普通人买房,这一种就别碰了
话说,最近不少人,留言问我们:商铺投资到底值不值?
于是,我就趁周末,在公众号里做了个「话题征集」,收到不少小伙伴们的真实投资案例。
同时,我也采访了身边一些,有商铺投资经验的朋友。
总结了几点经验,跟大家分享一下。
先说说我在采访和调查后,得出的一个结论:商铺投资,对我们这些普通人来说,难度还真挺大的。
具体难在哪儿呢?我看到3类比较典型的案例,给大家具体分析。
案例一:计划赶不上变化
我的朋友Q,在几年前,投资了在建购物中心的商铺。
之所以动了心投资,是因为,当时商铺所在的区域,正在做新区规划。
对外宣传的蓝图,还是很有吸引力的——商场、酒店、购物中心一应俱全。虽然在郊区,但边上即将建起地铁站,步行距离不超过500米……
于是,朋友花了120万,投资了商场1楼的商铺,中介承诺优先包租,每月返6000元左右的租金。
然而,在她买下商铺后没多久,新区规划就暂时搁置了,地铁线延伸工程也延后了,不知何时重启。
所以,投资至今,她的商铺都还没有租出去过,更谈不上盈利了。
另一位朋友B也是同样的情况,2年前,他投资了上海某开发区对面的一个临街商铺。
隔条大马路,对面就是各大互联网公司在上海的总部,所以不久,他的商铺就被一家咖啡店租掉了。
头一年,据说生意很不错,对面的白领,经常在上班或午休时间,来店里消费。
但好景不长,半年前,商铺门口的大马路,被封闭了。原因是政府将在这里修建隧道,工期至少3年。
封路后,咖啡店的生意就一落千丈,靠外卖根本无法支撑运营成本,所以老板就找B提前解约了。
如今,他的铺子空窗了快4个月,还没找到下家。
案例二:小生意人自用
另一类会考虑商铺投资的,就是小生意主了。比如,我们的一位用户G,投资店铺就是为了自用。
原本,他也是租铺面开店,5年时间里,租金从18万涨到了25万,算下来,营收的大头都给了房东。
于是,今年他就狠狠心,自己买了个铺面下来,好歹也是自负盈亏。
不过,作为生意人,他也给提了个醒。
大家在投资商铺的时候,经常会关注地段、交通、配套等因素,毕竟每一样都会影响客流量。
但在他看来,经营的产品是1,人流量是0,如果产品本身不行,一切终将归零。
之所以会有这样的见解,是因为他3年前的一次失败经历:年租26万的小铺子,营业9个月,除去装修费亏了19.8万。
如今复盘起来,问题还是出在产品本身,不够有吸引力。
虽然,很少人是出于自用考虑,才投资商铺的,但把铺子租给谁,这也是个大课题。
我有个朋友S,也买过一个商铺,当时觉得不论租者经营什么,只要能按时交租就行。
于是,她第一次租给了一个油炸店,却在食品卫生检查中被罚款。
后来,又租给了一对小情侣卖奶茶,谁知道,2个年轻人没坚持多久,就关店跑路,还欠了她3个月租金没给。
所以,对于商铺的所有者来说,租客的人品,经营的内容,也是需要操心的事。
案例三:收益太慢
用户分享中,有位Z先生,可以称得上是思路清晰了。
他的投资起因,是2017年8月手上多了笔闲钱。当时,他的妻子想买住宅,而他则动了买商铺的念头。
说起自己的决策,他分析得头头是道:
一来,如果商铺周边住宅价格上涨,那铺面租金也一定会有相应增幅。
二来,他看中的商铺所在的开发区,发展已经很成熟了,位置好、人流密集、配套完善,相信能通过出租,获得稳定的现金流。
所以,夫妻俩商量过后,还是买了间70平米的商铺,挑选的位置也不错。
商铺所在的商场,南面是住宅区,西面是该区域范围内最大的超市,北面是办公区写字楼,距离在建中的地铁口10分钟路程。
如今,Z先生从商铺中,一年能收回6万元租金,而且按每年5%的速度递增。
怎么看,都是一笔稳赚的投资了,但Z先生坦言,他并不满意。
首先,现在的实体经济真是不好做了,从他入手到现在,每年都会面临商户关门的困扰,再找租户又要浪费时间成本。
其次,如今商场里最赚钱的餐饮业,也受外卖影响逐渐缩水。
很多店主只要个三四十平米就够用了,甚至为了节约租金,直接租到商场2楼,一心做外卖生意。
如此一来,他70平米的底层商铺,显得毫无优势。
如今他再想转手换住宅,一方面交税比例太高,另一方面,周边住宅房价也涨得超过了他们的预算。
“如果当初听老婆买房,现在的收益,可远不止于此。”
看过以上案例,最后来个总结:
1)专业要求非常高
就像案例一中提到的那两位,一开始规划得花好月好。
但实际中,城市规划的调整、政府基础建设的需要,又最后影响到了商铺投资的收益。光关注眼前的商铺条件,并不足够。
影响商铺投资收益的因素多且杂,说一个点就能拦住大多数人:
商铺要赚钱,依赖于赚钱的商家。可你了解不同商家的赚钱能力和模式吗?
商铺到底租给什么样的商家,销售产品的价值和形式,都会影响各位业主的现金流。
所以,很多人以为,商铺投资有流量就够了,其实是个错误的观点。
2)线上经济的冲击
这一趋势,这两年越发明显,而且几乎是不可逆的。
想想自己现在的日常生活,吃饭靠外卖,购物有线上超市,偶尔约个会、开个荤才跑去线下餐厅消费。
从大的趋势来说,传统的线下经济模式,在发生巨变。
3)从投资角度:单笔投入多、收益回报慢、流动性相对差
在我了解的过程中,发现除非是通过转卖,不然依靠收租的形式,商铺回本的速度并不快,风险也不比投资股票基金低。
还有,商铺作为大项投资,一旦投资就会耗费你比较高比例的资金,不仅投资风险集中,而且机会成本很高。
另外有一点很重要,投资商铺的“后悔成本”很高——转手不容易,而且越是难出租的商铺,越难转卖。
所以,同等情况下,如果要选择长期投资,商铺并非是最好的选择。
当然,总会有一些决策正确、眼光独到的人,仍能通过商铺大赚一笔。
但说实话,还真是少数。
所以,如果你对实体经济了解不多,资金量又不多的话,就真不建议选择商铺投资了。
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