最近网上流传某龙头的房地产企业资金链即将断裂的消息，一石激起千层浪。真实的房地产市场真的了解吗？这个时代的高房价断送了多少年轻人的梦想。间接推动丧文化和低欲望的流行！

振臂高呼！国家三道保险杠出台！能给多少地产企业套上枷锁！

龙头依然是龙头；二流企业必将推出这个历史舞台!今天我们一起欣赏大私募翟敬勇2006年8月4日，对深万科调研(下）

问：公司工厂化的进展如何，公司最终的计划，公司在推进的过程中的困难在哪里？

王：我们的建筑研究中心于2000年成立，正规进入不到三年，我们在对工厂化的认识上、技术上都走了一些弯路。我们的产业布局已经完成，住宅产业化的成本较高，最近三年房价上涨较快，成本上升较快，已经接近住宅产业化的条件。另外住宅工厂化要求房子精装修，广州市场较好，90％左右都是精装修。万科未来三年，到08年卖的的房子80％达到精装修。

问：公司收管理费用的基础是什么，已经合作的公司比如中粮、朝万、新加坡基金是怎么收的？王总和郁总对于工厂化的认识不一样，能否解释一些？

郁：万科和合作公司收取管理费用是根据合作拿地出力大小决定收取比例，和中粮合作收取的管理费用从1.5%至3％；朝万公司是4：6开，地都是人家地，所以没有收取管理费用；和基金的合作，他们没有拿地，所以我们收取4.5%的管理费用。和华润的合作，如果合作拿地，我们收取3％的管理费用，他们准备成立华润房地产基金，届时我们收取4.5％的管理费用。万科没有把收取管理费用当作主要盈利方式，合作拿地还是主要盈利模式，万科今后收取管理费用主要是大型项目小型化时考虑收取管理费用。

郁：工厂化是指住宅产业标准化的形成需要很漫长的时间，部分项目比如精装修是可以逐步实现的。万科的发展主要靠自己的核心实力，住宅小型化使地产商的回旋余地较小，适合标准化，住宅产业标准化中的一项就是把设计墙变成框架结构，这都对万科比较有利。中国的住宅像日本那样实现80％工厂化至少需要10－15年的努力。

问：如果股价低于5.67元，公司如何增发？

肖：增发时间是从股东大会通过以后一年时间内，我们的发行价格不低于5.67元，我们会考虑在高于5.67元的合适时机增发的。

问：公司有没有考虑如何提高股东回报？

王：如果按照常规的算法，等不到达到1000亿的销售收入我们就垮了，万科要保持发展必须提高效率，万科去年就提出“颠覆”。15－20％的净资产收益率就是万科的目标。

问：万科如何考虑住房节能？

王：环保、节地、节能，是万科一直考虑的，万科作为行业的领跑者，绿色、环保、节能是万科提出的口号。万科连续两次荣获最佳企业公民、最受尊敬的企业，都体现了万科在行业的发展中，对自己的要求。

问：万科的企业文化？万科如何做到人才的凝聚？

王：一个企业好不好，15秒就应该能够说清楚，比如：麦当劳，联合快餐、清洁、小孩喜欢；可口可乐，全球化的无酒精饮料。万科，城市住宅开发商，物业管理好。同样的企业，比如海尔别说15秒钟，就算15分钟都说不清楚。招商局是我到现在都佩服的企业，企业的透明度非常关键，德隆在没有倒闭之前，公司内部谁也说不清楚。“透明、规范、专业”，万科就是在九几年，选择了一个好行业，培养了一个团队，这就是万科的企业文化。万科简单，不复杂；规范，不权谋；注重专业化，对人尊重。一个企业的业务发展，一定要对对人尊重，才能保持长期战略发展。我认为买万科没有错，万科的股票也会跌，万科从来不短线操作，也不做庄，以前万科不做庄，今后也不会做。某些时候，某些公司，土地储备、盈利能力可能高于万科，但是，万科把握了消费者，掌握消费者就是掌握了市场，努力为消费者提供增值服务，像微软一样，保持竞争优势。万科的软实力，保持综合优势。我们也不能说其他公司不如万科，去年就提出像同行学习，去年上海一家开发商开发的楼盘，不用大人陪，小孩可以一起学习一起玩，这比万科以前提出的提供好的幼儿园、好的学校要更有人性化；还有广州的部分地产公司精装修在95％以上。万科最怕的就是不知道自己的不足在哪，万科要永远不自满，虚心向国内外同行学习。万科目前已经进入了第二发展阶段，更要时时警惕