在房地产市场下行期间，招商蛇口仍交出一份不错的成绩单。

财报数据显示，2023年招商蛇口营业收入约1750.07亿元，同比减少4.37%；归属于上市公司股东的净利润约63.19亿元，同比增加48.2%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润57.32亿元，同比增长69.23%。

“房地产市场继续下行空间有限，行业进入一个新的发展阶段，房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。”3月20日，招商蛇口董事长蒋铁峰在2023年业绩发布会投资者交流会上表示。

销售端“稳定稳住”

2023年全年，招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元。

招商蛇口总经理朱文凯表示，2023年整个市场表现叫做“小阳春”，今年同期和去年比整个数据是减弱的，开年的1、2月份和3月份以来销售情况包括客户上门咨询量稍微有点好转，一季度加起来市场上表现弱于去年同期。

最新数据显示，今年前2月，招商蛇口累计实现签约销售面积95.85万平方米，签约销售金额210.52亿元。

“提醒我们2024年整个销售能不能达到去年的量还要保持观望态度，从公司来说，希望大的整个销售策略是能够稳定稳住，因为在整个市场目前没有大的改善之前，现金流和经营性现金流是关键，对未来展望抱有谨慎的态度，公司今年提了以销定产，以销定投，公司未来扩张速度或者增长速度取决于现在的主力业务，住宅业务销售的周转。”朱文凯称。

朱文凯强调，公司不是唯销售金额论，除了规模以外，进一步关注利润、质量、效益、转型和品质，希望能够在市场规模上多维度地提升公司能力，在2024年进一步聚焦公司中长期发展，在开发方面尤其是要提升拿地质量，守稳基本盘，全面开源节流，确保公司现金流安全为主基调。

蒋铁峰亦表示，公司在拿地方面不会盲目追高，目前市场投资机会仍非常多。

据了解，2023年招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，公司需支付地价约为867亿元。

报告期内，公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。

2023年新增项目中，29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约340亿元。

毛利率企稳提升

数据显示，2023年招商蛇口整体税前毛利率为15.9%。同比下降是3.4个百分点。其中，开发业务的收入占比是88%。2023年资产运营业务税前毛利率是3.4%，比2022年有所提升。

招商蛇口财务总监黄均隆表示，随着地产行业下行，多家开发商面临销售端的压力，整个行业毛利率都在下降，公司毛利率水平和行业表现差不多，2023年存货减值包括前面几年也都有一些减值，也都是因为销售价格和销量下降所造成。

黄均隆认为，公司未来毛利率水平会企稳提升。主要因为，一方面房地产市场逐步复苏，拿地端利率水平有明显改善。公司在深圳还有很多高毛利率项目会在未来结转，这些都是公司战略性项目储备，黄均隆表示，预期毛利率水平在未来几年会逐步恢复到20%以上。

黄均隆明确表示，未来3年，股东回报的规划会稳定在40%以上。鉴于刚完成增发工作，考虑到经营现金流的情况，公司暂时没有股份回购的计划。

财报显示，经营活动产生的现金流量净额约314.3亿元，同比增加41.75%；总资产约9085亿元，同比增加2.49%；归属于上市公司股东的净资产约1197.23亿元，同比增加17.71%。

此外，招商蛇口全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

2024三大战略重点

蒋铁峰称，2023年行业进行深刻调整，加快转型已成必然。需求持续收缩，成交结构和市场竞争格局发生明显变化，推进三大工程构建发展新模式。

蒋铁峰认为，2024年中央政策会持续发力，主要是进一步优化取消在过去一些时候的限制性措施，同步推进三大工程建设，核心城市核心地段优质产品依然存在着较好的机会，开发业务依然是公司的基本盘，是规模和利润的重要保障。

据称，招商蛇口2024年的战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块，在重投入的同时，也会采取轻重并举的策略进行发展。近3年来，这三个重点业态在各自的细分行业品牌影响力逐年得到提升。

蒋铁峰坦言，资产运营的核心是提升盈利能力。从以前做住宅赚快钱赚大钱，变成赚慢钱赚小钱，赚可持续的钱，这个是招商蛇口一直在做的事情。据透露，除了已上市的招商积余，招商蛇口还将持续会打造新的产融平台。

蒋铁峰另指，REITs渠道打开以后，招商蛇口将积极拓展保障性住房领域及项目工作。据透露，招商蛇口于2023年主动在上海、合肥公开市场获取2个项目，预计在两年多后就会上市，未来也会考虑到一些存量的商品房来纳入保租房体系，帮助项目去库存。