据IPO早知道消息，保利物业于12月19日在港交所挂牌，上市首日高开24.79%，最终收报45.35港元，相较35.1港元的发行价大涨29.2%；市值突破240亿港元，成为仅次于碧桂园服务、雅生活的第三大物业股。

近年来，物业公司掀起一波赴港上市浪潮。单是2019年，就先后有滨江服务（3316.HK）、奥园健康（3662.HK）、和泓服务（6093.HK）、鑫苑服务（1895.HK）、蓝光嘉宝服务（2606.HK）、银城生活服务（1922.HK）、保利物业（6049.HK）以及时代邻里（9928.HK）8家公司登陆港交所。

内地物业公司偏好香港，制度约束是一方面，毕竟A股物业上市公司仅有南都物业（603506.SH）、中航善达（000043.SZ）两家；另一方面与融资环境缩紧，分拆物业公司上市是地产公司拓宽融资的一条途径，目前上市19家物业公司，有17家背靠房企，保利物业正是由保利发展分拆而来。

保利物业股权结构  资料来源：招股书

物业管理行业具有成长性高、现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，其未来前景为投资者看好。富途牛牛APP港股物业管理板块的静态市盈率为41.60，而同期地产发展商板块的市盈率仅为7.12，个别物业服务企业的估值甚至高于其房企母公司。

如此情境之下，物业公司上市首日股价上涨不算稀罕。今年早于保利物业上市的6家物业公司，其在上市首日均录得涨幅，鑫苑服务更是以41.83%的涨幅一马当先。将时间轴拉长，鑫苑服务、银城生活服务已跌破发行价，滨江服务则在发行价边缘徘徊。

年内上市物业公司情况  资料来源：公开资料整理

市场对物业股的热情已趋于理性，真正有实力的公司才会引来投资者买单。巧的是，时代邻里和保利物业同天上市，却遭受投资者冷遇，开盘即跌破发行价，最终以5.24%跌幅收尾。

认购阶段，保利物业已展示其强大的吸引力。保利物业在招股价30.7-35.1港元的区间高端定价，公开认购倍数约222.68倍，国际认购倍数亦是超额认购。

除却母公司，保利物业最大的属性就是“大”，这在在管面积、营业收入得到完美地体现。

截至2019年6月30日，保利物业的合同管理总面积高达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为2.6亿平方米。而2018年物业服务百强企业平均在管面积为37.2百万平米，尚不足保利物业在管面积的六分之一。

保利物业业务范围  资料来源：聆讯后资料

既往三年，保利物业的收入由2016年的25.64亿元增加至2017年的32.40亿元，并进一步增至2018年42.29亿元，年复合增长率为28.4%。仅在上半年，2019年保利物业营收即达到28.22亿元，同期只有绿城服务和碧桂园服务两家领先保利物业。

现实来看，物管服务资源正加速向头部企业集中，百强物业企业在管面积的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。在马太效应的加持下，保利物业未来的成长空间显然。