章法有度

兵无常势，水无常形。伟大企业，往往将“求变”凌驾于短利之上。

“房住不炒”的大调性下，告别“跑马圈地”的房企们，也在面临一场深耕、重质的变革洗牌大局。

如何顺势卡位、以崭新面貌迎接未来？刚刚披露2019年成绩单的恒大，已经给出答案。

作者：若水

来源：铑财——铑财研究院

喧嚣的年报季，房企身影格外注目。

尤其在2019年，“以稳为主”的大基调，叠加融资趋紧等因素影响，各大房企表现如何呢？

从第一波年报看，2019可谓“水逆”之年。

2019年，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至12月末，绝大部分规模房企均已达成业绩目标，但整体超额率不及2016年和2017年。

不过，也有逆势者。

01

年报看点

3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润有所下滑，为408.2亿元；资产负债率77.9%；净负债率159.3%；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

从各指标看，恒大的多项经营指标均占据行业前列，整体表现令人满意。尤其在盈利方面，其优势依旧明显，位居行业第一。

值得注意的是，上述业绩是恒大2019年最后两月主动降速情况下实现的。

换言之，作为头部企业，恒大正在淡化规模化、短期逐利性。

02

新起点

这种变化，透露出什么信号呢？

凡是过往，皆为序章。

在业绩发布会上，董事局主席许家印披露了恒大的新目标：从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

增、控、降！恒大的发展观已清晰可见：从“规模化”向“高质量”转变。

具体看，所谓“高增长”，即销售高速增长，2020年要实现销售8000亿，2022年销售1万亿。也就是说，未来三年恒大的销售增幅在4000亿；

“控规模”即严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；

“降负债”即把有息负债每年平均下降1500 亿，到2022 年总负债降到4000 亿以下。

看似毫不相干的三大目标，实则环环相扣。

从许家印“最大决心、最大力度”中可以判断，“降负债”是其新战略的核心要义。“高增长”，“控规模”是实现上述要义的主抓手。毕竟，只有实现销售额大增，同时严控土储减少支出，才有拥有充足现金流，最终降低负债率。

03

大势所趋 顺势而为

放眼行业，上述战略直击痛点。

众所周知，房企苦负债已久矣。长期粗放式的跑马圈地，导致房企持续迷恋三高打法（高负债、高周转、高杠杆），一路蒙眼踩钢丝，轻视修炼内功。演绎着一幕幕短利狂欢，也堆积着种种风控、品控风险。这显然与国家去杠杆、降风险、高质量的发展观不甚相符。

数据显示，2018年-2022年，房企到期需偿还的信用债规模分别为2095亿元、3765亿元、3936亿元、6776亿元、2343亿元。

2019-2021年，是房企偿债的高峰期。以2019年为例，共有445只信用债到期，到期偿还金额3765亿元，是近年来涨幅最大的一年。

2021年，则是第二个偿债高峰期，偿债增幅将刷新2019年记录。

换言之，偿债增幅相对平缓的2020年，是房企们最佳的，也是唯一的转型机会。

此外，尽管疫情下，为保楼市平稳健康发展，多地出台了支持政策。但“房住不炒”依然是调控主基调。

2月19日晚，人民银行发布了2019年第四季度《中国货币政策执行报告》，报告中再强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

央行副行长刘国强也表示，房住不炒仍是当前房地产调控政策的主导方向。

以此观来，恒大此时果断制定的“降负债”目标，意在为2021年“蓄力”，极具前瞻性。

理想足够丰满，问题在于，恒大能否实现呢？

种种因素看，不乏期许。

首先，拉开时间维度，从2006年-2013年的全国布局，到2013-2016执行“三高一低”战略走上高速之路，再到2017年-2019年“三低一高”的稳中向好，直至最新的“高增长、控规模、降负债”战略。

