示，2020年1-2月，全国房地产开发企业到位资金同比下降17.5%，其中定金及预收款同比下滑23.9%，个人按揭贷款同比下滑12.4%。根据中指研究院统计，2020年3月份50个代表城市商品住宅成交面积同比下降超过35%。分析师认为，受COVID-19的影响，房企的销售收入和流动资金面临考验。尽管境内融资环境较之前宽松，但房地产行业的政策并没有明显放开，加之境外融资成本和融资难度上升，房企生存环境恶化。

分析师认为，既要关注房企的流动资金和短期内到期债务情况，也要对企业中长期的发展规划进行复盘。土储质量小且不佳的小型房企最容易在这波考验中“倒下”，这类企业一般流动资金有限，杠杆高企，且融资渠道有限。

对于那些在现金支出回旋余地较大，融资渠道顺畅且多样化的房企来讲，能够抵御COVID-19带来的冲击。分析师同时也提出，虽然预计市场销售将在2季度出现反弹，但是还是要看未来疫情控制的情况，这将主导房企全年的销售走向。

在美元债择券上，虽然二级市场暴跌带来许多投资机遇，但分析师不建议因高收益率而下沉，还需结合房企基本面、债务到期压力及抗风险能力等多重因素择优考虑。