相信有人收到了关于银行是否要转LPR的通知,

到底要不要转呢？

各种版本的说法都有，

网上一查什么是LPR，

一看太复杂又看不懂。

看看我的理解，说不定对你有帮助。

过去房贷利率有两种，

第一种是固定利率，只要和银行约定了一个利率后，整个还款期利率始终不变，这种方式做的银行并不多。

第二种是浮动利率，在央妈公布的基准利率再上加签订合同时跟银行约定的上下浮动比例，合同签订后比例就不在变化，基准利率在浮动，就叫它浮动利率吧。

所以

以前贷款是按基准利率。

现在贷款是按基础利率，你可以叫LPR、最优贷款利率、贷款市场报价利率，

觉得哪个好听就叫哪个。

以前基准利率主要是央妈自己决定，

现在是央妈叫上了大伙来投票决定，

如何决定

于是叫上了18个有代表性的商业银行来投票，去掉最高分，去掉最低分，最后得出个平均分（LPR），简单的说就是现在的利率由市场情况来主导，因为各类商业银行对市场信息是最敏感的。

市场是多变的所以LPR也是变化的，于是每个月大家来投票，最后央妈拍板并在每月20号公布。

知道这个后再来看看以前和现在两种到底有何区别，房贷和大多数人的关系最大最直接，那就主要看看房贷利率。

以前的贷款利率=贷款基准利率×(1+浮动)

现在的房贷利率=LPR+固定基点

看到公式好像有点懵了，不用怕一个个介绍。

先看以前的房贷利率=贷款基准利率×(1+浮动)

贷款基准利率

是在2015年10月调整后就没在变化，一直保持4.9%。基准利率是可以变化的。

浮动

跟地区有关、比如某地为了限购房屋上浮20%，利率就为4.9%×(1+20%)=5.88%。

跟银行有，比如某银行钱多时想下浮，可能就下浮。

还跟个人有关，比如第二套房、资质不好、抵押物不充足等。

以前的就这样房贷签订后浮动的部分也就不变了，除非某一年国家政策说把基准利率变为5.5%，上面的房贷栗子于是就从4.9%×(1+20%)=5.88%变成了5.5%×(1+20%)=6.6%。

所以，以前签了房贷利率不变的是浮动部分，可以变的是基准利率，但是现在4.9%的基准利率废除了，两个都不变了，不转LPR的话房贷利率就只有固定利率了，签哪一个要想好，只能做一次选择。

再看现在的房贷利率=LPR+固定基点

LPR

前面已经说了过去的基准利率是央妈说了算，现在基础利率(LPR)由18家银行每月根据市场变化来投票决定，所以LPR每月都在浮动。

基点

有人想从原来利率转为现在LPR的基点，那么。

基点=原来的房贷利率-4.8

央妈说如果你要转的话，就按2019年12月20日公布的5年期贷款LPR利率4.8%为准，只要你房贷没有还完，就按过去房贷利率减4.8就是基点，基点确定后就不再变化。

上面的栗子，如果他要去转利率又没有变，基点就为5.88%-4.8%=1.08%，如果贷款利率有折扣可能减出来的基点就为负数。

当然有些商业贷款的人要决定去转，公积金贷款的暂时不支持转换，去转时每个人原来的贷款利率会上浮30%、20%、10%……或下浮30%、20%、10%……或不变。

比如下浮30%也就是原贷款利率打七折，基点为(4.9%×0.7)-4.8%=-1.73%，基点为负数，得到的执行利率为4.8%+（-1.73%）=3.43%，这个利率就比LPR还要低。

上浮30%，基点就为4.9%×(1+0.3)=1.57%，执行利率为4.8%+1.57%=6.37%，以此类推。

在2021年时就是按当时的LPR+固定基点了，目前到2020月8月31日之前都是按4.8%来算。

新购房贷款利率的基点，

基点=政策基点+银行基点

2019年12月20日央妈说首套住房利率不能低于LPR利率，你现在去购首套房的时候，某个银行说来我这里贷款只上浮20个基点，于是你的贷款利率就=当时的LPR+0.2%。

国家又说第二套房利率上浮60个基点，有一套了房现在你还想买二套，又去了一家银行，银行说你资质一般给你上浮50个基点，你二套房的贷款利率就=当时的LPR+0.5%+0.6%。

所以，以前签了房贷利率不变的是浮动部分，可以变的是基准利率。

现在不管是转还是新贷款，基础利率PLR是变的，基点是签订后就不在变了。

虽然LPR每月公布在变化，但只要是签了的贷款率不会每月变化，不会这个月多交点下个月少交点，因为重新定价最短为一年，定价日为每年1月1日或者贷款发放日。

签哪一个呢？

从世界各个国家来看，欧美一些发达国家利率已经走向零甚至是负的，中国人民银行原行长周小川在论坛上表示，实际上我们中国还是可以尽量避免快速进入负利率时代。

反过来说，中国是可能很快进入利率时代的，说明利率下降已经是趋势，我个人认为利率下降趋势概率大于上升趋势概率，从长远看更倾向LPR。

有人说LPR下降，房贷利率会下降，房市就会开始繁荣，但不要忘了买房时基点中包含了政策基点，就算LPR下降，想炒房政策可以把基点给加上去。

也有人在说千万不要签LPR，因为签了银行会联合提高利率来“收割房贷户”，不知你是不是认为这是阴谋论。这18家银行是来自不同类型的和地域的，有线上线下，有内资有外资，如果真是联合起来央妈难道不管吗。

这个问题也好解释，那就看银行们是怎么来定价的，他们的LPR定价是依据两个点来报价的，

第一点

要根据MLF利率来，也就是商业银行找央妈借钱需要的成本利率，这个是央妈说了算。

第二点

银行是靠钱赚钱的，报价时肯定需要点利息，会加点风险利润来盈利和补偿风险。

现在是否觉得还会他们联合提高利率来“收割”呢？

对于转不转LPR、房价走势、利率如何变化你有什么不同看法告诉我？