恒大每一次战略调整都精准卡位、紧跟时代节奏，且均成功实现了目标。这是其跨入一个又一个发展周期，成为行业龙头的关键所在。

这种实力、经验积淀，也成为恒大此次破局的重要砝码。

其次，除了雄心，恒大更有务实实操。

按照许家印的规划：18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。

放眼行业，高喊“降负债”的房企不在少数。但规划如此清晰、力度如此之大，且切实可行的，或唯有恒大一家。

04

销售开源

换言之，更关键的考量，还在其实力支撑。

先来看其“高增长”举措。

2020年8000亿，2022年1万亿，看似销售压力不小。

但深入分析可知，这在恒大的实力范围，甚至还略显保守。

2020年的开门红，即是力证。

受疫情影响，2020年开年，房地产行业遭遇“黑天鹅，售楼处关闭、延迟复工、去化受阻接踵而至，超过百家地产相关企业倒闭。

至暗时刻，恒大的逆势表现，犹如冬日暖阳。

2020年第一季度，恒大销售额大增23%至1465亿。销售回款大增55%至1133亿，从增速到销售额，均为行业第一！刷新其一季度销售及回款的最高历史纪录。

创新拥抱互联网、内核实力支撑，是恒大逆势上扬的奥秘。

2月13日，恒大面向全国市场推出所有楼盘网上购房的营销创举：网上VR看房、网上选房、网上购房，并制定了88天最低价锁定、无理由退房、多重购房奖励优惠等措施。

3月13日，对“线上卖房+多维营销”的策略再次升级。

值得注意的是，谋求线上布局的房企不在少数，为何恒大占据王者？

细观大部分房企，都只是将互联网当做了销售渠道，却没有领会电子商务的真谛。

电商模式之所以能开创时代，是因打破了传统营销体系的桎梏，去除了各个中间环节，因此拥有很强的价格优势。

换言之，房企直接将线下价格搬到线上，效果并不会好。

反观恒大，其一度将价格下探到7.5折。2月18日，恒大推出此波优惠仅3天，客户认购房屋47540套，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。

一定意义上说，恒大第一季度的销售成功，不仅是业绩成功，更充分展现其实力内核支撑下的新战略成效。

前文说到，恒大战略中创新求变的精神，是推动其不断升级、跻身王者的动力之源。

从跨界电商的案例中可看出，该精神也深刻影响着恒大的业务端。随着我国“抗疫”行动取得阶段胜利，房地产业正在逐步回暖。

也基于此，成功开拓线上渠道的恒大，2020年业绩值得期待。

05

土储“节流”

不过，市场也不乏质疑之声。

尽管恒大第一季度勇夺桂冠，但大面积的打折促销，也令外界对其利润率感到担心。

针对这一问题，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧直言：“不会，因为恒大土地储备充足。”

夏海钧的底气是有强支撑力的。手中有粮、心里不慌，土储是房企销售的基石。财报显示，截至2019年底，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，土地储备平均成本1800元╱平方米。其中，67%的土地储备位于一二线城市。而恒大在2019年的销售均价为10281元╱平方米，拥有很强盈利空间。

恒大表示，2020年总可售面积预计约1.32亿平方米，可售货值1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元。

强大的土储实力，也是恒大敢于“控土储”的底气所在。

实际上，这个控字早在2019年就已有显现。

数据显示，恒大2019年共购得土地储备153幅，新购土储建筑面积6703万平方米，平均成本2101元/平方米，处在行业低位区间。

众所周知，土地款项是房企最大的支出成本，当然也是负债问题的导火索。

专家表示，行业如今所处的偿债高峰，正是2015-2016年间房企为业务扩张，采取了高杠杆举债建设的模式所致。

数据显示，2016年，正值上一轮楼市走牛的顶峰，当年9月100个中大城市土地成交的溢价率达到77.59%的历史高峰，甚至超过2009年。

从本质看，大规模、高溢价拿地是一场“击鼓传花”的游戏，直到宏观调控骤然降临，情况才有所好转。但这并没阻止一些房企继续堆积风险。若任由情况恶化，“爆雷”只是时间问题。

由此，恒大待时而动，可谓蛇打七寸、直击行业痛点，也取下了高悬利剑。

06

“新恒大”诞生

综合看，恒大“高增长、控规模、降负债”的全新战略，力度之深、意义之重，不仅在自身发展进程中绝无仅有，放眼行业也独树一帜。

中国经济传媒协会金融与产业研究院院长柴永强表示：恒大‘加、控、减’的战略节奏中，凸显了其高质量发展之心。这不仅让恒大率先进入新发展周期，也将引领行业‘褪尽铅华、回归本真’。

在柴永强看来，近来地产股跌幅明显，港股地产股市值更是蒸发万亿，主要是由负债率、质押率双高，叠加政策洗牌导致的不确定性风险所致。恒大此时‘蓄力’，对板块打破固有局面，重新起航，会起到积极意义。从恒大自身看，高质量、重深耕的自我升级步伐，也在夯实其风控、品控根基，由此释放出的品质力、成长性，或为其市场、资本双端不断打开价值空间，后续看点值得关注。

以此来看，身处战略C位的恒大，是否也如一朵价值玫瑰，包含时间期许。

随着投资者信心逐渐升温，恒大的资本价值或将迎来升腾，加速其战略落地。一个不同以往的“新恒大”，也将呼之欲出。

各中表现，铑财将持续关注。

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