作者| 猫哥

来源| 大猫财经

靴子终于落地了。

3月31日，中国恒大（3333.HK）举行了业绩发布会，公布了2019年的业绩。

数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元；营收4775.6亿；核心利润408.2亿元；资产负债率77.9%；净负债率159.3%；现金余额2287.7亿元。

01 恒大新战略

在2019年复杂多变的市场环境里，恒大依然实现了一个高质量的发展，恒大这艘巨舰依然没有让市场失望。

作为优等生，“成绩很棒”并不在意料之外，但是在核心数据之外，大家关注的还在于，已经领跑于行业的恒大，要如何面对一个更加具有不确定性的未来，在业绩发布会上透露出来的恒大新战略，成为最大的亮点。

许家印把恒大新的发展战略归纳为“高增长、控规模、降负债”，而且目标非常清晰。

高增长，顾名思义是要实现销售的高速增长，许家印将2020年的销售目标，定在了8000亿，而到2022年，突破1万亿的销售额；而控规模则是针对土地储备，严控土储的规模，目标是负增长，未来每年要降低3000万㎡左右，到2022年，土储规模降低到2亿㎡；降负债的目标也很直接，有息负债平均每年降1500亿，到2022年，总负债要降到4000亿以下。

许家印强调，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来”。

力度很强，决心很大，事实上，如果说这话的不是许家印，可能市场上买账的人都寥寥无几。一方面是许家印的敢说，而另一方面则是恒大的敢做，毕竟今天的恒大，已经可以凭实力立下这样的“军令状”。

就在本月中旬，由权威研究机构组成的中国房地产TOP10研究组，公布了2020年中国房地产百强企业，恒大再次上榜，连续4年蝉联百强榜的榜首。

而在分榜单上，恒大又以综合实力、融资能力、运营效率，登上了分榜单Top10的榜首，并且荣获“年度扶贫标杆企业”的荣誉。

而这样的恒大，已经下定决心了。

02 发力去杠杆

如果仅按“年龄”来论资排辈，恒大在Top房企的阵营中，属于“小兄弟”，毕竟1996年成立的恒大，至今也不过是走了24个春秋。

那时，刚刚南下创业的许家印，没有赶上1992年的房地产创业大潮，那一年许家印未来的“老朋友们”的事业正如火如荼。

在海南，万通六君子已经赚到了第一桶金；在大连，王健林的西岗开发公司改制成为万达；在上海，市政府官员出身的张玉良，创建了上海绿地；而在珠三角地区，就有了杨国强的碧桂园、李彬海建立的保利地产、陈卓林的雅居乐以及姚振华的宝能等多家房企。

一方面是起步晚，而另一方面背后也没有大靠山，想要发展就得快步往前追，高杠杆是迫不得已，却也是顺应潮流。

要有钱，还要有地，这是房企的命脉，毕竟无论是房改的红利、城镇化的红利还是旧改红利，都需要有钱拿地才能吃下去，那么在发展的过程中，“高杠杆”一直房企的重要代名词。

对于恒大来讲，也没有例外，“钱”和“地”所带来的扩张，带来了长足的规模效应，但是在高杠杆的同时，恒大也一直在警惕高杠杆所带来的可能的财务风险，降杠杆是大势所趋，而恒大一直也在降杠杆的实践当中。

事实上，近两年的运营模式的转变，就已经在为恒大“降负债”“控规模”打下基础了。

2017年，恒大开始从规模型向”规模+效益“转变，意在保持规模适度增长的同时，更加注重增长的质量，恒大还提前偿还了1129亿的永续债，不仅是为以后释放利润空间，也是在降低负债率；2018年，恒大的经营模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一高”经营模式转型，为的就是求稳。

无论是负债总额还是负债率，恒大的财务健康程度，是越来越高的。

而在土地储备规模方面，从2017年的土储在达到3.12亿㎡之后，恒大就开始有意识地控制土储的规模，新增土储在降低，已经甚少在公开市场拿地，尤其是基本不参加对地王的争夺，部分土储的地块靠并购，来维持总土储规模在保持着相对稳定。

而现在，有意识地控制规模，2022年的土储规模将在2016年的总额之下，但这也并不令人担心，恒大总裁夏海钧曾说，“即使不拿任何地，未来5-8年公司也可以保持稳定盈利。”

03 高增长的新思路

“控规模”“降负债”之后，恒大能否实现高增长呢？

其实正应了许家印的那句话，“越是在市场不好的时候，越能体现恒大的功底”。

2020年，世界以一个绝对的“困难模式”开了年，从1月底开始肆虐全球的新冠病毒肺炎疫情，开始影响着人们的方方面面，在国内各行各业都遭到了不同程度的影响，房地产行业首当其冲。

在整个2月份，工地停工、售楼处关闭成为市场的主旋律，而3月份虽然已经有部分企业可以复工复产，但是对于一些城市来讲，售楼处仍然不是一个很好的去处。

全行业的“惨”是真的惨，统计局的数据显示，1-2月份全国房地产开发投资下降了16.3%，房企的土地购置面积下降了29.3%，商品房销售面积下降了39.9%，销售额下降35.9%，如果单算2月份，数据只会更糟，毕竟2月份的国房景气指数已经跌至97.39。

但是，市场的困境并没有成为恒大的困境，从2月13日开始，恒大实施全国所有楼盘网上购房，一直并未真正成为市场主力的恒房通，开始成为恒大在困境中突围的利器。

当地产公司的思路向互联网思维靠拢，碰撞出来的就是不一样的火花，“向规模要效益”，并不一定仅依赖线下渠道，上线“网上购房”虽然是形势所迫，但是，从市场上引起的反响以及两个月的实践来看，这种线上的新思路，并不是不可行。

数据最会说话了，在全行业的下跌哀嚎中，恒大逆势增长的速度，又创出了纪录。

2月份的合约销售金额与合约销售面积的同比增长率，都在100%以上，一季度的销售开门红，1463亿的销售额，同比增长23%，而回款速度也在加快，1133亿的回款，同比增长55%，刷新了行业最高纪录。

如果再回过头来再看统计局的数据，恒大实际上扮演的角色，更像一个孤独的侠客，在一场惨烈的战斗中，凭借一己之力，力挽狂澜。

这就是恒大的希望，也是恒大控速、降债的底气。

而在业绩发布会上，许家印也给大家算了一笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

还是一个稳稳的恒大，也许，这也是房企的未来。

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