只有在复杂的市场格局下，才能看出一家的企业真实的实力到底如何。底牌，主导命运。

2019年，佳兆业走过了上市十年。

十年，对一个人，对一个企业，都是时代变迁下的烙印或者说是精彩篇章，而绝非回眸一笑那么轻松。

市场都很好奇，上市十年后，佳兆业家底有多厚，手里的王炸会是什么？

稳增长，似乎已经成为优秀房企2019年财报的评判标准。驰骋在赛道上的佳兆业，同样表现优秀。

年报显示，公司2019年营业收入同比增长24%，达480亿元，三年复合增长率近40%，盈利能力大幅提升。净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元；集团的毛利率为28.8%，稳居行业较高水平。

或许，不应该说十年后，我们看到了最好的佳兆业，只是，佳兆业变的更好了。

此前，佳兆业合约销售额就实现了飞跃式增长，从2009年的60亿元增至2018年的701亿元，创历史新高。

2019年想要冲击更大的规模目标，并非易事。2019年，房地产行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。

佳兆业表现出强大的抗压能力，并超额的完成了全年目标。

年报显示，佳兆业2019年销售规模再创新高，合约销售金额增长26%，达到881亿元人民币，超额完成全年目标，销售增速领先TOP30房企平均水平。

根据克而瑞、中国指数研究院等权威机构权益金额排名，佳兆业已成功跻身全国销售30强。

可以说，旧改带来的城市更新成为佳兆业强有力的抓手。

城市更新目前的贡献比率超过三分之一，随着项目转化的加速，这一比例还将进一步提升。未来城市更新仍将是是佳兆业集团越来越重要的贡献渠道。

在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下，2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。

“旧改之王”佳兆业正在成长为“中国城市化建设的参与者”。

土储方面，截至2019年底，佳兆业全国公司有近2700万平方米的土地储备（权益比约76%），近80%土储面积位于一线及重点二线城市，大湾区占整体土储的51%。货值66%位于大湾区，深圳占整个货储的33%，以获得土地的方式划分，通过旧改的收储的土储面积是85%，占整体货值42%。

佳兆业计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元，这些项目的转化，令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。

强劲的销售，加上城市更新双重引擎，让佳兆业获得资本市场的青睐。

其实在年报发布前夕，有一个现象非常值得关注。

2020年2月14日，佳兆业集团(01638.HK)发布公告，公司成功发行4亿美元6.75%二零二一年二月到期优先票据。这是继1月发行8亿美元优先票据后，佳兆业再次成功发行美元债券，且票面利率创历史新低，反映出公司致力降低融资成本的行动取得明显成效。

此次发行获得来自逾140家机构投资者的热烈追捧，最终认购总额超过21亿美元。其中来自亚洲、欧洲及美国离岸的机构投资者分别认购总发行额的81%，16%及3%。

国际评级机构标准普尔认为，佳兆业在旧改方面拥有先行者优势，有助建立市场准入壁垒，保障其盈利水平，因此佳兆业能以相对较低的成本获得一线及重点二线城市的额外土地供应。

城市布局决定一家房企的成败，也决定了战略眼光和未来格局。

佳兆业严格恪守投资逻辑与纪律，坚定看好城市群协同发展的前景，紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。

佳兆业目前有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%，优质货值为公司后续稳定增长提供强力支撑。

大湾区的意义和前景，毋庸置疑。因此，大湾区也成为房企竞逐的重点区域，佳兆业占据先机。

从佳兆业城市更新项目布局看，大湾区项目面积占比达99%，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市，这些项目布局优良、价值红利兑现明确，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。

大湾区作为佳兆业深耕的重点区域，2019年年内贡献整体销售金额的61%，得益于佳兆业在旧改方面的竞争优势，旧改项目销售占整体销售的38%。

按区域划分大湾区占51%，土储货值总共达5300亿元人民币，其中大湾区占7成，深圳占整体获储的三分之一。

此外，佳兆业于2020年初投得香港屯门项目，进一步完善集团在大湾区的布局。

招商证券等多家券商研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。此外，佳兆业于2020年初首次投得香港屯门住宅用地，为公司完善大湾区布局注入新的动力。

有了大湾区强大的业绩保障，佳兆业在2020年提出了冲击千亿的业绩目标。

“2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，基于对中国房地产市场增长的信心和集团合理的战略布局，公司有信心完成1000亿的销售目标。”管理层表现出很强的信心。

一味追求规模增长，意味着风险的不断累积，为此佳兆业有着清醒的认识。

佳兆业2020年的目标是挑战千亿，意味着提速成必然，佳兆业的选择是稳步前行，控制风险。

或者说，在挖掘增长红利同时，佳兆业致力于资本结构持续改善，建立良性发展的资本结构。同时继续响应国家“结构性去杠杆”的总体要求，力争将净负债率控制在合理水平。

在2019年财报可见：

其中，手头现金（现金及银行存款）较2018年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。 

在融资渠道方面，佳兆业境内新增ABS融资渠道，通过长租公寓及船运客票业务等资产，成功发行人民币26亿元ABS产品，该种产品票面利率介乎5.4%-7.%，年期介乎1-4年。

在海外融资方面，公司2019年10月发行的4亿美元优先票据成为佳兆业即2014年之后首次在美国证券法第114A条例下的发行，同时也是中国房地产企业自2015年以来首次于美国证券条例144A下发行的4亿美元票据，获评《财资》杂志年度最佳高收益债券交易。

与此同时，公司亦与各商业银行保持良好来往，公司首次投得龙门住宅项目获得14亿境外银行贷款。

在债务管理方面，境外主体信贷评级：穆迪B1/标普/惠誉B，展望稳定。

1.5-2.5年期票据2019年年底收益率较年初收窄近1000个基点，即2020年年初的8-9%。年内公司累计4次回购合计7.36亿美元票据，为延长债务还款期，佳兆业于2020年成功发行2笔5年期及以上票据，成功突破2020年融资率。同时公司亦发行一笔票面利率为6.75%的优先票据，以致力降低公司融资成本。

国元国际发布佳兆业的研报显示，“粤港澳大湾区”及“先行示范区”双重受益：旧改项目持续推进，近2万亿货值有待释放，维持“买入”评级，上调目标价至4.50港元。

对于充满不确定因素的2020年，佳兆业将发展策略定为：稳增长、调结构、降负债、谋新篇。

尽管大环境冲击下，千亿目标充满挑战，但佳兆业信心满满，“我们会更加努力，不会轻易改变制定的业绩目标。”