3月8日，据市场消息，龙湖集团已提前全额兑付46.5亿元CMBS（商业房地产抵押贷款）。据了解，其系通过新近获得的经营性物业贷款置换了这笔CMBS，并已于3月8日将实际分配的资金全额划付至资产支持证券持有人的资金账户。

据同花顺iFinD显示，该资产支持专项计划的证券代码为“20天祥优”“20天祥次”，于2020年4月27日成立，票面利率3.63%，发行总规模为46.5亿元，预期到期日为2038年4月27日， 期限长达18年，每年还本付息两次。

该资产支持证券的首要还款来源为债务人持有的龙湖北城天街的标的物业净收入，2020 年 3 月 1 日的评估价值为 67.3 亿元，如此计算该物业的抵押率为69.09%，高于商业房产银行贷款的最高抵押率60%。

据该资产支持证券的发行说明书，债务人有权决定在第 8、9、10个“债权还本日”等若干个约定日期，提前偿还信托债权的全部未偿本金，而2023年12月25日正是第8个债权还本日，也同时是第一个可以提前偿还全部本金的日期。

整体来看，该CMBS是龙湖一次相当优质的融资：票面利率为3.63%，低于目前5年期LPR3.95%；期限长达18年，远超一般银行贷款的期限；同时还有超出一般水平的抵押率。

尤其是前5年（前10个兑付日），该CMBS每期只需兑付不超过1000万元的优先级本金及其收益。尽管从11个兑付日起每期兑付优先级本金“激增”至1.3亿元，即每年需兑付优先级本金2.6亿元及其收益，但总体而言不会即时对龙湖的现金流造成太大的压力。

可见，CMBS的超长期限和超低利率，让其具有较大优势。除了商业公募REITs之外，少有更优质的金融工具。但是，政策的破冰，使企业的融资迎来更多优质的选项。

今年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》：2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

《通知》提及，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。不过，该经营性物业贷款不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

因此，龙湖以经营性物业贷款果断将本也不错的CMBS置换，进一步减轻了债务压力。据Wind金融终端数据统计，龙湖集团2024年内行权或刚性到期的境内公开债券只剩5只，存续规模为60.1亿元，且到期时间分散。而截至2026年底前，龙湖境外无到期公开债券。

受此影响，3月8日，龙湖集团的多只债券价格上涨。其中，“16龙湖04”涨幅超过12%，“21龙湖04”涨幅超过11%，而“21龙湖02”的涨幅也超过了9%。

不过，债务结构的调整，并未从根本上改变龙湖利润下滑、债务偏高等的现实问题。

根据龙湖集团3月8日晚间发布的盈利预警，公告称，其截至2023年12月31日止年度拥有人应占溢利及剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利预计均录得约45%至50%的下降。2022年的相关数据分别为243.6亿元、225.4亿元。

而据龙湖2023年中报，其截至去年中期的综合借贷为2070.9亿元，其中1年内到期的规模为370.37亿元，（2022年年末为2080.08亿元，1年内到期的规模为206.57亿元）。2022年，其拥有人应占溢利对1年内到期借贷的保障比例为1.18，若2023年年底龙湖集团的借贷水平没有大幅度下滑的话，那么该利润对1年内到期借贷的保障比例也将下滑约45%至50%，下滑至小于1的水平。

此次经营性物业贷款政策的调整，无疑是极大的利好。

事实上，早在2023年8月举行的2023年中期业绩会上，龙湖CFO赵轶就透露过相关的计划：“龙湖集团正在和银行大力合作做经营性物业贷，公司拥有76个已经开业的天街，47个做了融资，剩余的未来会持续做，未来，公司还会开出大约40个天街；公司做了大致的测算，满打满算，能做的经营性物业贷接近900亿元，目前做的额度约400亿元，明年增加100亿元左右的经营性物业贷是很轻松的。”

不过，对于经营性物业贷款用于偿还房企的存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，《通知》规定的时限为2024年年底前。在这个时间之后，政策会怎么变化有很大的不确定性，龙湖如何把握好这个政策窗口期，进一步优化债务结构，还有待观察。